“Der er også positive sider ved at leje. Men det føles bare som om du bare smider penge væk, ”sagde han. “Jeg kontrollerer sandsynligvis (ejendomsfortegnelser) måske hver uge eller deromkring, bare for at se om der er en slags mirakeloverkommelige boliger, der dukker op. Jeg synes, det er mere dagdrømning end at føle sig håbefuld på dette tidspunkt.”

Szuszwalak sagde, at han forstår, hvorfor boligforkæmpere fokuserer på kampene hos husstande med lavere indkomst. Men han sagde, “Jeg tror, der er en manglende form for mellemkomponent. Jeg er lidt på et underligt sted, hvor jeg ikke laver et ton, men mere end mange indkomstbegrænsede programmer tillader det.

De boliger, der passer til hans budget – han leder efter noget under $ 250.000 – er et ejerlejlighed, sagde Szuszwalak. Det er hus, Denver mangler.

I årevis blev Colorado’s lov om konstruktionsfejl, der var beregnet til at beskytte forbrugerne, beskyldt for mangel på ny ejerlejlighedskonstruktion. Kritikere sagde, at loven næsten opfordrede advokater til at organisere ejerlejligheder til at sagsøge for byggeproblemer, hvilket gjorde forsikring meget dyr. Loven blev ændret i 2017 for at kræve, at mere end et halvt komplekss beboere er enige, inden de sagsøger udvikleren. Denver har også besluttet, at udviklere og entreprenører skal have en chance for at reparere problemer, før der anlægges retssager. Men potentialet for retssager er fortsat et problem, sagde ejendomskonsulent Greenly, der er specialiseret i lejligheder.

“Vi skal aggressivt bygge mellemindkomstboliger,” sagde Greenly.

Rusty Crandall, områdepræsident for den nationale udvikler Meritage Homes, sagde, at hjemmebygningsindustrien opgav ejerlejligheder i Colorado i begyndelsen af 2000’erne.

“Hele segmentet leveres ikke, fordi bygherrerne ikke ønskede at blive sagsøgt, ”sagde han.

Meritage” vover ikke ud i lejlighedsverdenen. Der er stadig for stor risiko der for os. “

Så hvordan opnår Denver overkommelige priser for alle?

Szuszwalaks manglende midte får opmærksomhed fra udviklere, der ser muligheder der. Crandall tænker på sine børn: “Hvordan vil de muligvis have råd til et hjem, selv med en universitetsuddannelse og et godt job ? ”

Crandalls Meritage har taget skridt til at løse dette problem ved at udvikle byhuse, der er bygget tæt på hinanden og sparer på land co st. Ved en byhusudvikling i Aurora kaldet Painted Prairie holder Meritage priserne yderligere i skak ved at tilbyde færre muligheder for emner som køkkenskabe og vandhaner, hvilket giver udvikleren mulighed for at bestille i bulk økonomisk. Planerne er enklere og kvadratmeter mindre.

Crandall sagde, at hans firma har fundet ud af, at forbrugerne er villige til at opgive ting som kældre for at spare penge. Meritages kompakte Painted Prairie byhuse sælger i de lave $ 300.000, hvilket er ca. $ 140.000 mindre end den gennemsnitlige slutkurs for et hjem i Denver i april.

En mindre udvikler, Paul Malone, er også målrettet mod mellem- indkomstkøbere. Malone bringer komponenter til et 39-enhedsprojekt, han kalder The Nightingale fra en modulopbygget boligfabrik i Minnesota for at opføre et sted i Denver’s Uptown-kvarter. På grund af risikoen for at blive sagsøgt i henhold til loven om konstruktionsfejl sagde han, at hans forsikringsomkostninger er tre gange, hvad de ville være, hvis han ikke byggede ejerlejligheder. Han begynder i det små og har til hensigt at opbygge stærke relationer med sine købere i håb om, at det vil tilskynde dem til at arbejde sammen med ham for at tackle eventuelle problemer i stedet for at gå til retten.

Modulkonstruktion ses som en måde at bygge mere effektivt på. . Nightingale vil have studier, der starter fra $ 250.000, et soveværelse for $ 299.000 og to-værelser for $ 437.000. Ifølge Denver Metro Association of Realtors var den gennemsnitlige pris på en lejlighed i april $ 322.000.

Malone erkendte, at hans 39 enheder ikke vil have stor indflydelse på udbuddet. Men han sagde, at andre udviklere også overvejede at opføre lejligheder til en mellemstor pris.

“Jeg ville ønske, at flere ville,” sagde Malone. “Fordi det er vigtigt for årtusinder at have råd til at købe hjem.”

Habitat for Humanity’s Lafferty udvikler boliger til salg til familier, der ikke har købekraft hos de kunder, Malone retter sig mod. Og hun ønsker hjælp fra politikere.

Lafferty foreslog for eksempel, at byer kunne sænke planlægning og tillade gebyrer, der kræves af udviklere, hvis de bygger boliger inden for rækkevidde af lejere eller købere med lav og moderat indkomst.

Denver overvejer netop det, sagde Laura Aldrete, der leder den afdeling, der har ansvaret for at afgøre, om en udviklers planer opfylder byens kriterier for udstedelse af byggetilladelser. Aldrete sagde, at hendes afdeling for samfundsplanlægning og -udvikling påbegynder et pilotprojekt, der vil tilbyde hurtig tilladelse og reducerede gebyrer til udviklere af overkommelige boliger.

Aldrete tilføjede, at hun samarbejder med Britta Fisher, leder af Denvers boligafdeling, om et projekt, der undersøger, hvordan zoneinddeling kan øge overkommelige priser.

“Zoneinddeling i mange år gjorde lige det modsatte, ”Sagde Aldrete. (Zoneinddeling af store dele af Denver og byer over hele landet for enfamiliehuse spiste f.eks. Jord og øgede landomkostningerne.)

Som en del af deres projekt overvejer Aldrete jord tilgange som f.eks. at tillade flere duplekser og triplexer at tilføje densitet. Fisher sagde, at tilbehørsejendomme, der nu er lovlige i 25 procent af Denver, er en anden måde at forsigtigt øge antallet af mennesker, der bor på en jord. ADU’er eller bedstemorlejligheder, kunne også skabe måder for familier med lav indkomst at tjene indkomst eller for flere generationer af en familie at bo i nærheden og forsørge hinanden, sagde Fisher.

Men ADU’er kan være dyre. Sidste år godkendte byrådet i Denver en fond på $ 500.000 til beboere på vestsiden til at bygge ADU’er på deres ejendom. Boligejere med lav indkomst der er enige om at leje ejendommene til under markedsrenter, kan få lån på op til $ 25.000 til at bygge et andet hjem. Husejere skal kun betale lånet tilbage, hvis de sælger ejendommen inden for 25 år.

I 2017 gjorde borgmester Michael Hancock et skub for at hjælpe familier med lav og moderat indkomst med at komme ind i tomme lejligheder med markedspris. Det førte til programmet for lavere indkomstkuponkapital eller LIVE Denver, hvorunder udlejere kunne få bytilskud, så familier, der tjener mellem 40 og 80 procent af arealmedianen, kunne få bolig. Indtil videre er kun 17 familier blevet placeret i boliger via LIVE Denver.

Fisher, byens boligchef, sagde, at byen evaluerede initiativet. Hun sagde, at den høje omsætning blandt ejendomsforvaltere har betydet, at byen har måttet fortsætte med at uddanne udlejere om, hvordan programmet fungerer.

I 2017 lancerede byen en boligfond med det mål at skabe og bevare mere end 6.200 overkommelige priser hjem i et årti. Det startede med $ 15 millioner og er siden fordoblet.

Fonden bruges hovedsageligt til at uddele tilskud og lån til at hjælpe private udviklere, der tilbyder boliger under markedsrenter. Det finansieres dels af skatter, herunder på marihuana, og dels af gebyrer, der betales af udviklere, der ikke selv vil bygge boliger under markedsrente.

sagde Greenly det i stedet for at bidrage kontant til en fond, måske skulle udviklere kræves at bygge en vis mængde boliger til en overkommelig pris i en by, der i øjeblikket har omkring 23.000 indkomstbegrænsede hjem. ”

” Vi har brug for boliger, “sagde hun.

Fisher sagde, at byen kan skabe incitamenter for udviklere uden at eliminere gamle. Hun pegede på ændringer i zoneinddeling i de senere år, der har gjort det muligt for udviklere at bygge højere, hvis de inkluderer overkommelige boliger i projekter.

“Det er ikke om at fjerne et enkelt værktøj eller tilføje et enkelt værktøj, ”sagde Fisher.

Hun sagde, at der er behov for nye finansieringskilder for at komme under byggede markedspriser. Det vigtigste finansieringsværktøj i årtier har været føderale skattefradrag. Udviklere, der får tildelt kreditter, sælger dem til investorer for kontanter, som de derefter bruger til at opbygge. Et statsbureau distribuerer både statslige og føderale skattefradrag på et konkurrencemæssigt grundlag og modtager normalt mange flere ansøgninger, end det kan tilfredsstille. Ofte ansøger udviklere flere gange, før de vinder et tilskud.

Hvem er ansvarlig for billige boliger?

James Roy II, en samfundsarrangør i Denver, ønsker, at diskussionen bevæger sig ud over udviklere og politikere. Han sagde, at hospitaler og skoler, hvis medarbejdere prissættes ud af boligmarkedet i Denver, kan levere løsninger såsom donation af jord eller tilskud til at nedbringe boligomkostningerne. Roy sagde, at økonomisk coaching, klasser i boligejerskab og andre værktøjer skal udbredes bredere for at hjælpe fattige familier med at forberede sig på at købe hjem.

“Det er familier, som vi påvirker. Det er enkeltpersoner. Det er børn,” Roy sagde. “At tænke på det som produktion af boliger savner hele pointen.”

Elena Martinez hentede en flyer om en klasse for boligejerskab for et par år siden. Som barn havde Martinez pendlet mellem hendes mors hjem i Los Angeles og hendes far i Denver. Hun har oplevet hjemløshed.

“Jeg ville have et sted med stabilitet. Det havde jeg ikke vokset op,” sagde hun.

På nogle måder har hun taget det ejerskabskurs, hun fulgte. forlod Martinez nedstemt. Hun mødte klassekammerater, der var bedre forberedt, og ejendomsmæglere og låneansvarlige, der ikke var opmuntrende.

“Jeg følte mig lidt håbløs. Som om jeg ikke havde kriterierne for at købe et hjem, ”sagde hun. “Jeg havde ikke besparelser eller en pude.”

Martinez gav ikke op. Hun flyttede ind hos en af sine døtre for at spare penge og betale regninger. For to år siden købte Martinez et hus i Brighton.Hun havde lejet i otte år i Denver’s Globeville-kvarter og kunne lide det der, men Brighton var, hvor hun havde råd til at købe. Hun sagde, at hun ikke ønskede at bruge mere end $ 320.000.

Martinez lærte i hjemmet ejerskabsklassen om lån og udbetalingsassistanceprogrammer, der blev tilbudt af organisationer som Colorado Housing and Finance Authority. Martinez sparede til sidst $ 5.000 og fik $ 15.000 i udbetalingsassistance fra CHFA i form af et andet lån.

Martinez har sin egen virksomhed, EHijole Tacos og Catering. Hun begyndte for nylig også at arbejde natten over som psykiatrisk tekniker på et rehabiliteringsanlæg for kvinder, der kom sig efter stofmisbrug. Hendes mand har også to job, som en leveringsmand og som gadevedligeholdelsesarbejder for byen Denver. Hendes pant er 2.160 $ om måneden, næsten det dobbelte af, hvad hun betalte for husleje. Hun betaler 2.300 dollars om måneden, fordi hun vil komme videre.

“Jeg ville virkelig have den struktur (at eje et hjem), da jeg var yngre,” sagde hun. “Desværre har jeg aldrig opnået det. Nu er jeg bedstemor, og jeg har gjort det. ”

Ud over den klasse for boligejendom krediterer Martinez organisationer, der har hjulpet hende med at blive iværksætter.

Yessica Holguin er administrerende direktør for Denver’s Center for Community Wealth Building, der bruger jobtræning, iværksætterudvikling og andre strategier til at hjælpe folk fra historisk oversete samfund med at opnå økonomisk selvforsyning.

“Det ville ikke være dårligt, hvis vi var at bygge $ 2.500 (om måneden) lejligheder, hvis folk havde råd til at bo der, ”sagde Holguin.

Holguins organisation hjalp Martinez med at starte sin cateringvirksomhed og finde arbejde i fødevareindustrien, selv efter at pandemien lukkede meget af Denvers økonomi. .

Eric Kornacki er også bekymret over den økonomiske levedygtighed ved at købe et hjem i Denver. I 2009 hjalp han med at starte et fødevaresikkerhedsprojekt, der voksede ind i Re: Vision nonprofit i Westwood. Han forlod for nylig Re: Vision for en ny nonprofit kaldet Uplands Community Collective , der arbejder sammen med en boligbygger.

Kornacki har bl.a. til opgave at sikre, at de lokale ansættes til at bygge udviklingsprojektet Uplands hjemmebygger, Jeff Handlin, foreslår: 2.350 lejligheder, byhuse og enkelt -familiehuse, der tilbydes til forskellige priser, såvel som virksomheder og rekreative områder på en grund i Westminster, lige nord for Denver.

Handlin har fået noget push-back fra områdets beboere, der er bekymrede for at miste det åbne rum og få det, de ser som for mange naboer.

“Vi har brug for tæthed for at gøre vores kvarterer mere inkluderende. Jeg ved, at det ikke er populært, ”sagde Handlin. “Vi er alle nødt til at tænke over, hvor mange mennesker vi ønsker at have adgang til vores boligøkosystem. Teltet bliver større.”

Gene Myers, administrerende direktør for Thrive Home Builders, har specialiseret sig i boliger. Myers er stolte af energieffektiviteten af hans produkter og siger, at det holder dem overkommelige, efter at familier flytter ind.

Myers solgte netop det 271. hus i et af hans projekter i Stapleton Han sagde, at han havde hørt nedsættende kommentarer fra mere etablerede beboere om, hvad de nye husejere måtte bringe til kvarteret. Deres frygt kom ikke til at ske, sagde han.

“Der er ingen sofaer på verandaer, ” han sagde. “Alt, hvad de havde brug for, var en chance.”

Rettelse: På grund af en reporterfejl anførte en tidligere version af denne historie fejlagtigt, at Gene Myers har bygget hjem til Colorado Community Land Trust. Det har han ikke gjort.