Multiplikátor hrubého nájemného (nebo GRM) je snadná metoda odhadu hodnoty nemovitosti s výnosem z příjmu. Výpočet multiplikátoru hrubého nájemného, známý také jako metoda GIM nebo hrubého příjmu, umožňuje investorům rychle řadit potenciální investiční nemovitosti podle příjmu z pronájmu.

GRM je také výpočet, který lze použít na rychle se měnícím trhu s půjčováním. . Poskytuje dobrý první pohled na to, zda bude pronajatá nemovitost zisková nebo nerentabilní, jak se změní podmínky na trhu.

V tomto článku se podíváme na různé způsoby, jak mohou investoři do nemovitostí používat GRM, jak vytvořit GRM klasifikační stupnice a výhody a nevýhody použití multiplikátoru hrubého nájemného k vyhodnocení potenciálních investic do pronájmu nemovitostí.

Co je multiplikátor hrubého nájemného?

Multiplikátor hrubého nájemného (GRM) porovnává hrubý roční příjem z pronájmu na spravedlivou tržní hodnotu nemovitosti. Protože se používá hrubé nájemné, GRM nezohledňuje běžné provozní náklady ani dluhovou službu.

GRM je zjednodušený způsob, jak analyzovat hodnotu pronajatého majetku pomocí výnosového přístupu. Například investor v oblasti nemovitostí, který se dívá na tržiště Roofstock, může rychle a snadno určit multiplikátor hrubého nájemného z různých rodinných domů k prodeji na různých trzích.

Multiplikátor hrubého nájemného však není ‚ To mělo být náhradou za hloubkovou analýzu hodnoty nemovitosti. Místo toho vám výpočet GRM na první pohled dá vědět, zda vlastnost stojí za to věnovat další čas a úsilí podrobně analyzovat.

Jak vypočítat GRM

Zde je vzorec pro výpočet multiplikátoru hrubého nájemného:

• Multiplikátor hrubého nájemného = cena nemovitosti / hrubý roční příjem z pronájmu
• Příklad: 500 000 $ cena nemovitosti / 42 000 $ hrubý roční nájem = 11,9 GRM

Výpočet GRM porovnává požadovanou cenu nemovitosti nebo spravedlivou tržní hodnotu s hrubým příjmem z pronájmu. Použití multiplikátoru hrubého nájemného je dobrým způsobem, jak se „rychle podívat“ na to, jak rychle se nemovitost vyplatí z hrubého nájemného, které investice generuje.

V tomto příkladu je doba výplaty pouze do 12 let. Mějte však na paměti, že do tohoto výpočtu nejsou zahrnuty výdaje, jako jsou běžné opravy, neobsazenost při výměně jednotek a majetkové daně a pojištění. Je to proto, že vzorec GRM používá hrubé nájemné, nikoli NOI.

Příklady použití vzorce GRM

Ve výše uvedeném příkladu byl vzorec GRM použit k výpočtu multiplikátor hrubého nájemného.

Výpočet multiplikátoru hrubého nájemného lze použít také dvěma dalšími způsoby:

1. Určete reálnou tržní hodnotu na základě hrubého nájemného a GRM pro srovnatelné nemovitosti v stejný trh.
2. Vypočítejte, jaké hrubé nájemné by mělo být založeno na tržním GRM a kupní ceně.

Pojďme se podívat na další dva způsoby použití GRM vzorec.

Použití vzorce GRM k určení reálné tržní hodnoty

Chcete-li určit tržní hodnotu nemovitosti, potřebujete vědět, jaký je GRM pro srovnatelné nemovitosti na stejném trhu a jaké je hrubé nájemné nebo, pokud nemovitost je prázdná, jaké hrubé nájemné se předpokládá.

• GRM = cena nemovitosti / hrubý roční příjem z pronájmu
• cena nemovitosti = hrubý roční příjem z pronájmu x GRM
• Příklad: 42 000 $ hrubý roční příjem z pronájmu x 11,9 GRM = 499 800 $ (zaokrouhleno na 500 000 $)

Použití vzorce GRM k výpočtu hrubého nájemného

Nyní pojďme použijte vzorec GRM k výpočtu hrubého nájemného. Pro tento výpočet potřebujete znát spravedlivou tržní hodnotu nemovitosti a jaký je GRM pro srovnatelné nemovitosti na stejném trhu.

• GRM = cena nemovitosti / hrubý roční příjem z pronájmu
• Hrubý roční příjem z pronájmu = cena nemovitosti / GRM

• Příklad: 500 000 $ cena nemovitosti / 11,9 GRM = 42 016 USD (zaokrouhleno dolů na 42 000 USD)

Jak vytvořit klasifikační stupnici GRM

Když investujete do pronájmu nemovitost, kterou kupujete, investici vytvářející příjem a tok příjmů, který nemovitost generuje. Zatímco nižší GRM může generovat dostatečný příjem k rychlejšímu splacení nemovitosti, investoři by měli vzít v úvahu také stáří nemovitosti a potenciál vyšších nákladů na údržbu.

Starší nemovitost s nízkým GRM se může jevit jako dobrý obchod. Pokud je však třeba provést mnoho údržbářských prací, může být neobsazenost vyšší, což zase vytvoří nižší peněžní tok a vyšší GRM.

Proto je užitečné vyvinout klasifikační stupnici GRM. pro váš trh takto:

• Nízká GRM = stará nemovitost s odloženou údržbou nebo vyžadující zásadní kapitálové opravy, jako je výměna střechy nebo nový systém vytápění a chlazení.
• Průměrný GRM = majetek postavený za posledních 10 nebo 20 let, který vyžaduje aktualizaci, jako jsou energeticky účinná okna, výměna spotřebičů nebo vnější nátěr.
• Nad průměrem GRM = majetek postavený za posledních 10 let vyžaduje pouze běžnou údržbu, aby se zachovala hodnota nemovitosti a udržel nájem na trhu.
• Vysoká GRM = zcela nová nemovitost s nižšími náklady na běžnou údržbu s novými spotřebiči a nejmodernějšími elektrickými , instalatérské a HVAC systémy.

Vývoj stupnice klasifikace GRM pro váš trh vám umožní použít výpočet multiplikátoru hrubého nájemného k vyvážení rizika mezi věkem nemovitosti a potenciálem pro zvýšené náklady na údržbu.

Kromě stáří nemovitosti můžete také zohlednit hodnocení sousedství Roofstock a porovnat GRM nemovitostí umístěných ve stejné oblasti.

Co je dobrý multiplikátor hrubého nájemného?

Stejně tak se kapitalizační sazby liší mezi třídami majetkových aktiv a mezi trhy, liší se také GRM.

Například rodinný pronájem s 11,5 GRM může být ve velkém městě, jako je Atlanta, velmi výhodný, ale pro trh Lufkin v Texasu, kde je GRM 7,0 a vyšší, by byl příliš nízký. Nejlepší způsob, jak rozhodnout, zda je GRM dobrý, je použít multiplikátor hrubého nájemného k porovnání srovnatelných nemovitostí ve stejné oblasti trhu.

Pros & Nevýhody použití GRM

Realitní investoři používají multiplikátor hrubého nájemného ze tří důvodů: GRM využívá informace, které jsou snadno dostupné, lze je snadno vypočítat a šetří čas skríningem potenciálně špatných obchodů.

Existují však i nevýhody do multiplikátoru hrubého nájemného. Zde jsou největší klady a zápory používání vzorce GRM.

Výhody použití GRM

• GRM je smysluplnější než cena nemovitosti, cena za čtvereční stopu , nebo cena za jednotku, protože zohledňuje generovaný příjem z pronájmu.
• GRM je snadno použitelný nástroj pro předběžné zobrazení k vyhodnocení více nemovitostí a k rozhodnutí, která nabízí nejpotenciálnější hodnotu na základě příjmu z pronájmu a požadovaná cena.
• GRM mohou používat kupující i prodávající. Prodejce s plně aktualizovanou a dobře udržovanou nemovitostí a zkušený nájemce může nemovitost ocenit požadovanou cenou, která je o něco vyšší než tržní GRM. Na druhou stranu kupující bude hledat GRM, který je o něco nižší než tržní GRM, protože cena může být nižší než tržní.

Nevýhody používání GRM

• Provozní náklady se do výpočtu GRM nezapočítávají.
• Faktor neobsazenosti z normálních tahů jednotek a špatně udržovaný majetek se u GRM nezohledňuje.
• GRM jsou užitečné pouze při porovnávání podobných typů nemovitostí ve stejném sousedství nebo na trhu.

GRM vs. Cap Rate Výpočet

GRM i cap rate se počítají pomocí výnosového přístupu, ale tyto dva vzorce analyzují hodnotu vlastnosti dvěma různými způsoby. Vzorec limitní sazby používá čistý provozní příjem (NOI) a bere v úvahu běžné provozní náklady, jako jsou opravy, poplatky za správu, daně z majetku a pojištění.

Vzorec pro výpočet limitní sazby je:

• Míra kapitalizace = NOI / tržní hodnota

Zde je příklad toho, jak mohou mít dvě nájemní nemovitosti se stejným GRM různé míry kapitalizace:

Vlastnost # 1

Tržní hodnota 250 000 $

Hrubý příjem 30 000 $

NOI 20 000 $

GRM 8,33

Sazba 8%

Majetek č. 2

Tržní hodnota 250 000 $

Hrubý příjem 30 000 $

NOI 15 000 $

GRM 8,33

Cap rate 6%

To ale nutně neznamená, že nemovitost č. 1 s vyšší sazbou cap je lepší investicí než nemovitost č. 2. Například vlastník první nemovitosti může zdržovat potřebnou údržbu, aby udržel vysoký NOI.

Na druhou stranu vlastník nemovitosti dva mohl nedávno utratit 5 000 $ za aktualizaci pronájmu, což krátkodobě vytvoří nižší NOI, ale dlouhodobě vyšší NOI, když se výdaje vrátí k normálu .

Pokud je vlastník nemovitosti dva také schopen vygenerovat dalších 2 500 $ ročního příjmu z pronájmu z aktualizované nemovitosti, změní se také sazba limitu a GRM:

Závěrečné myšlenky

Multiplikátor hrubého nájemného poskytuje investorům do nemovitostí rychlý a snadný způsob, jak sledovat a hodnotit potenciální investice do nemovitostí. GRM lze snadno vypočítat pomocí informací, které jsou snadno dostupné.

Používání multiplikátoru hrubého nájemného však má svá omezení. GRM je založen na hrubém příjmu a nezohledňuje provozní náklady. Multiplikátory hrubého nájemného lze také použít pouze při porovnání podobných nájemních nemovitostí ve stejných oblastech nebo na trzích.

Kromě výpočtu multiplikátoru hrubého nájemného mohou investoři do nemovitostí pomocí kalkulačky Roofstock Cloudhouse zobrazit peněžní tok, cap rate, potenciální zhodnocení a výnos jakéhokoli rodinného domu v USA