Brutto lejemultiplikator (eller GRM) er en nem metode til at estimere værdien af indkomstproducerende fast ejendom. Også kendt som GIM eller bruttoindkomstmetoden giver beregning af brutto lejemultiplikator investorer mulighed for hurtigt at rangere potentielle investeringsejendomme baseret på lejeindtægter.

GRM er også en beregning, der kan bruges i et hurtigt skiftende lejemarked. . Det giver et godt første kig på, om en lejeejendom vil være rentabel eller urentabel, når markedsforholdene ændrer sig.

I denne artikel ser vi på forskellige måder, hvor ejendomsinvestorer kan bruge GRM, hvordan man opretter en GRM klassificeringsskala og fordele og ulemper ved at bruge brutto lejemultiplikatoren til at evaluere potentielle lejeboliger.

Hvad er brutto lejemultiplikatoren?

Brutto lejemultiplikatoren (GRM) sammenligner den årlige brutto lejeindtægt til en ejendoms dagsværdi. Fordi brutto lejen bruges, tager GRM ikke med i normale driftsudgifter eller gældsservice.

GRM er en forenklet måde at analysere værdien af lejeejendomme ved hjælp af indkomstmetoden. For eksempel kan en ejendomsinvestor, der kigger på Roofstock Marketplace, hurtigt og let bestemme bruttolønmultiplikatoren for de forskellige lejeboliger, der sælges på forskellige markeder.

Bruttolønmultiplikatoren er dog ikke ‘ Det betød at være en erstatning for en grundig analyse af ejendomsværdien. I stedet beregner du GRM dig ved første øjekast, om en ejendom er værd at tage den ekstra tid og kræfter på at analysere i detaljer.

Sådan beregnes GRM

Her er formlen til beregning af en bruttolønmultiplikator:

• Brutto lejemultiplikator = Ejendomspris / årlig brutto lejeindkomst
• Eksempel: $ 500.000 Ejendomspris / $ 42.000 Brutto årlige leje = 11.9 GRM

GRM-beregningen sammenligner ejendommens forlangte pris eller dagsværdi med brutto lejeindtægter. Brug af brutto lejemultiplikatoren er en god måde at tage et “hurtigt kig” på, hvor hurtigt ejendommen vil blive afbetalt fra den bruttoløn, som investeringen genererer.

I dette eksempel er udbetalingsperioden bare under 12 år. Husk dog, at udgifter som rutinemæssige reparationer, ledige stillinger fra enhedsvender og ejendomsskatter og forsikring ikke er inkluderet i denne beregning. Det skyldes, at GRM-formlen bruger brutto leje og ikke NOI.

Eksempler på, når GRM-formlen bruges

I ovenstående eksempel blev GRM-formlen brugt til at beregne brutto lejemultiplikator.

Beregningen af brutto lejemultiplikator kan også bruges på to andre måder:

1. Bestem dagsværdien baseret på brutto leje og GRM for sammenlignelige ejendomme i samme marked.
2. Beregn, hvad brutto lejen skal være baseret på markedet GRM og købsprisen.

Lad os se på de to andre måder at bruge GRM på formel.

Brug af GRM-formlen til at bestemme dagsværdien

For at bestemme en ejendoms dagsværdi skal du vide, hvad GRM er for sammenlignelige ejendomme på det samme marked, og hvad brutto lejen er, eller hvis ejendom er ledig, hvad brutto lejen forventes at være.

• GRM = Ejendomspris / Brutto årlig lejeindkomst
• Ejendomspris = Brutto årlig lejeindtægt x GRM
• Eksempel: $ 42.000 årlig brutto lejeindtægt x 11,9 GRM = $ 499,800 (runde op til $ 500.000)

Brug GRM-formlen til at beregne bruttoløn

Lad os nu Brug GRM-formlen til at beregne, hvad brutto lejen skal være. Til denne beregning skal du kende ejendommens markedsværdi og hvad GRM er for sammenlignelige ejendomme på det samme marked.

• GRM = Ejendomspris / årlig brutto lejeindkomst
• Brutto årlig lejeindtægt = ejendomspris / GRM

• Eksempel: $ 500.000 ejendomspris / 11,9 GRM = $ 42.016 (rund ned til $ 42.000)

Sådan oprettes en GRM-klassificeringsskala

Når du investerer i en leje ejendom, du køber en indkomstproducerende investering, og den indkomststrøm, ejendommen genererer. Mens en lavere GRM kan generere tilstrækkelig indkomst til at betale en ejendom hurtigere, bør investorer også overveje ejendomens alder og potentialet for højere vedligeholdelsesomkostninger.

En ældre ejendom med en lav GRM kan synes at være en god handel. Men hvis der er meget vedligeholdelsesarbejde, der skal udføres, kan ledige stillinger være højere, hvilket igen skaber en lavere pengestrøm og en højere GRM.

Derfor er det nyttigt at udvikle en GRM-klassificeringsskala til dit marked som dette:

• Lav GRM = gammel ejendom med udskudt vedligeholdelse eller behov for større kapitalreparationer såsom udskiftning af tag eller nyt varme- og kølesystem.
• Gennemsnitlig GRM = ejendom bygget inden for de sidste 10 eller 20 år med behov for opdatering såsom energieffektive vinduer, udskiftning af apparater eller udvendig maling.
• Over gennemsnittet GRM = bygget ejendom inden for de sidste 10 år, der kun kræver rutinemæssig vedligeholdelse for at opretholde ejendomsværdien og holde huslejen på markedet.
• Høj GRM = helt ny ejendom med lavere rutinemæssig vedligeholdelsesomkostning med nye apparater og avanceret elektrisk , VVS- og HVAC-systemer.

Udvikling af en GRM-klassificeringsskala til dit marked giver dig mulighed for at bruge beregningen af lejemultiplikatoren til at afbalancere risikoen mellem ejendomsalder og potentiale for øgede vedligeholdelsesudgifter.

Ud over ejendomsalderen kan du også faktorere i Roofstock-kvarterrangeringen for at sammenligne GRM’er af ejendomme i samme område.

Hvad er en god bruttolønmultiplikator?

På samme måde varierer kapitaliseringsgraden mellem ejendomsklasser og mellem markeder, og GRM varierer også.

For eksempel kan en enkelt familieudlejning med en 11,5 GRM være meget i en storby som Atlanta, men det ville være alt for lavt til Lufkin, Texas-markedet, hvor GRM er 7,0 og derover. Den bedste måde at beslutte, om en GRM er god, er at bruge bruttolønmultiplikatoren til at sammenligne sammenlignelige ejendomme i det samme markedsområde.

Fordele & Ulemper ved at bruge GRM

Ejendomsinvestorer bruger brutto lejemultiplikatoren af tre grunde: GRM bruger oplysninger, der er let tilgængelige, det er let at beregne, og det sparer tid ved at undersøge potentielt dårlige tilbud.

Der er dog også ulemper til bruttolønmultiplikatoren. Her er de største fordele og ulemper ved at bruge GRM-formlen.

Fordele ved at bruge GRM

• GRM er mere meningsfuld end ejendomsprisen, pris pr. Kvadratfod eller pris pr. enhed, fordi den betragter lejeindtægterne, der genereres.
• GRM er et brugervenligt forudskærmningsværktøj til at evaluere flere ejendomme og beslutte, hvilke der tilbyder den mest potentielle værdi baseret på lejeindtægter og prisforlangende.
• GRM kan bruges af både købere og sælgere. En sælger med en fuldt opdateret og velholdt ejendom og en erfaren lejer kan prissætte ejendommen med en pris, der er lidt højere end markedet GRM. På den anden side vil en køber se efter en GRM, der er lidt lavere end markedet GRM, fordi prisen kan være under markedet.

Ulemper ved at bruge GRM

• Driftsudgifter medregnes ikke i GRM-beregningen.
• Ledighedsfaktor fra normale enhedsdrejninger og dårligt vedligeholdt ejendom tages ikke i betragtning med GRM.
• GRM er kun nyttige, når man sammenligner lignende ejendomstyper i samme kvarter eller marked.

GRM vs. cap rate Beregning

Både GRM og cap rate beregnes ved hjælp af indkomstmetoden, men de to formler analyserer ejendomsværdien på to forskellige måder. Cap rate-formlen bruger nettodriftsindtægter (NOI) og tager højde for normale driftsudgifter som reparationer, administrationsgebyrer, ejendomsskatter og forsikring.

Formlen for beregning af cap rate er:

• Kapitaliseringsgrad = NOI / markedsværdi

Her er et eksempel på, hvordan to lejeboliger med samme GRM kan have forskellige aktiveringssatser:

Ejendom # 1

Markedsværdi $ 250.000

Bruttoindkomst $ 30.000

NOI $ 20.000

GRM 8.33

Cap rate 8%

Ejendom # 2

Markedsværdi $ 250.000

Bruttoindkomst $ 30.000

NOI $ 15.000

GRM 8,33

Cap rate 6%

Nu betyder det ikke nødvendigvis, at ejendom nr. 1 med en højere cap rate er en bedre investering end ejendom nr. 2. For eksempel kan ejeren af den første ejendom holde ud med den nødvendige vedligeholdelse for at holde NOI høj.

På den anden side kan ejeren af ejendom to for nylig have brugt $ 5.000 på at opdatere lejen, hvilket skaber en lavere NOI på kort sigt, men en højere NOI på lang sigt, når udgifterne vender tilbage til det normale .

Hvis ejeren af ejendom to også er i stand til at generere yderligere $ 2.500 i årlige lejeindtægter fra den opdaterede ejendom, vil loftet og GRM også ændre sig:

Endelige tanker

Brutto lejemultiplikator giver ejendomsinvestorer en hurtig og nem måde at screene og rangere potentielle ejendomsinvesteringer. GRM er let at beregne ved hjælp af oplysninger, der er let tilgængelige.

Der er dog begrænsninger for at bruge bruttolønmultiplikatoren også. En GRM er baseret på bruttoindkomst og tager ikke driftsomkostninger i betragtning. Brutto lejemultiplikatorer kan også kun bruges ved sammenligning af lignende lejeboliger i de samme områder eller markeder.

Ud over beregning af bruttolønmultiplikator kan ejendomsinvestorer bruge Roofstock Cloudhouse Calculator til at se cash flow, cap rate, potentiel styrkelse og udbytte af ethvert enfamiliehus i USA