Lis pendens er en mangeårig, ofte misforstået doktrin om uortodokse interesser i fast ejendom. Læren om lis pendens betyder bogstaveligt talt “verserende sag”, og lis pendens-meddelelser er maskineriet, hvorved en part med et ikke-registreret eller uperfekteret krav på fast ejendom kan sætte tredjemand, der er interesseret i ejendommen, med besked om kravet eller renterne. >

Parter, der arbejder inden for fast ejendom, bør vide disse fire ting om lis pendens:

Indholdet af lis pendens-meddelelsen betyder noget.

I mange stater styres lis pendens-meddelelser ved lov. Det betyder, at som en lovbestemt interesse skal en part, der forkynder meddelelsen, overholde kravene i den meddelelse, som statutten kræver, eller meddelelsen er ugyldig. Selv i jurisdiktioner, hvor lis pendens er en almindelig doktrin, mange tvister, der involverer lis pendens, vedrører, om meddelelsen er tilstrækkelig til at have nogen teknisk effekt.

Lis pendens-meddelelser kan være et stærkt værktøj.

Fordi lis pendens typisk registreres i den faste ejendom registrerer, er virkningen af lis pendens, at den lægger andre opmærksom på, at der er en tvist om den faste ejendom. Enhver, der køber eller interesserer sig for ejendommen efter lis pendens, er registreret, tager sin interesse under lis pendens. En lis pendens-meddelelse forbedrer derfor gearingen af en part med tvetydige rettigheder eller interesse i fast ejendom. For eksempel, hvor der er en tvist om eksigibiliteten af en hensigtserklæring om at erhverve fast ejendom, kan den potentielle køber tilføje et hæft til sit krav ved hjælp af en lis pendens-meddelelse, forudsat at køberen er overbevist om, at den har en bindende, men endnu urealiseret, ret til at købe ejendommen. Tilsvarende, hvis der er et spørgsmål om eksigibiliteten af en ejendomsudviklingskontrakt, kan den potentielle bygherre beskytte sine interesser i ejendommen og forhindre yderligere aktivitet, der involverer alternativ brug af fast ejendom gennem en lis pendens-meddelelse.

Forkert brug af lis pendens-meddelelser medfører også risiko.

Optagelse af lis pendens-meddelelser i forkert sammenhæng, for tidligt eller til et forkert formål kan skabe ansvar for partiet hævder interessen. Overivrig brug af en lis pendens-meddelelse kan udgøre bagvaskelse af titlen. I mange jurisdiktioner kan det udsætte en part for betydeligt følgeskab og afledt ansvar samt i mange jurisdiktioner ansvar for den bagvaskede parts advokatsalærer.

Forståelse af lokal praksis og lovgivning med hensyn til lis pendens betyder.

Lis pendens lov og praksis adskiller sig – undertiden dramatisk – mellem jurisdiktioner. En nylig føderal sag understreger risikoen for at bruge lis pendens i en ukendt jurisdiktion. Der optrådte en New York-licenseret advokat pro hac vice i Wisconsin føderale domstol og indgav en lis pendens-meddelelse om hans kunders krav. Det omtvistede krav, der var grundlaget for meddelelsen, vedrørte et krav vedrørende personlig ejendom, der endnu ikke var blevet reduceret til dom. Fordi kravet ikke var relateret til den fast ejendom, der var genstand for meddelelsen, og på grund af andre tekniske mangler i meddelelsen i henhold til Wisconsin-loven, gik sagsøgerens strategi tilbage, og den føderale distriktsdomstol ophævede meddelelsen og sanktionerede advokaten såvel som advokats klient. Advokaten mistede også sin pro hac-vicestatus og kunne ikke fortsætte med at repræsentere sin klient i den primære tvist mellem parterne.