Lis pendens je dlouhotrvající, často nepochopená doktrína týkající se neortodoxních zájmů v oblasti nemovitostí. Doktrína lis pendens doslovně znamená „nevyřízená žaloba“ a oznámení lis pendens jsou mašinérie, pomocí které může strana s nezaznamenaným nebo nezpochybněným nárokem na nemovitý majetek upozornit třetí osoby, které se o tento majetek zajímají.

Strany, které pracují v oblasti nemovitostí, by měly vědět o lis pendens tyto čtyři věci:

Obsah oznámení lis pendens je důležitý.

V mnoha státech se výpovědi lis pendens řídí zákonem. To znamená, že jako zákonný zájem musí strana poskytující výpověď dodržovat požadavky uvedené v oznámení, které zákon vyžaduje, nebo je oznámení neplatné. I v jurisdikcích, kde lis pendens je doktrína obecného práva, mnoho sporů týkajících se lis pendens řeší, zda je oznámení dostatečně přiměřené, aby mělo jakýkoli technický účinek.

Oznámení lis pendens mohou být mocným nástrojem.

Protože lis pendens se obvykle zaznamenávají ve skutečné nemovitosti záznamů, účinkem lis pendens je to, že upozorňuje ostatní, že existuje spor týkající se nemovitého majetku. Každý, kdo koupí nemovitost nebo o ni projeví zájem poté, co je o ní písemně rozhodnuto, bere svůj zájem s výhradou lis pendens. Oznámení lis pendens proto zvyšuje vliv strany se nejednoznačnými právy nebo zájmem o nemovitosti. Pokud například dojde ke sporu o vymahatelnost písemného prohlášení o záměru nabytí nemovitosti, může potenciální kupující na svou pohledávku upozornit prostřednictvím oznámení lis pendens, pokud je kupující přesvědčen, že má závazek, ale dosud nerealizované, právo na koupi nemovitosti. Podobně, pokud existuje otázka ohledně vymahatelnosti smlouvy o rozvoji nemovitostí, může potenciální developer chránit své zájmy v oblasti nemovitostí a předcházet další činnosti zahrnující alternativní užívání nemovitostí prostřednictvím oznámení litispendence.

Nesprávné použití oznámení lis pendens s sebou nese také riziko.

Zaznamenávání oznámení lis pendens ve špatném kontextu, předčasně nebo za nesprávným účelem může vést k odpovědnosti strany uplatnění zájmu. Přílišné horlivé použití oznámení lis pendens může představovat pomluvu o titulu. V mnoha jurisdikcích to může stranu vystavit významnému následnému a odvozenému závazku, stejně jako v mnoha jurisdikcích odpovědnosti za poplatky právníků pomlouvané strany.

Porozumění místní praxi a právu, pokud jde o litispendenci.

Legislativa a praxe lis pendens se mezi jurisdikcemi liší – někdy dramaticky. Nedávný federální případ podtrhuje riziko použití lis pendens v neznámé jurisdikci. Tam se právník s licencí New York objevil pro hac vice u federálního soudu ve Wisconsinu a podal oznámení litispendence týkající se žaloby jeho klientů. Sporný nárok, který byl základem oznámení, se týkal nároku týkajícího se osobního majetku, který ještě nebyl omezen na rozhodnutí. Protože nárok nesouvisel s nemovitostmi, které byly předmětem oznámení, a kvůli dalším technickým vadám oznámení podle práva Wisconsinu, strategie navrhovatele selhala a federální okresní soud toto oznámení zrušil a sankcionoval právníka i klient právníka. Advokát také ztratil status pro hac vice a nemohl nadále zastupovat svého klienta v primárním sporu mezi stranami.