Poznámka: Tento článek se týká formuláře, který se používá do 3. října 2015. Pro ty, kteří podají žádost o hypotéku nebo později datum, dvě nové formy, nazývané „Odhad půjčky“ a „Zveřejnění závěrečných údajů“, nahrazují Prohlášení o vypořádání HUD-1, Odhad dobré víry a Formulář pro zveřejnění informací o pravdě v půjčce, které byly dříve vyžadovány při uzavírání hypoték. Pokud jste požádali o hypotéku před 3. říjnem 2015, obdržíte HUD-1. Tento článek vám pomůže lépe porozumět této formě, což je důležité, protože vám jednak pomůže prokázat zisk nebo ztrátu když prodáte svůj dům.

HUD-1 poskytuje obrázek peněžní stránky uzavření nemovitosti. Ukazuje všechny převody peněz mezi vámi jako kupujícím a domácím prodejcem a všechny vaše náklady na uzavření, včetně poplatků za úschovu a vlastnictví a nákladů na vaši půjčku. Jedná se o standardizovaný formulář, který váš agent pro vypořádání nebo „úschova“ vyplnil při uzavření, jak je požadováno u všech uzavření zahrnujících federálně pojištěného věřitele podle Zákon o postupech při vypořádání nemovitostí („RESPA“) (12 USC § § 2601–2617).

HUD-1 je důležitý dokument. Formulář ukazuje, kde byly vaše nákupní peníze utraceny. HUD-1 můžete porovnat s odhadem dobré víry („GFE“), který vám poskytl váš věřitel, když jste žádali o půjčku, abyste se ujistili, že vám nebyl účtován poplatek za půjčku, titul, záznam dokumentu nebo poplatky za úschovu. Číst více o porovnání vašeho HUD-1 s GFE níže.

Je také důležité uložit si HUD-1 pro daňového zpracovatele. Budete jej potřebovat v roce nákupu a také v roce, kdy nemovitost prodáte.

Samotná forma HUD-1 byla vytvořena americkým ministerstvem bydlení a rozvoje měst („HUD“) ) a byl pravidelně aktualizován HUD. Nejnovější verze je k dispozici na webových stránkách HUD.

Co ukazuje HUD-1?

HUD-1 je vícedílná forma rozdělená do sekcí podle tématu, jak je popsáno níže. Je také rozdělena na stranu kupujícího a na stranu prodávajícího. Kupující je na formuláři označován jako „dlužník“, protože HUD-1 byl vytvořen, aby vysvětlil uzavření zahrnující financování věřiteli. HUD-1 se však někdy používá v obchodech pouze s hotovostí, pokud je uzavřena titulní pojišťovací společností nebo samostatnou úschovou společností.

Sekce HUD-1 A až I: Referenční a identifikační informace

V horní části první stránky HUD-1 jsou uvedeny informace o stranách, hypotéce a uzávěrce.

Číslo spisu (část B. 6.) je číslo spisu zúčtovacího agenta, a budete o to požádáni, pokud zavoláte úschově (nebo pojistiteli titulu, je-li stejná společnost) s otázkami týkajícími se titulu nebo úschovy. Číslo půjčky (část B.7.) Je číslo účtu poskytovatele půjčky pro vaši půjčku a budete jej potřebovat, kdykoli budete požadovat informace od svého poskytovatele půjčky nebo od jiného poskytovatele půjčky, který by si mohl půjčku v budoucnu koupit.

HUD-1 Sekce J a K: Souhrny nákladů a úvěrů

Sekce J a K ukazují transakce mezi dlužníkem a prodejcem a na následující stránce shrnují poplatky a platby z části L. Čísla řádků v řadách 100, 200 a 300 se týkají dlužníka. Čísla řádků v řadách 400, 500 a 600 se týkají prodejce. Některé z toho trochu vyschnou, ale stojí za to se projít, abyste plně pochopili formu.

Základní transakce mezi dlužníkem a prodejcem je uvedena v řadě 100 a 400 – v jinými slovy, kolik za dům platíte a v jaké formě. Obě strany (strana dlužníka a strana prodávajícího) se obecně zrcadlí. Řada 100 zobrazuje debety dlužníkovi a řada 400 odpovídající kredity prodejci.

Kupní cena nemovitosti je uvedena v řádcích 101 a 401. Jakákoli další kupní cena osobního majetku prodávaného s nemovitost, pokud existuje, se nachází na řádcích 102 a 402.

Můžete si všimnout, že řádek 103 na straně dlužníka, což je součet všech poplatků za vypořádání dlužníka uvedených v oddíle L, nemá odpovídající řádek na straně prodejce. Je to proto, že poplatky za vypořádání prodávajícího se odečítají od kupní ceny, místo aby byly připsány proti kupní ceně jako na straně kupujícího. „Náklady na vypořádání prodejce najdete na řádku 502, kde byly odečteny od hrubé částky splatné prodejci na řádku 420.

Náklady na novou výstavbu, pokud nejsou zahrnuty jako součást kupní ceny , je uvedena na řádku 104. Kupní cena vyrobeného domu, pokud je účtována odděleně od ceny pozemku, je uvedena na řádku 105.

Řádek 120 je označen jako „Hrubá dlužná částka od dlužníka“. Je to součet všech peněz, které zaplatíte za kupní cenu, nákladů na všechny ostatní nákupy a celkových poplatků za vypořádání.Odpovídajícím způsobem na straně prodávajícího se celková částka kupní ceny a dalších částek splatných od dlužníka prodávajícímu zobrazí na řádku 420 jako „Hrubá částka splatná prodejci“.

Ostatní řádky v řádcích 100 a Série 400 se používají k různým úhradám prodávajícímu. Pokud vaše smlouva vyžadovala, abyste prodávajícímu uhradili jeho předchozí platby, z nichž budete mít prospěch v budoucnu, najdete tyto číslice na řádcích 104 až 105 a 404 až 405. Pro Například jste mohli být požádáni, abyste prodávajícímu uhradili účty za nadměrnou daň a pojistné rezervy, pokud jste převzali půjčku prodávajícího, nebo jste dlužili nájemci prodejce nájemné, které byly splatné před uzavřením, ale k uvedenému datu byly nezaplacené a inkasovatelné .

Podobně můžete prodávajícímu uhradit zálohové platby třetím osobám na povodňové pojištění nebo pojištění hypotéky, pokud jste převzali hypotéku prodejce. Tyto náhrady jsou uvedeny v řádcích 106 až 112.

Kredity, které snižují Částka dolaru, kterou musíte přivést na závěr, je zobrazena v sérii 200. Kredit na výdělečné peníze dlužníka se objeví v řádku 201 s odpovídajícím debetem prodávajícího o výdělečné peníze buď na řádku 501, nebo na řádku 506. Ten závisí na tom, zda bude ukončen (najděte jej na řádku 501), nebo zcela nebo částečně vydělané peníze drží broker jako výplatu provize (najdete ji na řádku 506).

Nominální částka první půjčky na nákup peněz je uvedena na řádku 202. Výše půjčky prodejce převzatý dlužníkem je uveden na řádku 203. Druhé hypotéky na nákup peněz nebo půjčky na bydlení, které jsou podřízeny první půjčce na nákup peněz, jsou uvedeny na řádcích 205 až 209. Ve státech, kde prodávající platí za pojistné smlouvy vlastníka, úvěr dlužníka na pojistné za pojistné smlouvy vlastníka je uveden na řádku 204 a je odepsán prodejci na řádku 507.

Daně z nemovitostí a jejich odhady, které jsou proporcionálně rozděleny mezi dlužníka a prodejce od datum uzávěrky je uvedeno na řádcích 210 prostřednictvím 212 na straně dlužníka a řádky 510 až 512 na straně prodávajícího. Splatné obecné daně z nemovitostí, které však ještě nejsou účtovány a splatné, jsou připsány dlužníkovi na řádcích 210 a 211 a na vrub prodávajícího v odpovídajících řádcích řady 500.

Hodnocení jsou připsána a připsána na účet linky 212 a 512. Jakýkoli úvěr na závěrečné náklady, který prodávající poskytne dlužníkovi, se objeví v řadách 200 a 500.

Staré úvěry prodejce splacené prostřednictvím uzávěrky jsou uvedeny na řádcích 508 a 509. Pokud je více výplat, mohou být zobrazeny na řádcích 513 až 519.

V řadě 300 najdete výpočet peněžní částky, kterou musíte přinést do závěru (nazývaného „spodní řádek“ dlužníka). Všechno splatné od dlužníka, které bylo sečteno v řádku 120, je přeneseno do řádku 301. Všechny kredity, které snižují dlužnou částku od dlužníka, jsou sečteny v řádku 302 a poté odečteny od řádku 301, což má za následek, že spodní řádek dlužníka bude zobrazen na řádku 303.

Sečteno a podtrženo jako částka, kterou prodejce obdrží na závěr, je obdobně počítáno v řadě 600.

HUD-1 Část L: Detail vypořádání Poplatky pro dlužníka a prodejce

Oddíl L obsahuje dlouhý seznam poplatků za vypořádání. Poplatky uvedené v levém sloupci platí dlužník a poplatky uvedené v pravém sloupci musí platit prodejce. Poplatky za vypořádání jsou seskupeny do následujících řadových řad:

• Řádková řada 700 zobrazuje provizi makléře, částku zadrženého vkladu za provizi a způsob rozdělení provize mezi všechny zúčastněné makléře v prodeji.
• Řádková řada 800 zobrazuje poplatky za půjčky, jako je poplatek za založení, body a poplatky za služby třetích stran věřiteli, včetně odhadce, společnosti poskytující úvěry, daňových služeb a povodňových certifikačních služeb. .
• Řádková řada 900 zobrazuje předplacené úroky, pojistné na hypotéku a pojištění majitele domu.
• Řádková řada 1000 zobrazuje daňové a pojistné rezervy placené věřiteli při uzavření dlužníky, kteří jsou je povinen provádět měsíční platby za tyto položky přímo věřiteli. Počet měsíců požadovaných rezerv věřitelem se liší a může být někdy sjednán v závislosti na typu úvěru a finanční situaci dlužníka.
• Řádková řada 1100 ukazuje poplatky za pojištění titulu a poplatky za úschovu, včetně pojistného za pojistka vlastníka a půjčka, pojistné pojistky vlastníka (opět odkazováno v oddílech J a K popsaných výše). Do této řady jsou zahrnuty také poplatky za právní zastoupení.
• V řadě 1200 jsou uvedeny vládní poplatky za záznam listiny a hypotéky a daně z převodu, které jsou často účtovány státem, krajem a obcí, kde nemovitost se nachází.Další informace o daních z převodu naleznete v článku společnosti Nolo „Nákupci domů: jaké dokumenty očekáváte při uzavření úschovy.“
• Řada řady 1300 je určena k uzavírání dalších poplatků třetích stran, včetně poplatků inspektorů, poplatků geodetů a poplatky za další služby úschovy, jako je samostatné držení úschovy nebo oprava.

Porovnejte HUD-1 se svým odhadem dobré víry

Jak již bylo zmíněno, můžete použít HUD-1 k potvrzení, že skutečné výpůjční a závěrečné poplatky neskočily z odhadovaných poplatků, které vám byly zobrazeny v odhadu dobré víry (GFE). Aby tento úkol byl jednodušší, zákon vyžaduje, aby escrowee odkazoval na řádkové položky na GFE v odpovídajících řádkových položkách na HUD-1.

Stránka 3 HUD-1 ukazuje podrobné srovnání. Zákon také zakazuje zvýšení poplatků, bodů a poplatků za převod půjčky z částek zobrazené na GFE a vyžaduje, aby vláda zaznamenávala poplatky a poplatky za služby třetích stran, pokud je třetí stranou voleno věřitelem nebo prodejcem, například poplatky za posouzení, poplatky za hlášení úvěru, poplatky za daňové služby, povodňové certifikace, předplacené pojištění hypotéky a pojistné na pojištění titulu, nikdy nezvýší o více než 10% z odhadu. Formulář GFE, včetně vysvětlení, které poplatky se nemohou změnit, najdete na webových stránkách HUD.

Se vší tíhou zavírání a přemísťování jste si možná nevšimli chyby v HUD-1, nebo neočekávaný poplatek nebo zvýšení poplatku z GFE, dokud neskončí. V takovém případě neváhejte kontaktovat právníka, který vám pomáhal při uzavírání, nebo pokud jste ho neměli, escrowee nebo dokonce přímo na věřitele. Váš věřitel by se měl okamžitě obávat jakýchkoli obav z nezákonného zvýšení poplatků za vypořádání, protože je ze zákona povinen vám je uhradit. Pokud vám váš úvěr nebo závěrečný úředník nepomůže, požádejte o rozhovor s někým v oddělení dodržování předpisů .