Jak obtížné je získat půjčku FHA na byt? Je to buď neuvěřitelně snadné – nebo neuvěřitelně těžké.

Zde je důvod, proč …

Byt MUSÍ být ve schváleném projektu – a seznam schválení je krátký!

Pokud máte zájem o koupi kondominia, možná zjistíte, že vaše schopnost získat půjčku FHA je extrémně omezená. Aby si FHA mohla půjčit v projektu kondominia, musí být nejprve schválen samotný projekt FHA. Na seznamu schválených kondominií FHA se bohužel objeví jen malý počet projektů kondominií v dané tržní oblasti.

Důvod omezeného počtu schválení je ten, že samotný schvalovací proces je těžkopádný a časově náročný , a často nákladné. Z tohoto důvodu většina bytů obchází schválení FHA a nutí kupující využívat pouze konvenční půjčky.

Konvenční půjčky představují lví podíl hypoték na byty. Je to proto, že pro účely konvenčních půjček neexistuje žádný formální schvalovací proces kondominia. Individuální věřitel musí pouze potvrdit, že projekt splňuje určité průmyslové standardy, a může v tomto projektu poskytovat půjčky.

Pokud nebude kondominium konkrétně schváleno FHA, nebudete moci získejte půjčku FHA na jednotku v projektu.

Související: Soukromé financování se liší; tady je důvod

Co FHA potřebuje, aby mohla schválit bytový projekt

FHA má velké množství velmi specifických požadavků, které musí být splněny, aby bylo možné schválit projekt kondominia pro půjčování účely.

Toto je komplikovaný proces – zde si můžete přečíst oficiální článek FHA o požadavcích na byt – ale zde jsou základní:

Musí mít odpovídající pojistné krytí

Kondominium je právnická osoba, která vlastní jak společný majetek v rámci projektu, tak skutečné fyzické struktury, které obsahují bytové jednotky. „Vlastník“ jedné kondominiové jednotky vlastní pouze vnitřek jednotky, a to od vnitřních stěn dovnitř. Sdružení bytů vlastní všechno ostatní. Sdružení bytů proto musí mít odpovídající pojištění dostatečné k pokrytí běžných rizik.

To zahrnuje pojištění rizik, které kryje poškození exteriéru budov (vlastník bytové jednotky musí mít pojištění obsahu pro krytí osobního majetku). Musí také udržovat pojištění odpovědnosti za případ, že by na majetku došlo k nehodě. a vést k soudním sporům nebo jiným nárokům.

Pokud se projekt kondominia nachází v zóně povodňového nebezpečí, bude sdružení také povinno udržovat odpovídající povodňové pojištění.

FHA přezkoumá hlavní pojistné smlouvy kondominia k určení rozsahu a přiměřenosti krytí.

Omezené komerční využití

Jakýkoli projekt kondominia schválený FHA musí mít především obytnou povahu. komerční u šalvěj – včetně maloobchodních nebo kancelářských prostor – je omezena na ne více než 25% celkové podlahové plochy projektu.

Omezení individuálního vlastnictví

Ne více než 10% z celkových jednotek v jakýkoli projekt kondominia může vlastnit jeden investor. Toto omezení platí také pro stavitele a vývojáře, kteří si mohou neprodané jednotky pronajmout. FHA chce, aby většina jednotek byla obsazena vlastníkem, a bude pečlivě hledat faktory, díky nimž bude jinak.

Projekt musí být v podstatě dokončen

To znamená, že společný prostor stavby i samotné bytové jednotky musí být kompletní. U drobných nedokončených prací, jako jsou terénní úpravy, budou výjimky. Samotné toto omezení je hlavním důvodem, proč více bytů není schváleno FHA. Ačkoli může mít stavitel nebo vývojář silnou motivaci k získání souhlasu FHA, v počátečních fázích vývoje – kdy by byl tento souhlas nejpřínosnější – jim v tom brání skutečnost, že projekt není dokončen.

Omezení smlouvy / protiprávního jednání

FHA zkontroluje stanovy a smlouvy kondominia. Budou chtít vědět, že dokumenty neobsahují jazyk, který by sdružení poskytoval „právo prvního odmítnutí“ jakýmkoli způsobem, který porušuje zákon o spravedlivém bydlení. Budou také chtít mít jistotu, že to nezasahuje do práva hypotéky na uzavřít na jednotku.

Zákaz „condotels“

„Condolel“ je projekt kondominia, který slouží také jako nemovitost typu resortu. Kupující si mohou jednotku zakoupit jako primární bydliště , ale existují i zařízení – stejně jako možnosti správy na místě -, které lze krátkodobě pronajmout rekreantům. FHA tento typ projektu zakazuje.

Umístění projektu

Projekt musí být umístěn v přiměřené vzdálenosti od dobře vyjeté silnice, aktivní železnice, letiště nebo vojenského letiště.Nemůže také být poblíž skládky nebo skládky nebo postavena na místě, které má nestabilní půdu.

Obsazenost vlastníka

Nejméně 50% jednotek v projektu musí být obsazeno vlastníkem , nebo prodány vlastníkům, kteří mají v úmyslu obsadit jednotky.

Výplaty příspěvků za sdružení vlastníků domů

Za příspěvky sdružení vlastníků domů může být maximálně 15% jednotek. To souvisí s finanční integritou sdružení a jeho schopností udržovat pojistné krytí a přiměřenou údržbu.

Kapitálové rezervy

Protože sdružení kondominia vlastní všechny fyzické struktury, včetně silnic a chodníky, budou muset existovat přiměřené rezervy pro případnou výměnu všech konstrukcí. Kontrola stavu rezerv nesmí být starší než 12 měsíců.

Toto je pouze souhrn obecných požadavků na schválení projektu FHA kondominium. Pokud byste chtěli prozkoumat toto téma podrobněji, můžete si přečíst FHA Mortgagee Letter 2009-09.

Vaše možnosti, pokud bytový projekt není schválen FHA

Co tedy může uděláte, pokud najdete perfektní jednotku v kondominiu, která nebyla schválena FHA? Existují dvě možnosti:

Přejít na konvenční půjčku

Jak je uvedeno výše, konvenční půjčky lze poskytnout v projektu kondominia, pokud věřitel může potvrdit, že projekt splňuje základní odvětví standardy pro účely půjčování. To vám dá na výběr z mnohem více projektů kondominia, než najdete na seznamu schválených projektů FHA.

Požádejte sdružení bytů nebo svého věřitele o schválení FHA

Ačkoli nikdy neuškodí zeptat se, tento nápad bude pravděpodobně rychle sestřelen. Schválení projektu trvá hromadu dokumentace a týdny přezkumu ze strany FHA. A pravděpodobně bude po celou dobu existovat řada požadavků na další dokumentaci. Většina bytových sdružení a poskytovatelů půjček má málo času ani rozpočtu na to, aby projekt byl schválen pro jedinou půjčku. Je také zcela možné, že projekt již byl předložen ke schválení FHA, ale byl odmítnut.

Takže zatímco celé téma schvalování kondominia FHA je komplikované, vaše volby jsou ve skutečnosti velmi jednoduché: Buď nákup jednotka v projektu kondominia schváleného FHA, nebo můžete jít s konvenčním financováním.

Související: Chcete si koupit byt? Pět otázek, které je třeba si před nákupem položit

Porovnejte konkurenční nabídky hypoték online.

• Je nákup bytu dobrý nápad, nebo byste si místo toho měli koupit dům?
• Jak koupit dům Nebo byt ihned po škole