Fælles leje er utvivlsomt den mest populære enhed til skifteundgåelse. Og hvorfor ikke? Ejendom, der ejes i fælles leje, overføres automatisk uden skifte til den eller de overlevende ejere, når en ejer dør. Det er let at oprette en fælles leje, og det koster ikke en krone.

Fælles leje fungerer ofte godt, når par (gift eller ej) erhverver fast ejendom, køretøjer, bankkonti, værdipapirer eller andre værdifulde Der kan imidlertid være nogle alvorlige ulemper (diskuteret nedenfor), især hvis du ejer ejendom alene og overvejer at gøre en anden til en fælles lejer bare for at undgå skifte.

I mange stater, ægtepar (eller registrerede indenlandske partnere eller civile fagforeningspartnere) får ofte ikke ejerskab, men i stedet for “lejemål i det hele”. Begge undgår skifte på nøjagtig samme måde. Hvis du er interesseret i denne mulighed, skal du læse dette afsnit først for de generelle fællesforpagtningsregler tjek derefter diskussionen af lejemålet i sin helhed.

Hvordan fælles lejemål undgår skifte

Når en fælles ejer (kaldet en fælles lejer, selvom det ikke har noget at gøre med leje at gøre) dør, får de overlevende ejere automatisk den afdøde ejerens andel af den fælles lejejendom. Denne automatiske overførsel til de overlevende kaldes “retten til overlevelse”. Ejendommen går ikke gennem skifteretten – de overlevende behøver kun at blande nogle enkle papirer for at få ejendommen til deres navne.

De nøjagtige trin afhænger af typen af ejendom, men generelt er alt ny ejer skal gøre er at udfylde en ligetil formular og præsentere den med et dødsattest til indehaveren af ejerskabsregistreringer: en bank, statens motorkøretøjsafdeling eller amtets ejendomskontor.

EKSEMPEL : Evelyn og hendes datter Miya ejer en bil sammen, registreret i deres navne som fælles lejere med overlevelsesret. Når Evelyn dør, går hendes halvinteresse i bilen til sin datter uden skifte. At få bilen registreret i hendes navn alene behøver Miya kun at udfylde en simpel formular og arkivere den til det statslige motorkøretøjsagentur.

Hvis du er en fælles lejer, kan du ikke overlade din andel til andre end de overlevende fælles lejere. . Så selvom din vilje specifikt overlader din halvinteresse i et fælles husleje til en anden, har det ingen effekt. Den overlevende fælles lejer ejer automatisk ejendommen efter din død.

Men denne regel er mindre jernklædt, end den måske lyder. I de fleste tilfælde kan en fælles lejer let og ensidigt bryde den fælles leje på ethvert tidspunkt før døden.

EKSEMPEL: Eleanor og Sadie ejer et hus sammen som fælles lejere. Uden at fortælle Sadie underskriver Eleanor en gerning (og registrerer den i amtets jordregistreringskontor), der overfører sin halvinteresse fra sig selv som en fælles lejer til sig selv som en “lejer til fælles.” (Lejemål til fælles er en form for medejerskab, der ikke inkluderer retten til overlevelse.) Dette afslutter det fælles leje, hvilket giver Eleanor frihed til at overlade sin halve interesse i ejendommen til en anden i hendes testamente.

Du kan også give din interesse til en anden. Hvis du gør det, vil de nye ejere ikke være lejere; i stedet vil de være “lejere til fælles.” Der er ingen ret til overlevelse med leje i fælles ejendom.

EKSEMPEL: Sean og Alice ejer et strandhus, som de arvede fra deres forældre, i fælles leje. Sean giver sin halvinteresse til sine voksne børn , hvilket gør dem til lejere til fælles med Alice. Når Alice dør, vil hendes interesse ikke automatisk gå til Seans børn. I stedet vil det passere under vilkårene for hendes testamente.

Begrænsninger af fællesforpagtning

Der er bestemte grænser for effektiviteten af fælles ejerskab som en skifteundgåelsesstrategi.

Skifteaftale undgås ikke, når den sidste ejer dør. Skifteunddragelsesdelen af fællesforpagtning fungerer kun ved den første medejers død. (Eller hvis der er tre fælles lejere, kun ved døden af de første to osv.) Når den sidste medejer dør, skal ejendommen gennemføres skifte, før den går til den, der arver den, medmindre den sidste ejer brugt en anden metode til skifteunddragelse, såsom at overføre ejendommen til en levende tillid. I modsætning hertil kan nogle andre skifteundgåelsesanordninger, såsom levende tillid eller konti, der kan betales ved dødsfald, give dig en navngivet modtager, der arver fri for skifte, når den anden medejer dør.

Skifte er ikke undgås, hvis begge ejere dør samtidigt. I det meget usandsynlige tilfælde ville hver ejeres andel af ejendommen passere under vilkårene for hans eller hendes testamente. Hvis en fælles lejer døde uden en gyldig testamente, ville ejendommen gå til hver ejers nærmeste slægtninge i henhold til statens lovgivning. Uanset hvad ville skifte sandsynligvis være nødvendigt.

Den ene ejers uarbejdsdygtighed kan hæmme de andre. Hvis en medejer blev uarbejdsdygtig og ikke kunne træffe beslutninger, ville de andre ejers frihed til at handle være begrænset. Dette problem kan undgås, hvis hver medejer underskriver et dokument kaldet en “varig fuldmagt”, der giver nogen myndighed til at styre deres anliggender, hvis de ikke kan, eller hvis ejendommen overføres til en levende tillid.

Ulemper ved at tilføje en ny fælles lejer bare for at undgå skifteretten

Fælles leje er normalt et dårligt valg af ejendomsplanlægning, når en ældre person, der kun søger at undgå skifte, sætter ejet ejendom i fælles leje med en anden. Tilføjelse af en anden ejer på denne måde skaber flere potentielle hovedpine.

Du giver væk ejendom. Hvis du gør en anden til en fælles lejer af ejendom, som du nu selv ejer, opgiver du halvdelen af ejerskabet af ejendommen. ny ejer kunne sælge eller pantsætte sin andel – eller miste den til kreditorer eller i en skilsmisse.

EKSEMPEL: En kvinde i Arizona tilføjede sin voksne søn som ejer af hendes ejerlejlighed som en fælles lejer. betalte alle udgifter til ejendommen og modtog alle indtægterne ved at leje den til lejere. Senere sagsøgte IRS sønnen for ubetalt indkomstskat, og til sidst blev lejligheden solgt til at betale skatten. Moderen modtog halvdelen af provenuet. Hun sagsøgte for den anden halvdel og argumenterede for, at hun var den eneste sande ejer, fordi fællesforpagtningen kun var skabt til ejendomsplanlægningsformål. Hun tabte. (Nikirk mod US, 2003 WL 22474742 (D. Ariz. 2003).)

Gaveskat kan vurderes ved overførslen. Hvis gaver til en person (undtagen din ægtefælle) på et år overstiger fe udelukkelse af skattefradrag ($ 15.000 for 2020), skal du indgive en selvangivelse med IRS. Der skal dog faktisk ikke betales nogen skat, før du forlader eller giver væk et meget stort beløb ($ 11,58 millioner i 2020) i skattepligtige gaver.

Der er en stor undtagelse: Hvis to eller flere mennesker ejer en bank i en fællesforpagtning, men en person lægger alle eller det meste af pengene ind, vurderes der ingen gaveafgift i forhold til vedkommende. Teorien er, at fordi bidragsyderen stadig har beføjelse til at trække pengene ud, er der ikke foretaget nogen gave endnu. A skattepligtig gave kan dog foretages, når den anden fælles lejer trækker penge ud af det. (IRS Priv. Ltr. regel 94-27003, 1994.)

Det kan give anledning til tvister efter din død. Mange ældre folk begår den fejl at tilføje nogen som en fælles lejer til en bankkonto bare for “bekvemmelighed.” De vil have nogen til at hjælpe dem ved at deponere checks og betale regninger. Men efter at den oprindelige ejer dør, kan medejeren hævde, at han eller hun har ret til som overlevende fælles lejer at beholde de resterende midler på kontoen. I nogle tilfælde er det måske den afdøde pers. på virkelig beregnet – det er for sent at spørge. Desværre fører denne form for forvirring ofte til bitre og permanente familiens kløfter, hvoraf nogle udkæmpes i retten.

Hvis du bare vil have nogen til at skrive checks til dig, kan du overveje at åbne en “bekvemmelighedskonto” eller at give en betroet person en “fuldmagt”. Uanset hvad vil det give nogen, som du vælger autoritet til at bruge penge på din konto, men kun på dine vegne.

En efterlevende ægtefælle kan gå glip af en indkomstskatteafbrydelse. Hvis du gør din ægtefælle til en lejer med dig på ejendom, du ejer separat, kan den efterlevende ægtefælle gå glip af en potentielt stor indkomstskattefradrag senere, når ejendommen sælges.

Du skal bekymre dig om dette kun problem, hvis:

• du ejer ejendom separat og ønsker at gøre din ægtefælle til en fælles lejer nu i stedet for at efterlade ejendommen til ham eller hende ved din død
• ejendommen ” s værdi er steget (eller du forventer at det skal), og
• du bor ikke i en stat for samfundsejendomme (stater for samfundsejendomme er Arizona, Californien bl.a. Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington eller Wisconsin).

For at forstå problemet, skal du vide lidt om IRS “skattegrundlag” regler. Skattegrundlaget for en hvilken som helst ejendom er det beløb, hvorfra den skattepligtige fortjeneste regnes, når ejendommen sælges. Normalt er basis det, du har betalt for ejendommen med nogle justeringer. For eksempel, hvis du køber en antik til $ 100, er dette beløb dit grundlag. Hvis du 20 år senere sælger det for $ 400, giver IRS-regler dig mulighed for at trække dit $ 100-grundlag og efterlade $ 300 i skattepligtig fortjeneste.

Hvis du ejer et stykke ejendom alene og overlader det til din ægtefælle kl. dit dødsfald, hans eller hendes skattegrundlag er ejendommens markedsværdi på det tidspunkt, det er arvet. Hvis ejendommens værdi er steget, stiger grundlaget (det er “forstærket” i skattejargon) , også. Det er godt, fordi et højere grundlag betyder mindre skattepligtig fortjeneste, når ejendommen sælges. give forbliver nøjagtig det samme, det er ikke forstærket. (26 USC § 2040.)

Som nævnt ovenfor er der en særlig regel for par i samfundsejendom, der siger: Begge halvdele af fællesskabsejendom får et intensiveret grundlag, når en ægtefælle dør. Dette gælder endda hvis fællesejendommen holdes i fælles leje. Men i så fald skal den overlevende ægtefælle vise skattemyndighederne, at den fælles lejeejendom faktisk var fællesskabsejendom – det vil sige, at den blev købt med samfundsejendomme. Hvis titeldokumenterne siger fælles leje, det er hvad IRS vil gå efter. Det er måske bedre, at du i første omgang har ejendomsretten som fællesskabsejendom.