Hledali jste měsíce svůj vysněný domov a právě jste se vzdali naděje, až nakonec najdete dům, o kterém víte, že je ten, ale je uveden jako „na základě smlouvy“. Prohlížení domu, do kterého se zamilujete, ale zjištění, že čeká na prodej, může být pro kupujícího velkým zklamáním. Možná jste byli v podobné situaci, nebo možná hledáte koupi a chcete vědět, zda vůbec stojí za to si prohlédnout dům, který je na základě smlouvy. Nebo možná máte dům na prodej a chcete vědět, zda můžete legálně nadále přijímat nabídky v případě nevyřízeného prodeje. Bez ohledu na vaši individuální situaci může být proces nákupu domu stresující, ale pochopení běžně používaných výrazů a toho, co můžete dělat legálně, vám pomůže zmírnit některé tlaky.

hash-mark Co dělá na základě smlouvy znamenat?

Dům na základě smlouvy (někdy označovaný jako podmíněný nebo nevyřízený) označuje situaci, kdy kupující vložil nabídku, která byla prodejcem přijata. Nabídka přesto závisí na splnění jedné nebo více podmínek. Pokud tyto stanovené podmínky nebudou splněny v přiděleném čase (stanoveném smlouvou), pak dohoda již není platná a dům bude opět v prodeji. Kupující může například zahrnout nouzovou situaci, která mu umožní bez jakýchkoli následků ustoupit, dojde-li při domovní prohlídce k zásadní opravě.

Tyto nouzové situace obvykle existují, aby kupujícímu i prodejci umožnili východisko prodej bez právních následků, pokud nastanou nějaké problémy, nebo pokud nebudou řešeny konkrétní problémy. Aby bylo možné dům oficiálně považovat na základě smlouvy, musí být podepsána písemná dohoda mezi kupujícím a prodávajícím, která obsahuje podmínky smlouvy.

Pokud prodávající a kupující uzavřeli písemnou dohodu a dům je oficiálně na základě smlouvy, prodávající nemůže legálně prodat dům jinému kupujícímu, pokud nejsou splněny podmínky uvedené ve smlouvě, a smlouva je poté neplatná. Kupní smlouva a smlouva jsou právně závazné a brání prodejci v tom, aby změnil názor a rozhodl se prodat jinému kupujícímu.

Pokud jste si zamilovali dům na základě smlouvy, nebojte se, vše není ztraceno. Aby byl prodej uzavřen, musí být splněny všechny podmínky smlouvy, a to se rozhodně ne vždy stane. Není neobvyklé, že dohoda propadne ve fázi uzavření smlouvy z několika důvodů. Prodej se obvykle nemusí uzavřít z důvodů, jako je například nespokojenost kupujícího s výsledkem domovní prohlídky, propadnutí financování kupujícího nebo hodnocení, které se vrací podstatně nižší než prodejní cena.

značka hash Může prodejce na základě smlouvy přijmout jinou nabídku?

Z technického hlediska ano, prodejce může přijmout jinou nabídku, když je dům na základě smlouvy. Jak již bylo řečeno, prodejce obecně nemůže smlouvu jednoduše zrušit nebo od ní odstoupit, protože přišla vyšší nabídka, protože plně uzavřená smlouva je právně závazná. Realisticky to záleží na podmínkách smlouvy, ale ve většině případů by prodejce byl schopen přijmout zálohu pouze v případě, že původní dohoda propadne.

hash-mark Koupě domu na základě smlouvy

Naštěstí, i když je dům na základě smlouvy, prodejce se stále může rozhodnout přijmout záložní nabídky, a ve většině případů tak učiní, protože pravděpodobně chápou, že prodeje mohou (a také) klesnou. I když nemohou ustoupit, pokud mají smlouvu s jiným kupujícím, neznamená to, že nemohou nadále ukazovat a prodávat dům. Je na prodejci, zda bude i nadále dům ukazovat a přijímat nabídky. Obvykle je pro ně výhodné, když tak učiní jako záložní plán.

Existuje spousta důvodů, proč by dohoda mohla padnout, takže pokud se chcete pokusit o skórování svého vysněného domova, uvedení v nabídce zálohování vám pomůže zajistit ji dříve, než se vrátí na trh. Promluvte si se svým realitním agentem o tom, jak nejlépe zadat záložní nabídku, budete chtít, aby byla atraktivní pro prodejce, ale nechcete být tak dychtiví, abyste dražili nad požadovanou cenou.

Pokud ale tato první dohoda propadne, ještě se příliš nevzrušte. Je dobré se podívat na důvody, proč se tento první prodej nikdy nedostal do konce. Jelikož tolik prodejů selhalo kvůli domovým prohlídkám, ujistěte se, že nebyla nalezena žádná významná oprava, která by vás mohla odradit od koupě domu. Možná budete nadšeni šancí na koupi domu, ale nenechte se natolik dychtivě využít příležitosti, abyste přehlíželi potenciálně neodkladné body.

Řekněme například, že váš vysněný domov je uveden na 250 000 $, ale je na základě smlouvy. Po prohlídce domu se rozhodnete odeslat nabídku za 255 000 $. O týden později vám zavoláme, že původní dohoda propadla a prodejce by rád vaši nabídku přijal. Před přijetím byste měli nejprve zjistit, proč původní smlouva propadla. Vyskytl se z ničeho nic zásadní problém, nebo prodávající odmítl něco opravit? Jakmile to zjistíte, můžete o domě učinit informované rozhodnutí. Pokud se rozhodnete pro nákup, měli byste přesto provést náležitou péči a dokončit domovní prohlídku a promluvit si se svým agentem.

Nakonec, pokud si myslíte, že jste našli svůj vysněný dům, ale je na základě smlouvy, stále stojí za to nabídnout záložní nabídku. Ve skutečnosti existuje slušná šance, že původní prodej propadne, a budete mít čas zazářit. Je ale vhodné pokračovat v prohlížení dalších služeb, zatímco budete čekat, co se stane. Mnoho kupujících se rozhodlo, že své naděje nedostane, a proto nezadává nabídky zálohování. Pokud se však díváte na domy v oblíbené oblasti nebo na dům, který je velmi žádaný, není to špatný nápad. Tímto způsobem, pokud se vám to podaří, může vaše záložní nabídka zabránit tomu, aby byl dům znovu uveden na seznam, což vám zase může bránit v jednání s jinými konkurenčními kupujícími a ve vyvolávání nabídkové války.

Totéž platí pro prodejce. I když máte dům uvedený na základě smlouvy, přijetí dalších nabídek může poskytnout záložní plán, pokud dohoda padne.