Common Area Maintenance (CAM) -afgifter kan være forvirrende. De er et udtryk, der refererer til de penge, du betaler udlejeren for at afholde omkostningerne ved drift af de fælles områder af bygningen. På samme tid kan udtrykket fællesareal dog også henvise til et område af bygningen, som du betale husleje. Og for at gøre tingene endnu mere forvirrende overlapper de med driftsudgifterne. Bliv ved med at læse, og vi vil forstå det.

Introduktion – hvad man skal vide om det fælles område

Uanset hvilken type bygning du besætter, kan du dele den i to stykker, hvis den har mere end en lejer. Der er stykker, som lejere som dig besætter. Og så er der stykker, som alle deler. Sidstnævnte udgør det fælles område.

Hvad man skal vide om det fælles område

Hvad er et fælles område? Hvad er vedligeholdelse?

Alt hvad du del med de andre lejere – eller at du ikke har kontrol inden for de svækkende vægge i din suite – er et fælles område. Mens dit kontor er dit private område, er gange og fælles badeværelser på din etage fællesarealer. Dit internet forbindelsen faktureres sandsynligvis direkte til dig, så det er privat, men hvis hele bygningen deler den samme vandforbindelse, er den vandforbindelse også en del af de fælles områder. (Dette er grunden til, at vi talte om bygningsstykker i stedet for specifikt om rum)

Vedligeholdelse er omkostningerne ved at drive de fælles områder af bygningen. Det inkluderer alt fra elregningen til oplysning af gange til forsikring for ejendommen til omkostninger ved fejning af parkeringspladsen. Normalt fastsætter udlejer et årligt budget til vedligeholdelse og fakturerer dig hver måned med en endelig opkrævning efter begyndelsen af det næste år.

Er vedligeholdelse af fællesareal det samme som driftsudgifter?

Driftsomkostningerne er omkostningerne ved driften af bygningen. De inkluderer blandt andet forsyningsselskaber, reparationer, forsikring, ejendomsskat og ledelse. Fælles arealvedligeholdelse er ens, men gælder kun omkostningerne ved at køre delte funktioner. CAM’er udelukker også ejendomsskat og forsikring. Dette betyder, at det er almindeligt at høre dine refusioner beskrevet som “CAM, skat og forsikring”, hvilket er en anden måde at sige, at du “betaler din andel af bygningens samlede driftsudgifter.

Hvorfor betaler du CAM?

Sæt så direkte som muligt, betaler du CAM, fordi din lejekontrakt kræver det. Under en lejekontrakt med fuld service opkræver udlejere det fastsatte beløb hver måned. De bruger derefter din fulde service leje betaling for at betale bygningens driftsudgifter, deres pant (hvis de har en), og derefter sig selv eller deres investorer. Hvis bygningens udgifter stiger, skal udlejeren absorbere disse omkostninger, men hvis de går ned, får udlejeren beholde fordelen.

I en lejekontrakt, hvor du betaler CAM-gebyrer og andre driftsudgifter. , bliver din husleje adskilt fra omkostningerne ved drift af bygningen. Da du er ansvarlig for CAM’er, påtager du dig risikoen for bygningens driftsomkostninger. Hvis de går op, betaler du mere, og hvis de går ned, betaler du mindre. Samtidig får ejeren et bestemt afkast på sin investerede kapital i form af din husleje.

Hvordan bestemmes CAM?

Ejere beregner det samlede vedligeholdelsesgebyr for fællesareal med sammenlægge alle driftsudgifter til bygningen, deres ejendomsskat og forsikring. Nogle lejemål giver dem også mulighed for at tilføje et CAM-administrationsgebyr, hvilket er en ekstra opkrævning oven på CAM-gebyrerne.

For at bestemme, hvor meget du betaler for CAM’er, finder de din pro-rata andel af bygningen. Selvom det er vigtigt at læse din lejekontrakt omhyggeligt for at forstå nøjagtigt, hvordan disse beregnes, starter processen generelt med at tage det samlede anvendelige areal af bygningen. Derefter deler de det i det brugbare rum i din suite. Så hvis du har 10.000 brugbare kvadratfod ud af en 200.000 brugbar kvadratmeter bygning, har du 5 procent af bygningens brugbare plads. Det betyder, at din pro-rata-andel er 5 procent, og at du bliver nødt til at betale 5 procent af bygningens samlede CAM-gebyrer.

Det er svært at forudsige, hvad CAM’er vil være på forhånd. Af den grund opretter ejere normalt et CAM-budget i begyndelsen af året. Derefter deler de det med 12 og opkræver dig din andel hver måned. I slutningen af året sammenligner de, hvad de opkræver dig, med de faktiske omkostninger og sender dig enten en check for forskellen, hvis du har betalt for meget eller sender dig en regning, hvis du har betalt for lidt. Derefter begynder det igen for det næste år.

Hvad kan jeg gøre ved vedligeholdelsesafgifter for fællesarealer?

Der er ikke meget, du kan gøre ved CAM-gebyrerne i din bygning. Hvis du er en stor del af bygningen, kan det på lang sigt spare dig penge at bruge ejendomens ressourcer mere klogt, men bortset fra det er dine CAM generelt det, din ejer opkræver. Vær dog opmærksom på deres matematik.for at sikre, at de kun opkræver dig for din rimelige andel af bygningen. Hvis du vælger en fuldtidsleje, kan du spare penge ved at beskytte dig mod CAM-eksponering, men hvis en ejer tager den ekstra risiko for dig, han eller hun vil sandsynligvis blive kompenseret med et højere afkast.

Hvordan kan jeg sikre mig, at min CAM-sats er fair?

Andet end omhyggeligt at kontrollere numrene og om nødvendigt lader din udlejer foretage en revision, har du ikke mange måder at holde din ejer ærlig, når du først er flyttet ind i bygningen. Før du flytter ind, kan du og din lejerepræsentant dog gøre meget for at beskytte dig mod urimelig CAM’er. Her er nogle strategier, der kan fungere for dig på dit marked:

1. Undersøg andre bygninger i området for at se, hvordan alle deres CAM’er stemmer overens. Hvis en bygning har høj husleje og højere CAM’er end andre, kan det være en at undgå.

2. Bed om en CAM-historie. Hvis en bygning har en lang historie med flade eller faldende CAM’er, kan du muligvis være i en overraskelsesforøgelse, da udskudt vedligeholdelse forfalder. Omvendt, hvis det konsekvent stiger med et rimeligt beløb, kan det indikere ansvarlig ledelse.

3. Forhandle vilkårene for dit CAM. Afhængigt af dit marked – og din lejerrepræsentant kan være en guide – kan du muligvis forhandle begrænsede forhøjelser, ændre det kvadratmeter, det beregnes på, eller tage andre foranstaltninger for at reducere dine udgifter.

Forståelse af kontorareal

Grundlæggende om plads

Kontorbygninger lejer plads til deres lejere. Derudover leverer de fælles rum for offentligheden og for deres lejere at bruge. Disse delte rum, som lobbyer, atriums, toiletter og rekreative rum, får bygningen til at fungere bedre, men de tager også penge og kræfter på at vedligeholde. Det rum, de optager, er plads, som udlejeren ikke kan lægge i private suiter til sine lejere. Af denne grund folder de fleste udlejere en del af eller hele værdien af det delte rum (undertiden benævnt “fælles område”) ind i huslejen, som de opkræver deres lejere.

Brugbar vs. lejelig firkantet optagelse

Rummet inden for din svitsens vægge – dit rum – kaldes dit brugbare Hvis du f.eks. har et mellemrum, der måler 30 fod bredt og 80 fod langt, ville du have 2400 kvadratfod, der kan bruges, da 30 gange 80 er lig med 2400.

Når du tilføjer din anvendelige kvadrat optagelser til din andel af bygningens fællesarealer, får du dine udlejningsbare firkantede optagelser. Mens din lejerepræsentant kan hjælpe dig med at bekræfte dit kvadratmeter, hvis du selv vil beregne det, har du brug for tre stykker information:

• Størrelsen på dit rum (i brugbare kvadratfod )

• Bygningens samlede anvendelige kvadratmeter

• Bygningens samlede fællesareal

Når du har fået disse oplysninger, dividerer du størrelsen på dit rum med bygningens samlede anvendelige kvadratmeter. Det giver dig en procentdel, der repræsenterer din andel af bygningen ” s samlede anvendelige areal. Multipliser derefter det fællesareal med din pro-rata-andel. Føj dette produkt til dine anvendelige kvadratmeter for at finde dine samlede kvadratmeter, der kan lejes.

Variationer i kommercielle lejebetingelser

Mens den kommercielle ejendomsbranche har “officielle” definitioner for alle disse kommercielle lejebetingelser i praksis kan det være, at hver udlejers fortolkning af dem er anderledes. Du kan måske opleve, at en bygning opkræver gebyrer for “CAM, skatter og forsikringer”, mens en anden “CAM-afgifter allerede inkluderer skatter og forsikringer. Bygninger kan have forskellige standarder for, hvordan de måler dit rum og fællesarealerne i bygningerne. Ud over disse ændringer kan du også finde forskelle i næsten alle andre lejeperioder.

Konklusion

CAM-afgifter (Common Area Maintenance) er nogle af de mest komplicerede dele for at forhandle en kontorleje. Det er ofte udfordrende at sammenligne dem mellem bygninger, og de kan variere meget fra manager til manager. Den bedste måde at sikre, at du betaler de rigtige CAM’er, er at få hjælp fra en lejerepræsentant, når du finder dit næste sted, og at holde hans eller hendes nummer praktisk i hele din lejeperiode.