Domácí kapitál je zájem majitele domu o dům. Může se postupem času zvyšovat, pokud se zvýší hodnota nemovitosti nebo zaplatíte zůstatek hypotečního úvěru.

Další informace o domácím kapitálu, abyste pochopili, jak to funguje, pokud se stanete vlastníkem domu.

Co je domácí kapitál?

Domácí kapitál je část vašeho majetku, kterou skutečně „vlastníte“. Pokud jste si půjčili peníze na koupi domu, má váš věřitel zájem o nemovitost, dokud splácíte půjčku, i když jste stále považováni za majitele domu.

Domácí kapitál je typicky nejcennější aktivum majitele domu. Toto aktivum lze použít později v životě, takže je důležité pochopit, jak funguje a jak jej používat moudře.

Jak Home Equity funguje

nejjednodušší způsob, jak porozumět spravedlnosti, je začít s aktuální hodnotou domu a odečíst dlužnou částku u hypoték nebo jiných zástavních práv. Těmito hypotékami mohou být půjčky na nákup domu nebo druhé hypotéky, které byly uzavřeny později.

Předpokládejme, že jste koupili dům za 200 000 $, složili 20% zálohu a získali půjčku na pokrytí zbývajících 160 000 $. V tomto příkladu je váš podíl na vlastním kapitálu 20% z hodnoty nemovitosti; nemovitost má hodnotu 200 000 USD a vy jste přispěli 40 000 USD – nebo 20% z kupní ceny. I když jste považováni za vlastníka nemovitosti, oficiálně „vlastníte“ pouze částku 40 000 $.

Váš věřitel nevlastní žádnou část nemovitosti, pokud jste nezískali hypotéka na sdílený kapitál, což je relativně neobvyklé. Technicky vlastníte všechno, ale dům je využíván jako zajištění vaší půjčky. Váš věřitel si zajistí svůj zájem tím, že k nemovitosti zajistí zástavní právo.

Předpokládejme, že trh s bydlením stoupne a hodnota vašeho domu se zdvojnásobí. Pokud má nyní domov 400 000 $ a stále dlužíte jen 160 000 $, máte 60% akciový podíl. Zůstatek vašeho úvěru zůstává stejný, ale hodnota domácnosti se zvýšila, takže se zvyšuje i váš domácí kapitál.

Jak stavíte domácí kapitál?

Jak vidíte, je prospěšné vybudovat více domácího kapitálu. Jako majitel domu můžete podniknout kroky ke zvýšení Vaše vlastní jmění.

Splácení půjčky: Při splácení zůstatku půjčky se vaše jmění zvyšuje. Většina půjček na bydlení je standardní amortizací půjček se stejnými měsíčními splátkami, které směřují k vašemu úroku i jistina. Postupem času se částka, která jde k splácení jistiny, zvyšuje – takže budujete kapitál u rostoucí krysy e každý rok.

Zhodnocení ceny: Vaše domácí kapitál roste úměrně s cenou vašeho domova. Můžete aktivně pracovat na zvyšování hodnoty svého domova prostřednictvím projektů zlepšování. Když je trh s nemovitostmi zdravý a roste, pak ceny nemovitostí rostou a vy budujete kapitál bez jakéhokoli úsilí z vaší strany.

Zrychlené platby: Stále populárnější metodou rychlejšího budování vlastního kapitálu je koncept, který se často označuje jako „Zrychlené splácení hypotéky.“

Většina majitelů domů obvykle poskytuje hypotéku platby měsíčně nebo 12 plateb ročně. Místo toho, pokud rozdělíte měsíční platbu na dvě stejné částky a odešlete platbu každé dva týdny, provedete 26 1/2 plateb ročně (365 dní ročně / 14 dní = 26).

To je v zásadě ekvivalentní provedení 13 měsíčních plateb. Použitím tohoto přístupu oholíte značné množství úroků vyplácených v průběhu půjčky a umožní vám splácet hypotéku ve výrazně kratším časovém rámci, a tím rychleji budovat kapitál.

Například u 30leté konvenční hypotéky s úrokem 5% ve výši 100 000 USD bude mít měsíční splátky za dobu trvání půjčky za 30 let úrok 253 $. Pokud byste místo toho provedli 1/2 splátky každé dva týdny, částka zaplaceného úroku by se snížila na 75 489 $ a půjčka by byla splacena za 25 let. Na úroku ušetříte přibližně 17 767 USD a svůj dům vlastníte zdarma a jasně o pět let dříve.

Než se rozhodnete zahájit platby každé dva týdny, nejprve se poraďte se svým věřitelem, abyste se ujistili, že neexistují žádná omezení týkající se plateb jednou za dva týdny.

Jak používat domácí kapitál

Vlastní kapitál je aktivum, takže tvoří část vašeho celkového čistého jmění. V případě potřeby můžete ze svého kapitálu odebrat částečné nebo paušální výběry, nebo můžete veškeré bohatství předat svým dědicům. Pokud se rozhodnete použít některé ze svých domovských kapitálových nástrojů, existuje několik způsobů, jak aktivum aktivovat.

Prodejte svůj dům: Pravděpodobně jste vyhráli ‚ nežiji navždy ve stejném domě. Pokud a kdy se přestěhujete, můžete získat svůj vlastní kapitál v domácnosti z výnosů z prodeje. Pokud stále dlužíte peníze na hypotékách, nebudete moci použít všechny peníze od kupujícího, ale budete moci použít svůj vlastní kapitál na nákup nového domu nebo posílit své úspory.

Půjčte si proti vlastnímu kapitálu: Můžete také získat hotovost a použít ji k financování téměř všeho pomocí půjčky na vlastní kapitál (také známé jako druhá hypotéka). To vám umožní proniknout do domácího kapitálu, zatímco stále žijete ve svém domě. Vaším cílem jako vlastníka domu by však mělo být budování vlastního kapitálu, proto je rozumné dát tyto půjčené peníze na dlouhodobou investici do vaší budoucnosti.

Placení vašich současných výdajů půjčka na bydlení je riskantní, protože pokud zaostáváte v platbách a nemůžete dohnat, můžete přijít o domov.

Odchod do důchodu: Místo toho můžete zvolit utratte svůj kapitál ve svých zlatých letech pomocí reverzní hypotéky. Tyto půjčky poskytují důchod důchodům a nevyžadují měsíční splátky. Půjčka se splácí, když majitel domu odejde z domu. Tyto půjčky jsou však komplikované a mohou způsobit problémy pro majitele domů a dědice.

Je důležité si uvědomit, že abyste mohli využít reverzní hypotéky, musíte mít alespoň 62 let a dům musí být váš primární bydliště.

Druhy půjček na vlastní kapitál

Půjčky na vlastní kapitál jsou lákavé, protože máte přístup k velkému množství peněz – často za poměrně nízkou úrokové sazby. Dá se na ně také relativně snadno kvalifikovat, protože půjčky jsou zajištěny nemovitostmi. Než si vezmete prostředky z vlastního kapitálu, důkladně se podívejte, jak tyto půjčky fungují, abyste plně porozuměli možným výhodám a rizikům.

Půjčka na vlastní kapitál je jednorázová – Souhrnná půjčka

S půjčkou na bydlení získáte všechny peníze najednou a splácíte paušální měsíční splátky po celou dobu trvání půjčky. Tato časová osa může být pouhých pět let nebo až 15 let nebo více. Budete muset platit úroky z celé částky, ale tyto typy půjček mohou být stále dobrou volbou, když uvažujete o velkých jednorázových hotovostních výdajích.

Mezi příklady patří platba za kompletní rehabilitaci vašeho domu, konsolidace dluhů s vyšším úrokem (například dluh na kreditní kartě) nebo nákup dovolené. Vaše úroková sazba je obvykle fixována pomocí půjčky na bydlení, takže k žádnému překvapivému zvýšení sazby později nedojde, ale nezapomeňte, že z vaší půjčky pravděpodobně budete muset zaplatit náklady na uzavření a poplatky.

Úvěrové linky pro vlastní kapitál (HELOCs) poskytují flexibilitu

HELOC vám umožňuje vytahovat prostředky podle potřeby a platíte úroky pouze z toho, co si půjčíte. Podobně jako u kreditní karty můžete vyberte částku, kterou potřebujete během „období čerpání“ (pokud vaše kreditní linka zůstane otevřená).

Z tohoto důvodu jsou HELOC často užitečné pro výdaje, které mohou být rozloženo na několik let, jako jsou drobné renovace domů, platby školného na vysoké škole a pomoc rodinným příslušníkům, kteří mohou mít dočasně štěstí.

Během období losování musíte proveďte skromné platby ze svého dluhu. Po určitém počtu let (například 10 let) končí období čerpání a vy zadáte dobu splácení, ve které agresivně splácíte celý dluh. Na konci splácení může být na konci náročná splátka.

HELOC obvykle obsahují také variabilní úrokovou sazbu, což znamená, že byste nakonec mohli splácet mnohem více než rozpočtovali jste po dobu životnosti půjčky, která může trvat až 20 let.

Rizika půjčky proti domácímu kapitálu

Riziko čerpání domácího kapitálu je to, že váš domov pak slouží jako zajištění úvěru. Pokud z jakéhokoli důvodu nejste schopni splácet, může váš věřitel zabavit váš dům a prodat nemovitost, aby splatil váš dluh.

V tomto nešťastném scénáři dům bude rychle prodán, což znamená, že pravděpodobně nebude získán za co nejvyšší cenu.Kromě vašich finančních obav budete muset vy a vaše rodina najít jiné místo k životu.

Z tohoto důvodu je chytré vyhnout se pokušení použít vaše neočekávané marnotratnost na exotických prázdninách, značkových oděvech, televizích s velkou obrazovkou, luxusních autech nebo cokoli jiného, co vašemu domovu nepřidává hodnotu. Bezpečnějším krokem je odložení hotovosti za tyto pochoutky nebo rozložení nákladů pomocí kreditní karty s 0% úvodní APR nabídkou.

Jak se kvalifikovat pro půjčku na vlastní kapitál

Než začnete nakupovat věřitele a podmínky půjčky, zkontrolujte své kreditní skóre. K získání půjčky na bydlení potřebujete obvykle kreditní skóre alespoň 680. Vyšší kreditní skóre je lepší. Pokud nedosahujete minima kreditního skóre, pravděpodobně nebudete mít nárok na ani jeden typ půjčky, dokud neopravíte své kreditní skóre.

Musíte prokázat svou schopnost splácet půjčku věřiteli. To znamená poskytnout vaši úvěrovou historii a dokumentaci o vašem příjmu domácnosti, výdaje a dluhy a jakékoli další částky, které jste povinni zaplatit.

Poměr půjčky k hodnotě nebo LTV vaší nemovitosti je dalším faktorem, na který se věřitelé dívají, když rozhodování o tom, zda máte nárok na půjčku na bydlení nebo HELOC. Pravděpodobně nejlepší je ponechat si ve své nemovitosti alespoň 20% kapitál, což znamená minimální LTV 80%, ale někteří věřitelé umožňují větší půjčky.