Společný nájem je nepochybně nejpopulárnějším zařízením k vyhýbání se závěti. A proč ne? Když jeden vlastník zemře, majetek ve společném nájmu automaticky přejde na pozůstalého vlastníka (majitele). Nastavení společného nájmu je snadné a nestojí to ani cent.

Společný pronájem často funguje dobře, když páry (manželské či jiné) pořizují nemovitosti, vozidla, bankovní účty, cenné papíry nebo jiné cenné předměty vlastnictví společně. Mohou však existovat některé závažné nevýhody (popsané níže), zejména pokud vlastníte nemovitost sami a přemýšlíte o tom, že z někoho jiného uděláte společného nájemce, jen abyste se vyhnuli závěti.

V mnoha státech manželské páry (nebo registrovaní domácí partneři nebo partneři v civilním svazu) často nemají titul ve společném nájmu, ale místo toho v „nájmu v celém rozsahu“. Oba se vyhnou podmínce pro děti stejným způsobem. Pokud vás tato možnost zajímá, přečtěte si část nejprve pro obecná pravidla společného nájmu; poté zkontrolujte diskusi o nájmu v celém rozsahu.

Jak se společný nájem vyhne problémům

Když zemře jeden společný vlastník (nazývaný společný nájemce, ačkoli to nemá nic společného s nájmem), pozůstalí vlastníci automaticky získají zemřelého vlastnický podíl na společném nájmu nemovitosti. Tento automatický převod pozůstalým se nazývá „právo na pozůstalost“. Vlastnost neprochází dědickým soudem – pozůstalým stačí zaměnit nějaké jednoduché papírování, aby se nemovitost dostala do jejich jmen.

Přesné kroky závisí na typu nemovitosti, ale obecně všechny nový vlastník musí vyplnit přímý formulář a předat jej s úmrtním listem držiteli záznamů o vlastnictví: bance, státnímu oddělení motorových vozidel nebo krajské realitní kanceláři.

PŘÍKLAD : Evelyn a její dcera Miya vlastní auto společně, zapsané v jejich jménech jako společní nájemníci s právem na přežití. Když Evelyn zemře, její poloviční zájem o auto půjde její dceři bez závěti. Chcete-li nechat auto zaregistrovat na její jméno sama, Miya bude muset vyplnit pouze jednoduchý formulář a podat jej u státní agentury pro motorová vozidla.

Pokud jste společným nájemcem, nemůžete svůj podíl přenechat nikomu jinému než přeživším společným nájemcům. . Takže i když vaše vůle konkrétně přenechá váš poloviční zájem o společný nájemní dům někomu jinému, nemá to žádný účinek. Pozůstalý společný nájemce bude nemovitost po vaší smrti automaticky vlastnit.

Toto pravidlo je však méně pevné, než se může zdát. Ve většině případů může společný nájemce snadno a jednostranně zrušit společný nájem kdykoli před smrtí.

PŘÍKLAD: Eleanor a Sadie vlastní dům společně jako společní nájemci. Aniž by to řekla Sadie, podepíše Eleanor listinu (a zaznamená ji v krajském katastrálním úřadu), ve které převede svůj poloviční zájem ze sebe jako společného nájemce na sebe jako na „společného nájemce“. (Společný nájem je formou spoluvlastnictví, která nezahrnuje právo na pozůstalost.) Tímto končí společný nájem a Eleanor se ponechává volnost ponechat svůj poloviční zájem o nemovitost na někoho jiného podle její vůle.

Svůj zájem můžete věnovat i někomu jinému. Pokud tak učiníte, noví vlastníci nebudou společnými nájemci; místo toho budou „společnými nájemníky“. Na společné bydlení neexistuje právo na přežití s nájmem.

PŘÍKLAD: Sean a Alice vlastní dům na pláži, který zdědili po svých rodičích, ve společném nájmu. Sean dává svůj poloviční zájem svým dospělým dětem , což z nich dělá společné nájemníky s Alicí. Když Alice zemře, její zájem nebude automaticky směřovat k Seanovým dětem. Místo toho to projde podmínkami její vůle.

Omezení společného nájmu

Existují určitá omezení účinnosti společného vlastnictví jako strategie vyhýbání se závěti.

Dědictví se nevyhne smrti posledního vlastníka. Část společného nájmu, která se týká vyhýbání se závěti, funguje až po smrti prvního spoluvlastníka. (Nebo, pokud existují tři společní nájemci, pouze při smrti prvních dvou atd.) Když zemře poslední spoluvlastník, musí nemovitost projít závětí, než se dostane komukoli, kdo ji zdědí, ledaže poslední vlastník použil jinou metodu vyhýbání se závěti, například převod nemovitosti na živou důvěru. Naproti tomu některá další zařízení k vyhýbání se závěti, jako jsou živé fondy nebo účty splatné k úmrtí, vám umožní jmenovat příjemce, který zdědí dědické právo po smrti druhého spoluvlastníka.

Dědictví je nevyhnete se, pokud oba vlastníci zemřou současně. V tomto velmi nepravděpodobném případě by podíl každého vlastníka na nemovitosti přešel podle podmínek jeho vůle. Pokud by společný nájemce zemřel bez platné vůle, majetek by podle státního práva získal jeho nejbližší příbuzní. Ať tak či onak, zůstavení bude pravděpodobně nutné.

Neschopnost jednoho vlastníka může ostatní pokořit. Pokud by byl jeden spoluvlastník neschopný a nemohl by rozhodovat, svoboda ostatních vlastníků by byla omezena. Tomuto problému se lze vyhnout, pokud každý společný vlastník podepíše dokument zvaný „Trvalá plná moc“, který někomu dává oprávnění spravovat jeho záležitosti, pokud to nedokáže, nebo pokud je nemovitost převedena na živou důvěru.

Nevýhody přidání nového společného nájemce jen proto, aby se zabránilo probačnímu

Společný nájem je obvykle špatnou volbou při plánování nemovitosti, když starší osoba, která se snaží pouze vyhnout se závěti, vloží do společného nájmu s někým jiným nemovitost ve vlastnictví výhradně. Přidání dalšího vlastníka tímto způsobem vytváří několik potenciálních bolestí hlavy.

Rozdáváte nemovitost. Pokud z někoho jiného uděláte společného nájemce nemovitosti, kterou nyní vlastníte sami, vzdáte se poloviny vlastnictví nemovitosti. nový majitel mohl svůj podíl prodat nebo zastavit – nebo jej ztratit věřitelům nebo se rozvést.

PŘÍKLAD: Arizonská žena přidala svého dospělého syna jako vlastníka svého bytu jako společnou nájemkyni. Matka zaplatil všechny výdaje za majetek a obdržel všechny příjmy z jeho pronájmu nájemcům. Později IRS žalovala syna za nezaplacené daně z příjmu a nakonec byl byt prodán, aby zaplatil daně. Matka obdržela polovinu výtěžku. žalovala pro druhou polovinu s argumentem, že je jediným skutečným vlastníkem, protože společný nájem byl vytvořen pouze pro účely plánování nemovitostí. Ztratila. (Nikirk v. USA, 2003 WL 22474742 (D. Ariz. 2003).)

Při převodu může být vyměřena daň z daru. Pokud dary jedné osobě (kromě vašeho manžela / manželky) za jeden rok překročí fe vyloučení z darovací daně (15 000 $ pro rok 2020), musíte podat daňové přiznání k IRS. Ve skutečnosti však není splatná žádná daň, dokud neodejdete nebo nerozdáte velmi vysokou částku (11,58 milionu USD v roce 2020) v rámci zdanitelných darů.

Existuje jedna velká výjimka: Pokud banku vlastní dva nebo více lidí účet ve společném nájmu, ale jedna osoba vloží všechny nebo většinu peněz, proti této osobě se nevyměřuje žádná daň z darování. Teorie je taková, že protože přispěvatel má stále pravomoc vybrat peníze, nebyl dosud poskytnut žádný dar. může však být poskytnut zdanitelný dar, když z něj druhý společný nájemce vybírá peníze. (IRS Priv. Ltr. Rul. 94-27003, 1994.)

Může se stát, že po vaší smrti vzniknou spory. Mnoho starších lidé dělají tu chybu, že si někoho přidají jako společného nájemce na bankovní účet jen pro „pohodlí.“ Chtějí, aby jim někdo pomohl složením šeků a placením účtů. Ale poté, co původní vlastník zemře, může spoluvlastník tvrdit, že nebo je oprávněna jako pozůstalý společný nájemce ponechat zbývající prostředky na účtu. V některých případech možná právě to přetrvává opravdu zamýšleno – je příliš pozdě se ptát. Je smutné, že tento druh zmatku často vede k hořkým a trvalým rozporům v rodině, z nichž některé jsou vybojovány u soudu.

Pokud chcete, aby vám někdo psal šeky, zvažte otevření „pohodlného“ účtu nebo poskytnutí „plné moci“ důvěryhodné osobě. Ať tak či onak, dáte někomu, koho si zvolíte, oprávnění používat peníze na vašem účtu, ale pouze vaším jménem.

Pozůstalý manžel může přijít o úlevu na dani z příjmu. Pokud z vašeho manžela uděláte společného nájemce na nemovitosti, které vlastníte samostatně, pozůstalý manžel by mohl přijít o potenciálně velkou úlevu na dani z příjmu později, až bude nemovitost prodána.

Musíte se tím zabývat problém pouze v případě, že:

• vlastníte nemovitost samostatně a chcete nyní ze svého manžela udělat společného nájemce místo toho, abyste mu majetek nechali po smrti,
• majetek “ hodnota vzrostla (nebo ji očekáváte) a
• nežijete ve státě, kde je majetek ve vlastnictví (státy, ve kterých se majetek nachází, jsou Arizona, Californ Idaho, Louisiana, Nevada, Nové Mexiko, Texas, Washington nebo Wisconsin).

Abyste pochopili problém, musíte vědět něco o pravidlech IRS „daňový základ“. Daňovým základem jakékoli položky majetku je částka, z níž se vypočítá zdanitelný zisk při prodeji nemovitosti. Obvykle je základem to, co jste za nemovitost zaplatili, s určitými úpravami. Například pokud si koupíte starožitnost za 100 $, je tato částka vaším základem. Pokud jej o 20 let později prodáte za 400 $, pravidla IRS vám umožní odečíst základ 100 $ a ponechat zdanitelný zisk 300 $.

Pokud vlastníte kus nemovitosti sami a necháte jej svému manželovi na vaše smrt, jeho daňový základ je tržní hodnota nemovitosti v době, kdy se zdědila. Pokud hodnota nemovitosti vzrostla, základ se zvýší (zvýší se, v žargonu daně) , také. To je dobré, protože vyšší základ znamená nižší zdanitelný zisk při prodeji nemovitosti.

Naproti tomu, pokud převedete výlučně vlastněný majetek do společného pronájmu s manželem, daňový základ vaší poloviny dát pobyty přesně stejné; to se nezvýšilo. (26 USC § 2040.)

Jak již bylo uvedeno výše, pro páry v komunitním majetku platí zvláštní pravidlo: Obě poloviny komunitního majetku získají zvýšenou základnu, když jeden z manželů zemře. To platí i pokud je společný majetek držen ve společném nájmu. V takovém případě však musí pozůstalý manžel prokázat úřadu IRS, že společný nájemní majetek byl ve skutečnosti společným majetkem – to znamená, že byl koupen z fondů společného majetku. společný nájem, to je to, čím IRS projde. V první řadě vám může být lepší držet titul jako komunitní majetek.