Poplatky za údržbu společné oblasti (CAM) mohou být matoucí. Jedná se o pojem, který označuje peníze, které zaplatíte pronajímateli za uhrazení nákladů na provozování společných prostor budovy. Současně se však termín společný prostor může vztahovat také na část budovy, na které jste platit nájem. A aby to bylo ještě více matoucí, překrývají se s provozními výdaji. Čtěte dál a my to pochopíme.

Úvod – Co je třeba vědět o společném prostoru

Bez ohledu na to, jaký typ budovy obýváte, pokud má více než jednoho nájemce, můžete ji rozdělit na dvě části. Existují kusy, které nájemníci jako vy obsazují. A pak existují kousky, které každý sdílí. Ten tvoří společný prostor.

Co je třeba vědět o společném prostoru

Co je společný prostor? Jaká je údržba?

Cokoli, co máte sdílení s ostatními nájemci – nebo to, že nemáte kontrolu nad deminujícími zdmi vašeho apartmá – je společný prostor. Zatímco vaše kancelář je váš soukromý prostor, chodby a sdílené koupelny na vašem patře jsou společné prostory. Váš internet přípojka je pravděpodobně účtována přímo vám, takže je soukromá, ale pokud celá budova sdílí stejnou přípojku vody, je tato přípojka vody také součástí společných prostor. (Z tohoto důvodu jsme místo konkrétních prostorů hovořili o částech budovy.)

Údržba je cena za provoz společných prostor budovy. Zahrnuje vše od účtu za elektřinu přes osvětlení chodby přes pojištění nemovitosti až po náklady na zametání parkoviště. Pronajímatel obvykle stanoví roční rozpočet na údržbu a vyúčtuje vám každý měsíc se závěrečnou platbou po začátku příštího roku.

Je údržba společného prostoru stejná jako provozní náklady?

Provozní výdaje jsou náklady na provoz budovy. Zahrnují mimo jiné služby, opravy, pojištění, daň z majetku a správu. Údržba společné oblasti je podobná, ale vztahuje se pouze na náklady na provoz sdílených funkcí. CAM také vylučují daň z nemovitosti a pojištění. To znamená, že je běžné slyšet vaše náhrady popsané jako „CAM, daně a pojištění“, což je další způsob, jak říci, že zaplatíte svůj podíl na celkových provozních nákladech budovy.

Proč platíte CAM?

Pokud to řeknete co nejpříměji, zaplatíte CAM, protože to vyžaduje váš leasing. V rámci leasingu s úplným servisem účtují pronajímatelé stanovenou částku každý měsíc. Poté použijí váš full-service platba nájemného k úhradě provozních nákladů budovy, jejich hypotéky (pokud ji mají) a poté sebe nebo jejich investorů. Pokud náklady na budovu vzrostou, pronajímatel musí tyto náklady absorbovat, ale pokud se sníží, pronajímatel si výhodu udrží.

V leasingu, kde platíte poplatky za CAM a další provozní náklady , se vaše nájemné odděluje od nákladů na provoz budovy. Jelikož jste zodpovědní za CAM, přebíráte riziko provozních nákladů budovy. Pokud půjdou nahoru, zaplatíte více a pokud půjdou dolů, zaplatíte méně. Majitel zároveň získá stanovený výnos ze svého investovaného kapitálu v podobě vašeho nájemného.

Jak se určuje CAM?

Majitelé vypočítají celkovou částku za údržbu společné oblasti podle sečtením všech provozních nákladů na budovu, jejich majetkových daní a pojištění. Některé leasingy jim také umožňují přidat poplatek za správu CAM, což je navíc k poplatkům za CAM další kolekce.

Aby zjistili, kolik za CAM zaplatíte, najdou váš poměrný podíl na budově. I když je důležité pečlivě si přečíst vaši nájemní smlouvu, abyste přesně pochopili, jak se tyto výpočty vypočítají, proces obvykle začíná tím, že se vezme celková využitelná plocha budovy. Poté ji rozdělí na využitelný prostor vaší sady. 10 000 použitelných čtverečních stop z 200 000 použitelných budov čtverečních stop, máte 5 procent použitelného prostoru budovy. To znamená, že váš poměrný podíl je 5 procent a budete muset zaplatit 5 procent z celkových poplatků CAM za budovu.

Je těžké předvídat, jaké CAM budou předem. Z tohoto důvodu si vlastníci obvykle vytvoří rozpočet CAM na začátku roku. Poté jej vydělí 12 a každý měsíc vám bude účtovat váš podíl. Na konci roku porovnají to, co vám účtují, se skutečnými náklady a buď vám pošlou šek na rozdíl, pokud jste přeplatili, nebo vám pošlou účet, pokud jste nedostatečně zaplatili. Pak to začíná znovu pro příští rok.

Co mohu dělat s poplatky za údržbu v běžných oblastech?

S poplatky za CAM ve vašem účtu není mnoho, co můžete dělat Pokud jste velkou částí budovy, rozumnější využívání zdrojů nemovitosti vám může z dlouhodobého hlediska ušetřit peníze, ale kromě toho jsou vaše CAM obecně to, co si účtuje váš vlastník. Věnujte však pozornou pozornost jejich matematice.abyste se ujistili, že vám „účtují pouze váš spravedlivý podíl na budově. Volba leasingu s kompletním servisem vám může ušetřit peníze tím, že vás ochrání před expozicí CAM, ale pokud pro vás majitel nese toto další riziko, on nebo je pravděpodobné, že bude chtít být kompenzována vyšším výnosem.

Jak mohu zajistit, aby byla moje míra CAM spravedlivá?

Kromě pečlivé kontroly čísel a v případě potřeby když necháte svého pronajímatele provést audit, nemáte mnoho způsobů, jak zajistit, aby byl váš vlastník poctivý, jakmile se do budovy přestěhujete. Než se však nastěhujete, můžete vy a váš zástupce nájemce udělat hodně pro to, aby vás ochránil před nepřiměřeným CAM. Zde je několik strategií, které pro vás mohou na vašem trhu fungovat:

1. Prozkoumejte další budovy v této oblasti a zjistěte, jak se všechny jejich CAM shodují. Pokud má budova vysoké nájemné a vyšší CAM než ostatní, je možné se mu vyhnout.

2. Požádejte o historii CAM. Pokud má budova dlouhou historii plochých nebo klesajících CAM, můžete čeká vás překvapivé zvýšení, protože odložená údržba je splatná. Naopak, pokud trvale stoupne o rozumnou částku, může to znamenat odpovědnou správu.

3. Vyjednávejte o podmínkách svého CAM. V závislosti na vašem trhu – a váš zástupce nájemce může být vodítkem – můžete být schopni vyjednat omezená zvýšení, změnit plošný podíl, na kterém se počítá, nebo přijmout jiná opatření ke snížení vašich nákladů.

Porozumění prostoru kancelářských prostor

Základy vesmíru

Kancelářské budovy pronajímají prostor svým nájemcům. Kromě toho poskytují sdílené prostory pro veřejnost a pro jejich nájemce k použití. Díky těmto sdíleným prostorům, jako jsou haly, atria, toalety a toaletní prostory, funguje budova lépe, ale vyžaduje také údržbu a údržbu. Prostor, který zabírají, je prostor, který pronajímatel nemůže „dát do soukromých apartmá pro své nájemce. Z tohoto důvodu většina pronajímatelů složí část nebo celou hodnotu tohoto sdíleného prostoru (někdy označovaného jako„ společný prostor “). do nájemného, které účtují svým nájemcům.

Použitelné vs. pronajímatelné čtvercové záběry

Prostor v sestupných zdech vašeho apartmá – váš prostor – se označuje jako váš použitelný Například, pokud máte prostor, který měří 30 stop široký a 80 stop dlouhý, měli byste 2400 použitelných čtverečních stop, protože 30krát 80 se rovná 2400.

Když přidáte svůj použitelný čtverec záznam o vašem podílu na společných prostorách budovy, získáte pronajímatelné záběry čtverečních. Zástupce nájemce vám může pomoci ověřit vaše záběry čtverečních, ale pokud je chcete vypočítat sami, potřebujete tři informace:

• Velikost vašeho prostoru (v použitelných čtverečních stopách) )

• Celková využitelná rozloha budovy

• Celkový společný prostor budovy

Jakmile budete mít tyto informace, vydělte velikost svého prostoru celkovou použitelnou stopou budovy. To vám dá procento, které představuje váš poměrný podíl na budově. “ celková užitná plocha. Poté vynásobte společný prostor svým poměrným sdílením. Přidejte tento produkt do svého použitelného metru čtverečního a zjistěte své celkové pronajímatelné metry čtvereční.

Změny podmínek komerčního pronájmu

Zatímco odvětví komerčních nemovitostí má pro všechny tyto „oficiální“ definice podmínky komerčního pronájmu, v praxi možná zjistíte, že se jejich interpretace každého pronajímatele liší. Můžete zjistit, že jedna budova účtuje poplatky za „CAM, daně a pojištění“, zatímco další poplatky za CAM již zahrnují daně a pojištění. Budovy mohou mít různé standardy, jak měří váš prostor a společné prostory v budovách. Kromě těchto změn najdete rozdíly téměř v každé další době pronájmu.

Závěr

Poplatky za údržbu společné oblasti (CAM) jsou některé z nejsložitějších částí vyjednávání o pronájmu kanceláře. Je často náročné porovnávat je mezi budovami a mohou být velmi variabilní od manažera k manažerovi. Nejlepším způsobem, jak zajistit, že zaplatíte správné CAM, je získat pomoc zástupce nájemce, když najdete svůj další prostor, a mít po celý svůj nájem po ruce jeho číslo.