Boligkapital er en husejers interesse i et hjem. Det kan stige over tid, hvis ejendomsværdien stiger, eller hvis du betaler realkreditlånet ned.

Lær mere om egenkapital, så du kan forstå, hvordan det fungerer, hvis du bliver husejer.

Hvad er egenkapital?

Boligkapital er den del af din ejendom, som du virkelig “ejer.” Hvis du lånte penge til at købe et hjem, har din långiver interesse i ejendommen, indtil du betaler lånet, selvom du stadig betragtes som boligejer.

Boligkapital er typisk en husejers mest værdifulde aktiv. Det aktiv kan bruges senere i livet, så det er vigtigt at forstå, hvordan det fungerer, og hvordan man bruger det klogt.

Hvordan Home Equity Works

The den nemmeste måde at forstå egenkapitalen på er at starte med et huss aktuelle værdi og trække det skyldte beløb på eventuelle prioritetslån eller andre pantlån. Disse pant kan være købslån, der bruges til at købe huset eller anden pant, der blev taget senere.

Antag, at du har købt et hus til $ 200.000, foretaget en 20% udbetaling og fået et lån til dækning af de resterende $ 160.000. I dette eksempel er din egenkapitalinteresse 20% af ejendommens værdi; ejendommen er værd $ 200.000, og du bidrog med $ 40.000 – eller 20% af købsprisen. Selvom du “betragtes ejendomsejeren,” ejer du “kun officielt $ 40.000 af den.

Din långiver ejer ikke nogen del af ejendommen, medmindre du har opnået det et realkreditlån, som er relativt usædvanligt. Teknisk set ejer du alt, men huset bruges som sikkerhed for dit lån. Din långiver sikrer sin interesse ved at få pant i ejendommen.

Antag nu, at boligmarkedet stiger, og dit hjem fordobles. Hvis hjemmet nu er værd $ 400.000, og du stadig kun skylder $ 160.000, har du en aktiepost på 60%. Din lånesaldo forbliver den samme, men boligens værdi er steget, så din egenkapital stiger også.

Hvordan bygger du egenkapital?

Som du kan se, er det en fordel at opbygge mere egenkapital. Som boligejer er der skridt, du kan tage for at øge din egenkapital.

Tilbagebetaling af lån: Når du betaler din lånesaldo, stiger din egenkapital. De fleste boliglån er standardafskrivningslån med lige månedlige betalinger, der går mod både din rente og Over tid stiger det beløb, der går mod tilbagebetaling af hovedstolen – så du bygger egenkapital til en stigende rat e hvert år.

Prisforbedring: Din egenkapital vokser i forhold til prisen på dit hjem. Du kan aktivt arbejde på at øge dit hjem værdi gennem forbedringsprojekter. Når ejendomsmarkedet er sundt og voksende, stiger huspriserne, og du vil opbygge egenkapital uden nogen indsats fra din side.

Accelererede betalinger: En stadig mere populær metode til hurtigere at opbygge egenkapital er et begreb, der ofte kaldes “Accelerated Mortgage Payments.”

De fleste husejere foretager typisk pant betalinger på månedlig basis eller 12 betalinger om året. Hvis du i stedet deler den månedlige betaling i to lige store beløb og sender din betaling hver anden uge, foretager du 26 1/2 betalinger om året (365 dage om året / 14 dage = 26).

Dette svarer i det væsentlige til at foretage 13 månedlige betalinger. Brug af denne tilgang barberer en betydelig rente, der er betalt i løbet af lånet, og giver dig mulighed for at betale pantet i en betydeligt kortere tidsramme og dermed opbygge egenkapital hurtigere.

Som et eksempel vil et 30-årigt konventionelt pant på $ 100.000 med 5% rente resultere i at betale månedlige betalinger for lånets længde til $ 93.256 i renter betalt over 30 år. Hvis du skulle foretage 1/2 af betalingen hver anden uge i stedet, ville den betalte rente blive reduceret til $ 75.489, og lånet ville blive betalt i løbet af 25 år. Du sparer cirka $ 17.767 i renter og ejer dit hjem gratis og klart fem år tidligere.

Før du beslutter at begynde at foretage betalinger hver anden uge, skal du først tjekke med din långiver for at sikre, at der ikke er nogen begrænsninger med hensyn til betalinger hver anden uge

Sådan bruges egenkapital

Kapital er et aktiv, så det udgør en del af din samlede nettoværdi. Du kan tage delvise eller engangsudbetalinger ud af din egenkapital, hvis du har brug for det, eller du kan muligvis overføre al formuen til dine arvinger. Hvis du beslutter at bruge noget af din egenkapital, er der flere måder at sætte det pågældende aktiv på.

Sælg dit hjem: Du vandt sandsynligvis ‘ ikke bo i samme hus for evigt. Hvis og når du flytter, kan du modtage din egenkapital i hjemmet fra salgsprovenuet. Hvis du stadig skylder penge på eventuelle pant, kan du ikke bruge alle pengene fra din køber, men du vil være i stand til at bruge din egenkapital til at købe et nyt hjem eller styrke dine besparelser.

Lån mod egenkapitalen: Du kan også få kontanter og bruge det til at finansiere næsten hvad som helst med et boliglån (også kendt som et andet realkreditlån). Dette giver dig mulighed for at udnytte din egenkapital, mens du stadig bor i dit hjem. Dit mål som boligejer skal dog være at opbygge egenkapital, så det er klogt at lægge de lånte penge i retning af en langsigtet investering i din fremtid.

At betale dine aktuelle udgifter med et boligkapitallån er risikabelt, for hvis du kommer bagud med betalinger og ikke kan indhente, kan du miste dit hjem.

Fondspension: Du kan i stedet vælge at brug din egenkapital ned i dine gyldne år ved hjælp af et omvendt pant. Disse lån giver pension til pensionister og kræver ikke månedlige betalinger. Lånet tilbagebetales, når boligejer forlader huset. Disse lån er imidlertid komplicerede, og de kan skabe problemer for husejere og arvinger.

Det er vigtigt at bemærke, at du skal være mindst 62 år for at drage fordel af et omvendt pant, og at hjemmet skal være dit primær bopæl.

Typer af egenkapitallån

Boligkapitallån er fristende, fordi du har adgang til en stor pool af penge – ofte til relativt lave rentesatser. De er også relativt lette at kvalificere sig til, da lånene er sikret med fast ejendom. Inden du tager midler fra din egenkapital, skal du se nøje på, hvordan disse lån fungerer, så du fuldt ud forstår de mulige fordele og risici.

Et boliglån er et engangs- Sumlån

Med et boligkapitallån får du alle pengene på én gang og tilbagebetaler i faste månedlige rater gennem lånets løbetid. Denne tidslinje kan være så kort som fem år eller så lang som 15 år eller mere. Du bliver nødt til at betale renter af det fulde beløb, men disse typer lån kan stadig være et godt valg, når du overvejer et stort engangsbeløb.

Eksempler på dette inkluderer at betale for en fuld rehabilitering af dit hjem, konsolidere gæld med højere renter (såsom kreditkortgæld) eller købe en ferietur. Din rente er normalt fastsat med et boliglån, så der vil ikke være nogen overraskende renteforhøjelser senere, men bemærk, at du sandsynligvis bliver nødt til at betale lukkende omkostninger og gebyrer på dit lån.

Kreditlinjer til hjemmekapital (HELOC’er) giver fleksibilitet

En HELOC giver dig mulighed for at trække midler ud efter behov, og du betaler kun renter på det, du låner. I lighed med et kreditkort kan du træk det beløb, du har brug for, i “trækperioden” (så længe din kreditlinje forbliver åben).

Af denne grund er HELOC’er ofte nyttige til udgifter, der kan være spredt over flere år som mindre boligrenoveringer, collegeundervisning og hjælp til familiemedlemmer, der måske midlertidigt har lidt held.

I løbet af lodtrækningsperioden skal du foretage beskedne betalinger på din gæld. Efter et bestemt antal år (for eksempel 10 år) slutter trækningsperioden, og du indtaster en tilbagebetalingsperiode, hvor du betaler al gæld mere aggressivt. Tilbagebetalingsperioden kan omfatte en voldsom ballonbetaling i slutningen.

HELOC’er har normalt også en variabel rente, hvilket betyder, at du måske ender med at skulle betale meget mere end du budgetterede i løbet af lånets løbetid, hvilket kan vare op til 20 år.

Risici ved at låne mod egenkapital

En risiko for at tappe hjemmekapitalen er, at dit hjem derefter fungerer som lånesikkerhed. Hvis du af en eller anden grund ikke er i stand til at tilbagebetale, kan din långiver tage dit hus til afskærmning og sælge ejendommen for at tilbagebetale din gæld.

I dette uheldige scenario er hjem vil blive solgt hurtigt, hvilket betyder, at det sandsynligvis ikke vil hente en så høj pris som muligt.Tilføjelse til dine økonomiske bekymringer bliver du og din familie nødt til at finde et andet sted at bo.

Af denne grund er det smart at undgå fristelsen til at bruge din stormfald til forkæle eksotiske ferier, designer tøj, storskærms-tv, luksusbiler eller andet, der ikke tilføjer værdi til dit hjem. Et sikrere skridt er at sokke kontanter til disse godbidder væk eller sprede omkostningerne ved hjælp af et kreditkort med et 0% introduktion af APR.

Sådan kvalificerer du dig til et boliglån

Før du begynder at shoppe efter långivere og lånevilkår, skal du kontrollere din kredit score. For at få et egenkapitallån skal du typisk have en kredit score på mindst 680. En højere kredit score er bedre. Hvis du ikke kan opfylde kredit score minimum, vil du sandsynligvis ikke være i stand til at kvalificere dig til enten lånetype, indtil du reparerer din kredit score.

Du skal demonstrere din evne til at tilbagebetale lånet til långiveren. Dette betyder at give din kredithistorik og dokumentation for din husstandsindkomst, udgifter og gæld og andre beløb, som du er forpligtet til at betale.

Din ejendoms belåningsgrad eller LTV-forhold er en anden faktor, som långivere ser på, når at afgøre, om du er berettiget til et boliglån eller HELOC. Det er sandsynligvis bedst at beholde mindst 20% egenkapital i din ejendom, hvilket svarer til et minimum LTV på 80%, men nogle långivere tillader større lån.