Hvor svært er det at få et FHA-lån til en lejlighed? Det er enten utrolig let — eller det er umuligt svært.

Her er hvorfor …

En lejlighed SKAL være i et godkendt projekt – og godkendelseslisten er kort!

Hvis du er interesseret i at købe et ejerlejlighed, kan du opleve, at din evne til at få et FHA-lån er ekstremt begrænset. For at FHA kan optage et lån i et ejerlejlighedsprojekt, skal selve projektet først godkendes af FHA. Desværre vises kun et lille antal ejerlejlighedsprojekter i et givet markedsområde på FHA-listen over godkendte ejerlejligheder.

Årsagen til det begrænsede antal godkendelser er, at selve godkendelsesprocessen er besværlig, tidskrævende. og ofte dyre. Af den grund omgår de fleste ejerlejligheder FHA-godkendelse, hvilket tvinger købere til kun at bruge konventionelle lån.

Konventionelle lån repræsenterer størstedelen af pant i ejerlejligheder. Dette skyldes, at der ikke er nogen formel godkendelsesproces for et ejerlejlighed til konventionelle udlånsformål. Den enkelte långiver har kun brug for at certificere, at projektet opfylder visse industristandarder, og de kan derefter yde lån i dette projekt.

Medmindre et ejerlejlighed er specifikt godkendt af FHA, vil du ikke være i stand til at få et FHA-lån på en enhed i projektet.

Relateret: Lejlighedsfinansiering er anderledes; her er hvorfor

Hvad FHA har brug for for at godkende et condo-projekt

FHA har et stort antal meget specifikke krav, der skal opfyldes for at godkende et ejerlejlighedsprojekt til udlån formål.

Dette er en kompliceret proces – du kan læse den officielle FHA-artikel om condo-krav her – men her er de grundlæggende:

Skal have tilstrækkelig forsikringsdækning

Et ejerlejlighed er en juridisk enhed, der ejer både den fælles ejendom inden for et projekt såvel som de faktiske fysiske strukturer, der indeholder boligenhederne. “Ejeren” af en enkelt ejerlejlighedsenhed ejer kun det indre af enheden, fra de indvendige vægge i. Ejerforeningen ejer alt andet. Som sådan skal ejerforeningen have tilstrækkelig forsikring til at dække almindelige farer.

Dette inkluderer fareforsikring, der dækker skader på bygningens ydre (ejer af ejerlejlighedsenheden skal have en indboforsikring for at dække personlige ejendele). Den skal også opretholde ansvarsforsikring, hvis der sker ulykker på ejendommen og resultere i retssager eller andre krav.

Hvis ejerlejlighedsprojektet er placeret i en farezone for oversvømmelse, vil foreningen også være forpligtet til at opretholde en passende oversvømmelsesforsikring.

FHA vil gennemgå ejerlejlighedens hovedforsikringspolicer for at bestemme omfanget og tilstrækkeligheden af dækningen.

Begrænset kommerciel brug

Ethvert ejerlejlighedsprojekt godkendt af FHA skal primært være beboelsesmæssigt. kommerciel u salvie – inklusive detail- eller kontorarealer – er begrænset til ikke mere end 25% af projektets samlede gulvareal.

Individuel ejerskabsbegrænsning

Højst 10% af de samlede enheder i ethvert ejerlejlighedsprojekt kan ejes af en investor. Denne begrænsning gælder også for bygherrer og udviklere, der kan leje usolgte enheder ud. FHA ønsker, at størstedelen af enhederne skal være ejerbesatte og vil se nøje efter faktorer, der gør det andet.

Projektet skal være i det væsentlige fuldført

Dette betyder, at fællesarealet strukturer såvel som selve boligenhederne skal være komplette. Der vil være undtagelser for mindre ufærdige arbejder, såsom landskabspleje. Denne begrænsning alene er en væsentlig årsag til, at flere ejerlejligheder ikke er FHA-godkendte. Selvom en bygherre eller udvikler måske har et stærkt incitament til at få FHA-godkendelse, forhindres de i at gøre det i de tidlige stadier af udviklingen – når godkendelsen ville være mest gavnlig – af det faktum, at projektet ikke er færdigt.

Restriktioner for pagt / vedtekter

FHA gennemgår ejerlejes vedtægter og pagter. De vil gerne vide, at dokumenterne ikke indeholder sprog, der giver foreningen “forkøbsret” på nogen måde, der overtræder loven om fair bolig. De vil også være sikre på, at det ikke forstyrrer en pantsætters ret til afskærme en enhed.

Forbud mod “condotels”

En “condolel” er et ejerlejlighedsprojekt, der også fungerer som en udvejstype. Købere kan købe en enhed som en primærbolig , men der er også faciliteter – såvel som ledelsesfunktioner på stedet – der kan lejes ud på kort sigt til ferierende. FHA forbyder denne type projekter.

Projektplacering

Projektet skal placeres i en rimelig afstand fra en godt tilbagelagt vej, en aktiv jernbane, en lufthavn eller en militær flyveplads.Det kan heller ikke være i nærheden af et losseplads eller losseplads eller konstrueret på et sted, der har ustabil jord.

Ejerbelægning

Mindst 50% af enhederne i projektet skal være ejerbesat , eller sælges til ejere, der har til hensigt at besætte enhederne.

Betaling af boligejerforeningsafgifter

Ikke mere end 15% af enhederne kan være bagud på deres boligejerforeningsafgifter. Dette vedrører foreningens økonomiske integritet og dets evne til at opretholde forsikringsdækning og tilstrækkelig vedligeholdelse.

Kapitalreserver

Da en ejerforening ejer alle de fysiske strukturer, herunder veje og fortove, skal der være tilstrækkelige reserver til eventuel udskiftning af alle strukturer. En gennemgang af reservesituationen må ikke være mere end 12 måneder gammel.

Dette er kun et resumé af de generelle krav til godkendelse af FHA-ejerlejlighedsprojekt. Hvis du vil undersøge emnet mere detaljeret, kan du gennemgå FHA Mortgagee Letter 2009-09.

Dine muligheder, hvis et condo-projekt ikke er FHA-godkendt

Så hvad kan gør du, hvis du finder den perfekte enhed i et ejerlejlighed, der ikke er FHA-godkendt? Der er to muligheder:

Gå med et konventionelt lån

Som nævnt ovenfor kan konventionelle lån ydes i et ejerlejlighedsprojekt, så længe långiveren kan attestere, at projektet opfylder den grundlæggende industri standarder til udlånsformål. Det giver dig et valg af langt flere ejerlejlighedsprojekter, end du finder på FHA-listen over godkendte projekter.

Bed ejerforeningen eller din långiver om at få FHA-godkendelse

Selvom det gør aldrig ondt at spørge, denne idé vil sandsynligvis blive skudt ned hurtigt. Det kræver en række dokumenter og uger med gennemgang fra FHA, før et projekt kan godkendes. Og mere sandsynligt vil der være adskillige anmodninger om yderligere dokumentation undervejs. De fleste ejerforeninger og långivere har lidt tid eller budget til at få projektet godkendt til et enkelt lån. Det er også fuldt ud muligt, at projektet allerede er blevet forelagt til godkendelse af FHA, men blev afvist.

Så mens hele emnet for FHA-ejergodkendelser er kompliceret, er dine valg faktisk meget enkle: Enten køb en enhed i et FHA-godkendt ejerlejlighedsprojekt eller gå med konventionel finansiering.

Relateret: Så vil du købe en lejlighed? Fem spørgsmål, der skal stilles, inden du køber

Sammenlign konkurrerende pantilbud online.

• Er det at købe en lejlighed en god idé, eller skal du bare købe et hus i stedet?
• Hvordan man køber et hus Eller lejligheden straks efter college