Der Bruttomietmultiplikator (GRM) ist eine einfache Methode zur Schätzung des Werts einkommensschaffender Immobilien. Durch die Berechnung des Bruttomietmultiplikators, der auch als GIM- oder Bruttoeinkommensmethode bezeichnet wird, können Anleger potenzielle als Finanzinvestition gehaltene Immobilien schnell anhand der Mieteinnahmen bewerten.

GRM ist auch eine Berechnung, die in einem sich schnell ändernden Mietmarkt verwendet werden kann . Es bietet einen guten ersten Überblick darüber, ob ein Mietobjekt rentabel oder unrentabel sein wird, wenn sich die Marktbedingungen ändern.

In diesem Artikel werden verschiedene Möglichkeiten untersucht, wie Immobilieninvestoren GRM verwenden können, um ein GRM zu erstellen Bewertungsskala und die Vor- und Nachteile der Verwendung des Bruttomietmultiplikators zur Bewertung potenzieller Mietobjektinvestitionen.

Was ist der Bruttomietmultiplikator?

Der Bruttomietmultiplikator (GRM) wird verglichen die jährlichen Bruttomieteinnahmen zum beizulegenden Zeitwert einer Immobilie. Da die Bruttomiete verwendet wird, berücksichtigt GRM weder die normalen Betriebskosten noch den Schuldendienst.

GRM ist eine vereinfachte Methode zur Analyse des Werts von Mietobjekten mithilfe des Einkommensansatzes. Zum Beispiel kann ein Immobilieninvestor, der sich den Roofstock Marketplace ansieht, schnell und einfach den Bruttomietmultiplikator der verschiedenen Einfamilienhäuser ermitteln, die auf verschiedenen Märkten zum Verkauf stehen.

Der Bruttomietmultiplikator ist jedoch nicht Es sollte ein Ersatz für eine eingehende Analyse des Immobilienwerts sein. Stattdessen können Sie bei der Berechnung des GRM auf den ersten Blick feststellen, ob es sich lohnt, eine zusätzliche Zeit und Mühe für eine detaillierte Analyse einer Immobilie in Anspruch zu nehmen.

Berechnung des GRM

Hier ist die Formel zur Berechnung eines Bruttomietmultiplikators:

• Bruttomietmultiplikator = Immobilienpreis / Bruttomietmieteinkommen
• Beispiel: 500.000 USD Immobilienpreis / 42.000 USD Bruttomietzeit = 11,9 GRM

Die GRM-Berechnung vergleicht den Angebotspreis oder den fairen Marktwert der Immobilie mit den Bruttomieteinnahmen. Die Verwendung des Bruttomietmultiplikators ist ein guter Weg, um einen „schnellen Blick“ darauf zu werfen, wie schnell die Immobilie von der Bruttomiete, die die Investition generiert, ausgezahlt wird.

In diesem Beispiel ist die Amortisationszeit gerecht Beachten Sie jedoch, dass Ausgaben wie routinemäßige Reparaturen, Leerstand aus Einheitenumdrehungen sowie Grundsteuern und Versicherungen nicht in diese Berechnung einbezogen werden. Dies liegt daran, dass die GRM-Formel die Bruttomiete und nicht den NOI verwendet.

Beispiele für die Verwendung der GRM-Formel

Im obigen Beispiel wurde die GRM-Formel zur Berechnung der Bruttomietmultiplikator.

Die Berechnung des Bruttomietmultiplikators kann auch auf zwei andere Arten verwendet werden:

1. Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts basierend auf Bruttomiete und GRM für vergleichbare Immobilien in der gleicher Markt.
2. Berechnen Sie, wie hoch die Bruttomieten sein sollten, basierend auf dem Markt-GRM und dem Kaufpreis.

Schauen wir uns die beiden anderen Verwendungsmöglichkeiten des GRM an Formel.

Verwenden der GRM-Formel zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts

Um den beizulegenden Zeitwert einer Immobilie zu bestimmen, müssen Sie wissen, wie hoch die GRM für vergleichbare Immobilien auf demselben Markt ist und wie hoch die Bruttomiete ist oder ob Immobilien sind leer, wie hoch die Bruttomieten voraussichtlich sein werden.

• GRM = Immobilienpreis / Bruttomieteinnahmen
• Immobilienpreis = Bruttomieteinnahmen x GRM
• Beispiel: 42.000 USD Bruttojahresmieteinkommen x 11,9 GRM = 499.800 USD (auf 500.000 USD aufrunden)

Verwenden der GRM-Formel zur Berechnung der Bruttomiete

Nun wollen wir Verwenden Sie die GRM-Formel, um die Bruttomiete zu berechnen. Für diese Berechnung müssen Sie den beizulegenden Zeitwert der Immobilie und den GRM für vergleichbare Immobilien auf demselben Markt kennen.

• GRM = Immobilienpreis / Bruttojahresmieteinkommen
• Bruttojahresmieteinkommen = Immobilienpreis / GRM

• Beispiel: 500.000 USD Immobilienpreis / 11,9 GRM = 42.016 USD (auf 42.000 USD abgerundet)

So erstellen Sie eine GRM-Bewertungsskala

Wenn Sie in eine Miete investieren Immobilien Sie kaufen eine einkommensschaffende Investition und die Einnahmequelle, die die Immobilie generiert. Während ein niedrigeres GRM möglicherweise genug Einkommen generiert, um eine Immobilie schneller zurückzuzahlen, sollten Anleger auch das Alter der Immobilie und das Potenzial für höhere Wartungskosten berücksichtigen.

Eine ältere Immobilie mit einem niedrigen GRM scheint ein gutes Geschäft zu sein. Wenn jedoch viele Wartungsarbeiten durchgeführt werden müssen, kann der Leerstand höher sein, was wiederum zu einem geringeren Cashflow und einem höheren GRM führt.

Aus diesem Grund ist es nützlich, eine GRM-Bewertungsskala zu entwickeln Für Ihren Markt wie folgt:

• Niedriges GRM = altes Eigentum mit verzögerter Wartung oder mit größeren Kapitalreparaturen wie Dachersatz oder neuem Heiz- und Kühlsystem.
• Durchschnittliches GRM = Eigentum, das in den letzten 10 oder 20 Jahren gebaut wurde und aktualisiert werden muss, z. B. energieeffiziente Fenster, Austausch von Geräten oder Außenanstriche.
• Überdurchschnittliches GRM = gebautes Eigentum In den letzten 10 Jahren ist nur eine routinemäßige Wartung erforderlich, um den Immobilienwert aufrechtzuerhalten und die Mieten auf dem Markt zu halten.
• Hohe GRM = brandneue Immobilie mit geringeren routinemäßigen Wartungskosten mit neuen Geräten und modernster Elektrik , Sanitär- und HLK-Systeme.

Durch die Entwicklung einer GRM-Bewertungsskala für Ihren Markt können Sie die Bruttomietmultiplikatorberechnung verwenden, um das Risiko zwischen dem Alter der Immobilie und dem Potenzial für erhöhte Wartungskosten auszugleichen.

Zusätzlich zum Alter der Immobilien können Sie auch das Roofstock-Nachbarschaftsranking berücksichtigen, um GRMs von Immobilien in derselben Region zu vergleichen.

Was ist ein guter Bruttomietmultiplikator?

In gleicher Weise variieren die Kapitalisierungsraten zwischen den Anlageklassen von Immobilien und zwischen den Märkten, auch die GRMs.

Zum Beispiel könnte eine Einfamilienvermietung mit 11,5 GRM in einer Großstadt wie Atlanta viel sein, aber für den Markt in Lufkin, Texas, wo GRMs 7,0 und höher sind, viel zu niedrig. Der beste Weg, um zu entscheiden, ob ein GRM gut ist, besteht darin, den Bruttomietmultiplikator zu verwenden, um vergleichbare Immobilien in demselben Marktgebiet zu vergleichen.

Vorteile & Nachteile der Verwendung des GRM

Immobilieninvestoren verwenden den Bruttomietmultiplikator aus drei Gründen: GRM verwendet Informationen, die leicht verfügbar sind, leicht zu berechnen sind und Zeit sparen, indem potenziell schlechte Geschäfte herausgesucht werden.

Es gibt jedoch auch Nachteile zum Bruttomietmultiplikator. Hier sind die größten Vor- und Nachteile der Verwendung der GRM-Formel.

Die Vorteile der Verwendung der GRM

• GRM sind aussagekräftiger als der Immobilienpreis (Preis pro Quadratfuß) oder Preis pro Einheit, da die erzielten Mieteinnahmen berücksichtigt werden.
• GRM ist ein benutzerfreundliches Vorscreening-Tool, mit dem mehrere Immobilien bewertet und anhand der Mieteinnahmen und der Entscheidung entschieden werden können, welche den potenziellsten Wert bietet Preisvorstellung.
• GRM kann sowohl von Käufern als auch von Verkäufern verwendet werden. Ein Verkäufer mit einer vollständig aktualisierten und gut gepflegten Immobilie und einem erfahrenen Mieter kann die Immobilie mit einem Angebotspreis bewerten, der geringfügig über dem Markt-GRM liegt. Auf der anderen Seite wird ein Käufer nach einem GRM suchen, der etwas niedriger als der Markt-GRM ist, da der Preis möglicherweise unter dem Markt liegt.

Nachteile der Verwendung des GRM

• Betriebskosten werden bei der GRM-Berechnung nicht berücksichtigt.
• Leerstandsfaktor aus normalen Einheitenumdrehungen und schlecht gewartete Immobilien werden bei der GRM nicht berücksichtigt.
• GRMs sind nur nützlich, wenn ähnliche Immobilientypen in derselben Nachbarschaft oder auf demselben Markt verglichen werden.

GRM vs. Cap Rate Berechnung

Sowohl GRM als auch Cap Rate werden nach dem Einkommensansatz berechnet, aber die beiden Formeln analysieren den Immobilienwert auf zwei verschiedene Arten. Die Cap-Rate-Formel verwendet das Netto-Betriebsergebnis (NOI) und berücksichtigt normale Betriebskosten wie Reparaturen, Verwaltungsgebühren, Grundsteuern und Versicherungen.

Die Formel zur Berechnung der Cap-Rate lautet:

• Kapitalisierungsrate = NOI / Marktwert

Hier ist ein Beispiel dafür, wie zwei Mietobjekte mit demselben GRM unterschiedliche Kapitalisierungsraten haben können:

Objekt Nr. 1

Marktwert 250.000 USD

Bruttoeinkommen 30.000 USD

NOI 20.000 USD

GRM 8,33

Cap Rate 8%

Immobilien Nr. 2

Marktwert 250.000 USD

Bruttoeinkommen 30.000 USD

NOI 15.000 USD

GRM 8,33

Cap-Rate 6%

Dies bedeutet nicht unbedingt, dass die Immobilie Nr. 1 mit einer höheren Cap-Rate eine bessere Investition ist als die Immobilie Nr. 2. Zum Beispiel kann der Eigentümer der ersten Immobilie die erforderliche Wartung zurückhalten, um den NOI hoch zu halten.

Andererseits hat der Eigentümer von Grundstück zwei möglicherweise kürzlich 5.000 USD für die Aktualisierung der Miete ausgegeben, wodurch kurzfristig ein niedrigerer NOI, langfristig jedoch ein höherer NOI erzielt wird, wenn sich die Ausgaben wieder normalisieren .

Wenn der Eigentümer von Objekt zwei in der Lage ist, zusätzliche jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 2.500 USD aus dem aktualisierten Objekt zu erzielen, ändern sich auch die Obergrenze und der GRM:

Letzte Gedanken

Der Bruttomietmultiplikator bietet Immobilieninvestoren eine schnelle und einfache Möglichkeit, potenzielle Immobilieninvestitionen zu überprüfen und zu bewerten. GRM lässt sich leicht anhand von Informationen berechnen, die leicht verfügbar sind.

Die Verwendung des Bruttomietmultiplikators unterliegt jedoch auch Einschränkungen. Ein GRM basiert auf dem Bruttoeinkommen und berücksichtigt keine Betriebskosten. Außerdem können Bruttomietmultiplikatoren nur verwendet werden, wenn ähnliche Mietobjekte in denselben Gebieten oder Märkten verglichen werden.

Zusätzlich zur Berechnung des Bruttomietmultiplikators können Immobilieninvestoren den Roofstock Cloudhouse Calculator verwenden, um den Cashflow, die Cap-Rate, die potenzielle Aufwertung und die Rendite eines Einfamilienhauses in den USA anzuzeigen.