„K pronájmu náleží také pozitivní stránky. Ale je to prostě pocit, jako byste jen zahodili peníze, “řekl. „Pravděpodobně každý týden kontroluji (seznamy nemovitostí), jen abych zjistil, jestli se objeví nějaké zázračné dostupné bydlení. Myslím, že v tomto okamžiku je to více snění než pocit naděje.“

Szuszwalak řekl, že chápe, proč se obhájci bydlení zaměřují na boje domácností s nízkými příjmy. Ale řekl: „Myslím, že chybí druh střední složky. Jsem trochu na podivném místě, kde nedělám tunu, ale víc než mnoho programů s omezeným příjmem “dovolte.

Bydlení, které by odpovídalo jeho rozpočtu – hledá něco pod 250 000 $ – je to kondominium, řekl Szuszwalak. To bydlení v Denveru chybí.

Po mnoho let byl zákon Colorado o stavebních vadách, který měl chránit spotřebitele, obviňován z nedostatku nové bytové výstavby. Kritici uvedli, že zákon téměř vyzval právníky, aby organizovali vlastníky bytů, aby zažalovali stavební problémy, což velmi prodražuje pojištění. Zákon se změnil v roce 2017 a požadoval, aby více než polovina obyvatel komplexu souhlasila, než zažalovala developera. Denver také rozhodl, že vývojáři a dodavatelé by měli dostat příležitost opravit problémy před podáním žaloby. Potenciál pro právní kroky však stále vzbuzuje obavy, uvedla Greenly, realitní poradkyně, která se specializuje na byty.

„Musíme agresivně stavět bydlení se středními příjmy,“ uvedla Greenly.

Rusty Crandall, oblastní prezident národního developera Meritage Homes, uvedl, že domácí průmysl opustil na začátku roku 2000 byty v Coloradu.

„Celý segment není dodáván, protože stavitelé nechtěli být žalován, “řekl.

Meritage„ se do světa bytů neodvažuje. Stále je tu pro nás příliš velké riziko. “

Jak tedy Denver dosahuje dostupnosti pro všechny?

Chybějící střed Szuszwalaka získává pozornost vývojářů, kteří tam vidí příležitost. Crandall myslí na své děti: „Jak si budou možná moci dovolit domov, i když mají vysokoškolské vzdělání a dobrou práci ? “

Crandall’s Meritage podnikla kroky k řešení tohoto problému rozvojem městských domů, které jsou postaveny těsně vedle sebe a šetří na souši sv. Při vývoji městského domu v Auroře s názvem Painted Prairie udržuje společnost Meritage ceny pod kontrolou tím, že nabízí méně možností pro položky, jako jsou kuchyňské skříňky a koupelnové baterie, což umožňuje vývojářům hromadně objednávat. Plány jsou jednodušší a záběry menší.

Crandall uvedl, že jeho společnost zjistila, že spotřebitelé jsou ochotni vzdát se věcí, jako jsou suterény, aby ušetřili peníze. Kompaktní městské domy Meritage Painted Prairie se prodávají za nízké částky 300 000 USD, což je o přibližně 140 000 USD méně než průměrná závěrečná cena domu v dubnu v Denveru.

Menší vývojář Paul Malone se také zaměřuje na střední kupci příjmů. Malone přináší komponenty bytového projektu o 39 jednotkách, který nazývá The Nightingale z továrny na modulární bydlení v Minnesotě, aby byl postaven na místě v sousedství Denveru v Uptownu. Vzhledem k riziku, že bude podle zákona o stavebních vadách žalován, jsou jeho náklady na pojištění třikrát vyšší, než jaké by byly, pokud by nevytvářel podmínky. Začíná malý a má v úmyslu budovat pevné vztahy se svými kupujícími v naději, že je to povzbudí, aby s ním spolupracovali při řešení jakýchkoli obav spíše než u soudu.

Modulární konstrukce je považována za způsob, jak efektivněji budovat . Nightingale bude mít studia začínající na 250 000 $, jednopokojové za 299 000 $ a dvoupokojové za 437 000 $. Podle asociace realitních kanceláří v Denveru byla průměrná cena bytu v dubnu 322 000 $.

Malone uznal, že jeho 39 jednotek nebude mít velký dopad na nabídku. Řekl však, že další vývojáři také uvažují o vybudování bytů se střední cenou.

„Přeji si více,“ řekl Malone. „Protože je důležité, aby si mileniálové mohli dovolit kupovat domy.“

Habitat for Humanity’s Lafferty vyvíjí prodejní bydlení pro rodiny, které nemají kupní sílu zákazníků, na které se Malone zaměřuje. A ona chce pomoc od tvůrců politik.

Lafferty například navrhla, že města by mohla snížit náklady na plánování a povolování od developerů, pokud staví bydlení v dosahu nájemců nebo kupujících s nízkými a středními příjmy. p>

Denver o tom právě uvažuje, uvedla Laura Aldrete, která vede oddělení odpovědné za určování, zda plány developera splňují kritéria města pro vydávání stavebních povolení. Aldrete uvedla, že její ministerstvo komunitního plánování a rozvoje se vydává na pilotní projekt, který nabídne urychlené povolení a snížené poplatky pro vývojáře dostupného bydlení.

Aldrete dodala, že spolupracuje s Brittou Fisher, vedoucí oddělení bydlení v Denveru, na projektu zkoumajícím, jak může zónování zvýšit cenovou dostupnost.

„Zonace po mnoho let dělala pravý opak, “Aldrete řekl. (Zónování rozsáhlých oblastí Denveru a měst po celé zemi pro rodinné domy například rozjedlo půdu a zvýšilo její náklady.)

V rámci svého projektu Aldrete zvažuje přístupy, jako je umožnění většího počtu duplexů a triplexů pro zvýšení hustoty. Fisher uvedl, že bytové jednotky s příslušenstvím, které jsou nyní legální ve 25 procentech Denveru, jsou dalším způsobem, jak jemně zvýšit počet lidí žijících na jednom pozemku. ADU nebo babičky, mohl by také vytvořit způsob, jak rodinám s nízkými příjmy vydělávat, nebo pro několik generací jedné rodiny, aby žily poblíž a vzájemně se podporovaly, uvedl Fisher.

Ale ADU mohou být drahé. V loňském roce schválila městská rada v Denveru fond 500 000 USD pro obyvatele západní strany na stavbu ADU na jejich majetku. majitelé domů s nízkými příjmy kteří souhlasí s pronajmutím nemovitostí za ceny nižší než tržní, mohou získat půjčky až do výše 25 000 USD na vybudování druhého domu. Majitelé domů musí splácet úvěr pouze v případě, že nemovitost prodají do 25 let.

V roce 2017 se starosta Michael Hancock usiloval o to, aby pomohl rodinám s nízkými a středními příjmy dostat se do prázdných bytů za tržní cenu. To vedlo k programu Lower Income Voucher Equity nebo LIVE Denver, v jehož rámci mohli pronajímatelé získat městské dotace, aby rodiny, které vydělávají mezi 40 a 80 procenty mediánu plochy, mohly získat bydlení. Doposud bylo do bydlení prostřednictvím LIVE Denveru umístěno pouze 17 rodin.

Fisher, šéf bytového managementu, uvedl, že město tuto iniciativu hodnotí. Řekla, že vysoká fluktuace mezi správci nemovitostí znamená, že město musí neustále vzdělávat pronajímatele o tom, jak program funguje.

V roce 2017 spustilo město bytový fond s cílem vytvořit a uchovat více než 6 200 cenově dostupných domy za deset let. Začalo to 15 miliony dolarů a od té doby se zdvojnásobilo.

Fond se používá hlavně k rozdělování grantů a půjček na pomoc soukromým developerům nabízejícím bydlení pod tržními sazbami. Je částečně financováno z daní, včetně marihuany, a částečně z poplatků placených vývojáři, kteří nechtějí sami stavět bydlení za nižší než tržní cenu.

Greenly řekl, že místo toho, aby přispíval hotovostí na fond, možná by se od vývojářů mělo vyžadovat, aby postavili určité množství dostupného bydlení ve městě, které má v současné době přibližně 23 000 domů s omezeným příjmem. “

„ Potřebujeme bydlení, “řekla.

Fisher uvedl, že město může vytvářet pobídky pro vývojáře, aniž by eliminovalo ty staré. Poukázala na změny územního plánování v posledních letech, které umožnily vývojářům stavět vyšší, pokud do projektů zahrnou dostupné bydlení.

„Je to ne o odstranění jediného nástroje nebo přidání jediného nástroje, “uvedla Fisher.

Řekla, že jsou zapotřebí nové zdroje financování, aby se dostala pod tržní úroveň bydlení. Hlavním nástrojem financování po celá desetiletí byly federální daňové úlevy. Vývojáři, kteří získávají kredity, je prodávají investorům za hotovost, kterou poté použijí k sestavení. Státní agentura distribuuje jak státní, tak federální daňové úlevy na konkurenčním základě, obvykle přijímá mnohem více žádostí, než dokáže uspokojit. Vývojáři se často před získáním grantu přihlásí několikrát.

Kdo je zodpovědný za dostupné bydlení?

James Roy II, komunitní organizátor v Denveru, chce, aby diskuse přesahovala hranice vývojářů a tvůrců politik. Řekl, že nemocnice a školy, jejichž zaměstnanci jsou oceňováni z trhu bydlení v Denveru, mohou poskytnout řešení, jako je darování pozemků nebo udělování grantů, které sníží náklady na bydlení. Roy uvedl, že je třeba více využívat finanční koučování, kurzy vlastnictví domů a další nástroje, které pomohou chudým rodinám připravit se na nákup domů.

„Dopadáme na rodiny. Jsou to jednotlivci. Jsou to děti,“ Roy řekl: „Přemýšlet o tom, že výroba bydlení postrádá celý smysl.“

Elena Martinez si před několika lety vzala leták o třídě vlastnictví domů. Jako dítě Martinez pendlovala mezi domovy své matky v Los Angeles a jejího otce v Denveru. Zažila bezdomovectví.

„Chtěla jsem místo stability. Neměla jsem takové vyrůstání,“ řekla.

V některých ohledech absolvovala kurz vlastnictví domu odešel Martinez skleslý. Setkala se se spolužáky, kteří byli lépe připraveni, as realitními agenty a půjčovníky, kteří nebyli povzbudiví.

„Cítil jsem trochu beznaděj. Jako bych neměla kritéria pro koupi domu, “řekla. „Neměl jsem úspory ani polštář.“

Martinez se nevzdala. Přistěhovala se k jedné ze svých dcer, aby ušetřila peníze a zaplatila účty. Před dvěma lety Martinez koupila dům v Brightonu.Pronajala si osm let v sousedství Denveru Globeville a líbilo se jí tam, ale Brighton byl tam, kde si mohla dovolit koupit. Řekla, že nechce utratit více než 320 000 $.

Martinez se ve třídě domácího bydlení dozvěděla o programech pomoci s půjčkami a zálohami, které nabízejí organizace, jako je Colorado Housing and Finance Authority. Martinez nakonec ušetřil 5 000 $ a získal 15 000 $ na zálohovou pomoc od CHFA ve formě druhé půjčky.

Martinez má své vlastní podnikání, EHijole Tacos a Catering. Nedávno také začala pracovat na noční směně jako psychiatrická laborantka v rehabilitačním zařízení pro ženy zotavující se z návykových látek. Její manžel má také dvě zaměstnání, jako doručovatel a jako pracovník údržby ulice pro město Denver. Její hypotéka je 2160 $ měsíčně, což je téměř dvojnásobek toho, co platila za nájem. Zaplatí 2 300 $ měsíčně, protože se chce prosadit.

„Opravdu jsem chtěla tuto strukturu (vlastnit dům), když jsem byla mladší,“ řekla. „Bohužel se mi to nikdy nepodařilo. Teď jsem babička a dokázala jsem to. “

Kromě třídy vlastnictví domů Martinez připisuje uznání organizacím, které jí pomohly stát se podnikatelkou.

Yessica Holguin je výkonným ředitelem Centra pro budování komunitního bohatství v Denveru, které využívá školení o zaměstnání, rozvoj podnikání a další strategie, aby pomohlo lidem z historicky přehlížených komunit získat ekonomickou soběstačnost.

„Nebylo by špatné, kdybychom byli budování bytů za 2 500 $ (měsíc), pokud by si tam lidé mohli dovolit bydlet, “uvedl Holguin.

Holguinova organizace pomohla Martinezovi zahájit podnikání v cateringu a najít práci v potravinářském průmyslu i poté, co pandemie zablokovala většinu ekonomiky v Denveru .

Eric Kornacki se také zabývá ekonomickou životaschopností nákupu domu v Denveru. V roce 2009 pomohl zahájit projekt zabezpečení potravin, který vyrostl v neziskovou organizaci Re: Vision ve Westwoodu. Nedávno opustil Re: Vision pro nová nezisková organizace s názvem Uplands Community Collective , který pracuje společně s domácím stavitelem.

Kornacki má mimo jiné za úkol zajistit, aby byli místní obyvatelé najati na stavbu developerského projektu Uplandsův domácí stavitel, Jeff Handlin, navrhuje: 2350 bytů, městských domů a jednolůžkových – rodinné rodinné domy nabízené za různé ceny, stejně jako podniky a rekreační oblasti, na pozemku ve Westminsteru, severně od Denveru.

Handlin se dočkal jistého tlaku od místních obyvatel, kteří se obávají ztráty otevřeného prostoru a získávat to, co považují za příliš mnoho sousedů.

„Potřebujeme hustotu, aby byla naše sousedství inkluzivnější. Vím, že to není populární, “řekl Handlin. „Všichni musíme přemýšlet o tom, kolik lidí chce mít přístup k našemu ekosystému bydlení. Stan se musí zvětšit.“

Gene Myers, generální ředitel společnosti Thrive Home Builders, se specializuje na domy. pro osoby s nízkými a středními příjmy. Myers se pyšní energetickou účinností svých produktů a říká, že je udržuje cenově dostupné i po nasazení rodin.

Myers právě prodal 271. dům v jednom ze svých projektů ve Stapletonu Řekl, že slyšel pohrdavé komentáře od zavedenějších obyvatel o tom, co by mohli noví majitelé domů přivést do sousedství. Jejich obavy se nenaplnily, řekl.

„Na předních verandách nejsou žádné pohovky, “ řekl. „Vše, co potřebovali, byla šance.“

Oprava: Kvůli chybě reportéra předchozí verze tohoto příběhu nesprávně uvedla, že Gene Myers postavil domovy pro Colorado Community Land Trust. Ne.