Bemærk: Denne artikel henviser til en formular, der er i brug indtil 3. oktober 2015. For dem, der indgiver en pantansøgning om eller efter dette dato, to nye former, kaldet en “Loan Estimate” og en “Closing Disclosure”, erstatter HUD-1-afregningserklæringen, Good Faith Estimate og Truth-in-Lending-formularen, der tidligere var påkrævet i lukning af realkreditlån. Hvis du har ansøgt om dit prioritetslån inden den 3. oktober 2015, får du en HUD-1. Denne artikel kan hjælpe dig med bedre at forstå denne formular, hvilket er vigtigt, fordi det for det første kan hjælpe dig med at bevise en gevinst eller et tab når du sælger dit hjem.

HUD-1 giver et billede af den monetære side af ejendommen, der lukker. Den viser alle pengeoverførslerne mellem dig, som køber og boligsælgeren, og alle dine lukningsomkostninger, inklusive deponerings- og titelgebyrer og omkostningerne ved dit lån. Det er en standardform, som din afviklingsagent eller “escrowee” udfyldte ved lukningen, som krævet for alle lukninger, der involverer en federalt forsikret långiver Act for Settlement Procedures Act (“RESPA”) (12 USC § § 2601-2617).

HUD-1 er et vigtigt dokument. Formularen viser, hvor dine købspenge blev brugt. Du kan sammenligne HUD-1 med estimatet for god tro (“GFE”), som din långiver har givet dig, da du ansøgte om dit lån for at sikre, at du ikke blev overbelastet for noget lån, titel, dokumentoptagelse eller deponeringsgebyr. Læs mere om at sammenligne din HUD-1 med GFE nedenfor.

Det er også vigtigt at gemme din HUD-1 til din skatteforberedende. Du har brug for det i købsåret og også i det år, du sælger ejendommen.

Selve HUD-1-formularen blev oprettet af US Department of Housing and Urban Development (“HUD” ) og blev opdateret af HUD med jævne mellemrum. Den nyeste version er tilgængelig på HUDs websted.

Hvad viser HUD-1?

HUD-1 er en flerdelt form, opdelt i sektioner efter emne, som beskrevet under. Det er også opdelt i købersiden og sælgerens side. Køberen benævnes “låntager” på formularen, fordi HUD-1 blev oprettet for at forklare lukninger, der involverer långiverfinansiering. HUD-1 bruges dog undertiden i kun kontantaftaler, når den lukkes af et titelforsikringsselskab eller et separat depotfirma.

HUD-1 Afsnit A til I: Reference- og identifikationsoplysninger

Øverst på den første side af HUD-1 vises oplysninger om parterne, pantet og lukningen.

Filnummeret (afsnit B. 6.) er afviklingsagentens filnummer, og du bliver bedt om det, hvis du ringer til den spærrede (eller titelforsikringsselskabet, hvis det samme firma) har spørgsmål om ejendom eller spærring. Lånetallet (afsnit B.7.) Er långiverens kontonummer for dit lån, og du har brug for det, når du søger information fra din långiver eller enhver långiver, der muligvis køber dit lån i fremtiden.

HUD-1 Afsnit J og K: Oversigter over omkostninger og kreditter

Afsnit J og K viser transaktionerne mellem låntager og sælger og opsummerer gebyrer og betalinger fra afsnit L på den næste side. Linjenumre i serien 100, 200 og 300 vedrører låntageren. Linjenumre i serien 400, 500 og 600 vedrører sælgeren. Noget af dette bliver lidt tørt, men det er værd at vade igennem for at sikre, at du forstår formularen fuldt ud.

Grundtransaktionen mellem låntager og sælger vises i serie 100 og 400 – i med andre ord, hvor meget du betaler for huset og i hvilken form. De to sider (låntagersiden og sælgerens side) spejler generelt hinanden. 100-serien viser debiteringer til låntager og 400-serien, der viser tilsvarende kreditter til sælgeren.

Købsprisen for fast ejendom findes i linje 101 og 401. Eventuel yderligere købspris for personlig ejendom solgt med ejendommen, hvis nogen, findes i linje 102 og 402.

Du bemærker muligvis, at linje 103 på låntagerens side, som er det samlede antal af alle låntagers afregningsgebyrer, der er vist i afsnit L, ikke ikke har en tilsvarende linje på sælgerens side. Det skyldes, at sælgerens afregningsgebyrer trækkes fra købsprisen i stedet for at krediteres købsprisen som på købersiden. Du finder sælgerens afregningsgebyrer på linje 502, hvor de trækkes fra bruttobeløbet på grund af sælger på linje 420.

Omkostningerne ved nybyggeri, når de ikke er inkluderet som en del af købsprisen. , er angivet på linje 104. Købsprisen på et fremstillet hus, når det opkræves separat fra jordens pris, er angivet på linje 105.

Linje 120 er mærket “Bruttobeløb fra låntager.” Det er summen af alle de penge, du betaler for købsprisen, omkostningerne ved alle andre køb og de samlede afregningsgebyrer.Tilsvarende på sælgers side vises den samlede købspris og andre skyldige beløb fra låntager til sælger på linje 420 som “Bruttobeløb på grund af sælger.”

De andre linjer i 100 og 400-serier bruges til forskellige refusioner til sælgeren. Hvis din kontrakt krævede, at du godtgør sælgeren for hans eller hendes forudgående betalinger, der vil gavne dig i fremtiden, finder du disse tal i linier 104 til 105 og 404 til 405. For Eksempelvis er du muligvis blevet bedt om at tilbagebetale sælgeren for overskydende skat- og forsikringsreservekonti, hvis du antog sælgerens lån, eller du skyldte muligvis sælgerens lejerleje, der skyldtes inden lukningen, men var ubetalt og kunne opkræves på denne dato .

På samme måde har du muligvis refunderet sælgeren for forskud til tredjemand for oversvømmelsesforsikring eller pantforsikring, hvis du påtager dig sælgers pant. Disse refusioner vises i linje 106 til 112.

Kreditter, der reducerer Det dollarbeløb, du skal medbringe til afslutningen, vises i 200-serien. Låntagerens kredit for alvorlige penge vises i linje 201 med den tilsvarende sælgers debitering for alvorlige penge på enten linje 501 eller linje 506. Sidstnævnte afhænger af, om det bringes til lukning (find det på linje 501) eller helt eller delvist af de alvorlige penge tilbageholdes af en mægler som betaling af provision (find dem på linje 506).

Pålydende beløb for det første købspengelån vises på linje 202. Størrelsen på et sælgers lån antaget af låntager vises på linje 203. Andet lån med pant i indkøb eller boliglån, der er underordnet det første lån til køb af penge, vises på linje 205 til 209. I stater, hvor sælgeren betaler for ejerens titelforsikringspolice, låntagers kredit for præmien for ejerens titelforsikring vises på linje 204 og debiteres sælgeren på linje 507.

Fast ejendomskatter og vurderinger, der er forholdsmæssigt fordelt mellem låntager og sælger pr. slutdatoen vises på linie 210 gennem 212 på låntagerens side og linjerne 510 til 512 på sælgersiden. Generel ejendomsskat, der skal betales, men endnu ikke faktureres og betales, krediteres låntager i linje 210 og 211 og debiteres sælgeren i de tilsvarende 500 serielinjer.

Vurderinger krediteres og debiteres på lignende måde i linje 212 og 512. Enhver kreditomkostning, som sælgeren giver låntageren, vises i serie 200 og 500.

Sælgers gamle lån, der er betalt gennem lukningen, vises i linierne 508 og 509. Hvis der er flere udbetalinger, de kan vises på linier 513 til 519.

Du finder en beregning af pengesummen, du skal bringe til afslutningen (kaldet låntagerens “bundlinje”) i 300-serien. Alt skyldigt fra låntager, der blev samlet i linje 120, føres frem til linje 301. Alle kreditter, der reducerer det skyldige beløb fra låntageren, summeres i linje 302 og trækkes derefter fra linje 301, hvilket resulterer i, at låntagerens bundlinje vises på linjen 303.

Sælgers bundlinje, da det er det beløb, som sælgeren modtager ved afslutningen, beregnes på samme måde i 600-serien.

HUD-1 Afsnit L: Detalje ved afregning Gebyrer for låntager og sælger

Afsnit L indeholder en lang liste over afregningsgebyrer. Gebyrer, der vises i venstre kolonne, betales af låntager, og gebyrer, der vises i højre kolonne, skal betales af sælgeren. Afregningsgebyrer er grupperet i følgende linieserier:

• Linieserie 700 viser mæglerkommission, størrelsen af ethvert depositum tilbageholdt til provision, og hvordan provisionen fordeles på alle de involverede mæglere i salget.
• Line serie 800 viser lånegebyrer såsom oprindelsesgebyr, point og gebyrer for tredjepartstjenester til långiveren inklusive takstmanden, kreditrapporteringsselskabet, skattevirksomheder og oversvømmelsescertificeringstjenester .
• Linieserie 900 viser forudbetalte renter, realkreditforsikringspræmier og husejerforsikring.
• Linieserie 1000 viser skat og forsikringsreserver, der er betalt til långiveren ved afslutningen af de låntagere, der er krævet at foretage månedlige betalinger for disse varer direkte til långiveren. Antallet af reserver, der kræves af långiveren, varierer og kan undertiden forhandles afhængigt af lånetypen og låntagerens økonomiske situation.
• Linjeserie 1100 viser titelforsikrings- og escrowee-gebyrer, inklusive præmier for ejer- og lånepolitik, ejerens forsikringspræmie (igen, der henvises til i afsnit J og K beskrevet ovenfor). Advokatsalær er også inkluderet i denne linieserie.
• Linjeserie 1200 indeholder en liste over statslige gebyrer for registrering af gerning og pant og overførselsskat, der ofte opkræves af staten, amtet og kommunen, hvor ejendommen er placeret.For mere information om overførselsskat, se Nolo’s artikel “Hjemmekøbere: Hvilke dokumenter kan du forvente ved din escrow-afslutning.” , og gebyrer for yderligere escrow-tjenester såsom en separat deponering eller reparation af escrow.

Sammenlign HUD-1 med din estimering af god tro

Som nævnt kan du bruge HUD-1 for at bekræfte, at de faktiske låne- og lukningsomkostninger ikke er sprunget fra de anslåede gebyrer, du blev vist i estimatet for god tro (GFE). For at gøre denne opgave lettere kræver lovgiveren, at den spærrede refererer til linjeposter på GFE inden for de tilsvarende linjeposter på HUD-1.

Side 3 af HUD-1 viser den detaljerede sammenligning. Loven forbyder også forhøjelser af lånets oprindelsesgebyrer, point og overførselsskat fra beløbene vist på GFE, og kræver, at regeringen registrerer gebyrer og afgifter for tredjeparts tjenester, hvor tredjeparten er s valgt af långiveren eller sælgeren, såsom vurderingsgebyrer, gebyrer for kreditrapportering, skatter og afgifter, oversvømmelsescertificeringer, forudbetalt pantforsikring og titelforsikringspræmier, stiger aldrig mere end 10% fra estimatet. GFE-formularen, herunder en forklaring på, hvilke afgifter der ikke kan ændres, findes på HUD-webstedet.

Med al stress ved at lukke og flytte har du muligvis ikke bemærket en fejl i HUD-1, eller et uventet gebyr eller gebyrforhøjelse fra GFE, indtil efter det er overstået. I så fald tøv ikke med at kontakte advokaten, der hjalp dig med din lukning, eller hvis du ikke havde en, den spærrede eller endda långiveren direkte. Din långiver bør straks tackle eventuelle bekymringer over ulovlige forhøjelser af afviklingsgebyrer, fordi det er juridisk forpligtet til at godtgøre dig disse. Hvis dit lån eller den afsluttende officer ikke hjælper dig, skal du bede om at tale med nogen i compliance-afdelingen. .