„Mieten hat auch positive Seiten. Aber es fühlt sich einfach so an, als würdest du nur Geld wegwerfen “, sagte er. „Ich überprüfe (Immobilienanzeigen) wahrscheinlich jede Woche oder so, um zu sehen, ob es eine Art wunderbarer bezahlbarer Wohnraum gibt, der auftaucht. Ich denke, es ist mehr Tagträumen als sich an diesem Punkt hoffnungsvoll zu fühlen.“

Szuszwalak sagte, er verstehe, warum sich die Befürworter des Wohnungsbaus auf die Kämpfe der Haushalte mit niedrigerem Einkommen konzentrieren. Aber er sagte: „Ich denke, es fehlt eine Art Mittelkomponente. Ich bin irgendwie an einem seltsamen Ort, an dem ich nicht viel mache, sondern mehr als viele einkommensbeschränkte Programme. “

Die Unterkunft, die zu seinem Budget passt – er sucht etwas unter 250.000 Dollar – ist eine Eigentumswohnung, sagte Szuszwalak. In dieser Wohnung fehlt Denver.

Jahrelang wurde das Gesetz über Baumängel in Colorado zum Schutz der Verbraucher für den Mangel an neuen Eigentumswohnungen verantwortlich gemacht. Kritiker sagten, das Gesetz hätte Anwälte fast eingeladen, Eigentümer von Eigentumswohnungen zu organisieren, um über Bauprobleme zu klagen, was die Versicherung sehr teuer macht. Das Gesetz wurde 2017 dahingehend geändert, dass mehr als die Hälfte der Bewohner eines Komplexes zustimmen müssen, bevor der Entwickler verklagt wird. Denver hat außerdem beschlossen, dass Entwickler und Auftragnehmer die Möglichkeit erhalten sollten, Probleme zu beheben, bevor Klagen eingereicht werden. Das Potenzial für rechtliche Schritte bleibt jedoch ein Problem, sagte der auf Eigentumswohnungen spezialisierte Immobilienberater Greenly.

„Wir müssen aggressiv Wohnungen mit mittlerem Einkommen bauen“, sagte Greenly.

Rusty Crandall, Gebietspräsident des nationalen Entwicklers Meritage Homes, sagte, die Wohnungsbauindustrie habe Anfang der 2000er Jahre Eigentumswohnungen in Colorado aufgegeben.

„Das gesamte Segment wird nicht beliefert, weil die Bauherren dies nicht wollten.“ verklagt werden „, sagte er.

Meritage“ wagt sich nicht in die Welt der Eigentumswohnungen. Dort besteht immer noch ein zu hohes Risiko für uns. „

Wie erreicht Denver also Erschwinglichkeit für alle?

Szuszwalaks fehlende Mitte erregt die Aufmerksamkeit von Entwicklern, die dort Chancen sehen. Crandall denkt an seine Kinder: „Wie können sie sich möglicherweise ein Zuhause leisten, selbst mit einer College-Ausbildung und einem guten Job? ? ”

Crandall’s Meritage hat Schritte unternommen, um dieses Problem anzugehen, indem Stadthäuser entwickelt wurden, die nahe beieinander gebaut wurden, um Land zu sparen sts. In einem Stadthaus in Aurora namens Painted Prairie hält Meritage die Preise weiter in Schach, indem es weniger Optionen für Artikel wie Küchenschränke und Badarmaturen anbietet, sodass der Entwickler wirtschaftlich in großen Mengen bestellen kann. Die Pläne sind einfacher und die Fläche kleiner.

Crandall sagte, sein Unternehmen habe festgestellt, dass die Verbraucher bereit sind, auf Keller zu verzichten, um Geld zu sparen. Die kompakten Painted Prairie-Stadthäuser von Meritage verkaufen sich zu niedrigen 300.000 US-Dollar, was etwa 140.000 US-Dollar weniger ist als der mittlere Schlusskurs eines Hauses in Denver im April.

Ein kleinerer Entwickler, Paul Malone, zielt ebenfalls auf Mittel- Einkommen Käufer. Malone bringt Komponenten eines 39-Einheiten-Eigentumswohnungsprojekts mit, das er The Nightingale aus einer modularen Wohnungsfabrik in Minnesota nennt, um es an einem Standort im Stadtteil Uptown in Denver zu errichten. Wegen des Risikos, verklagt zu werden, seien seine Versicherungskosten dreimal so hoch wie wenn er keine Eigentumswohnungen bauen würde. Er fängt klein an und beabsichtigt, enge Beziehungen zu seinen Käufern aufzubauen, in der Hoffnung, dass sie dazu ermutigt werden, mit ihm zusammenzuarbeiten, um Bedenken auszuräumen, anstatt vor Gericht zu gehen.

Modularer Aufbau wird als ein Weg gesehen, effizienter zu bauen . Nightingale wird Studios ab 250.000 US-Dollar, ein Schlafzimmer mit 299.000 US-Dollar und zwei Schlafzimmer mit 437.000 US-Dollar haben. Laut der Denver Metro Association of Realtors lag der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung im April bei 322.000 USD.

Malone räumte ein, dass seine 39 Einheiten keinen großen Einfluss auf das Angebot haben. Aber er sagte, andere Entwickler erwägen auch den Bau von Eigentumswohnungen mit mittlerem Preis.

„Ich wünschte, mehr würde“, sagte Malone. „Weil es für Millennials wichtig ist, sich den Kauf von Häusern leisten zu können.“ P. >

Habitat for Humanity’s Lafferty entwickelt zum Verkauf stehende Wohnungen für Familien, die nicht die Kaufkraft der Kunden haben, auf die Malone abzielt. Und sie möchte Hilfe von politischen Entscheidungsträgern.

Lafferty schlug beispielsweise vor, dass Städte die von Entwicklern geforderten Planungs- und Genehmigungsgebühren senken könnten, wenn sie Wohnungen in Reichweite von Mietern oder Käufern mit niedrigem und mittlerem Einkommen bauen.

Denver erwägt genau das, sagte Laura Aldrete, die die Abteilung leitet, die für die Feststellung zuständig ist, ob die Pläne eines Entwicklers die Kriterien der Stadt für die Erteilung von Baugenehmigungen erfüllen. Aldrete sagte, ihre Abteilung für Gemeindeplanung und -entwicklung starte ein Pilotprojekt, das Entwicklern von erschwinglichem Wohnraum beschleunigte Genehmigungen und reduzierte Gebühren bieten werde.

Aldrete fügte hinzu, dass sie mit Britta Fisher, der Leiterin der Wohnungsabteilung von Denver, an einem Projekt arbeitet, in dem untersucht wird, wie Zoning die Erschwinglichkeit erhöhen kann.

„Zoning hat über viele Jahre genau das Gegenteil getan. Aldrete sagte: (Zonierung von weiten Teilen von Denver und Städten im ganzen Land für Einfamilienhäuser, zum Beispiel, hat Land aufgefressen und die Landkosten in die Höhe getrieben.)

Als Teil ihres Projekts erwägt Aldrete Ansätze wie das Zulassen von mehr Duplex- und Triplex-Wohnungen, um die Dichte zu erhöhen. Fisher sagte, dass zusätzliche Wohneinheiten, die jetzt in 25 Prozent von Denver legal sind, eine weitere Möglichkeit sind, die Anzahl der Menschen, die auf einem Grundstück leben, sanft zu erhöhen. ADUs oder Einliegerwohnungen, könnte auch Möglichkeiten für Familien mit niedrigem Einkommen schaffen, Einkommen zu verdienen, oder für mehrere Generationen einer Familie, in der Nähe zu leben und sich gegenseitig zu unterstützen, sagte Fisher.

Aber ADUs können teuer sein. Letztes Jahr genehmigte der Stadtrat von Denver Ein 500.000-Dollar-Fonds für Bewohner der Westseite, um ADUs auf ihrem Grundstück zu bauen. Hausbesitzer mit niedrigem Einkommen Wer sich bereit erklärt, die Immobilien zu unter dem Marktpreis liegenden Preisen zu vermieten, kann Kredite in Höhe von bis zu 25.000 USD für den Bau eines Zweitwohnsitzes erhalten. Hausbesitzer müssen den Kredit nur zurückzahlen, wenn sie die Immobilie innerhalb von 25 Jahren verkaufen.

Im Jahr 2017 drängte Bürgermeister Michael Hancock darauf, Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu helfen, in leere marktübliche Wohnungen zu gelangen. Dies führte zum Lower Income Voucher Equity-Programm (LIVE Denver), bei dem Vermieter Stadtzuschüsse erhalten konnten, damit Familien, die zwischen 40 und 80 Prozent des Flächenmedians verdienen, Wohnraum erhalten konnten. Bisher wurden nur 17 Familien über LIVE Denver in Wohnungen untergebracht.

Fisher, der Wohnungschef der Stadt, sagte, die Stadt prüfe die Initiative. Sie sagte, ein hoher Umsatz unter den Immobilienverwaltern habe dazu geführt, dass die Stadt die Vermieter weiter über die Funktionsweise des Programms informieren musste.

2017 startete die Stadt einen Immobilienfonds mit dem Ziel, mehr als 6.200 erschwingliche Immobilien zu schaffen und zu erhalten Häuser in einem Jahrzehnt. Es begann mit 15 Millionen US-Dollar und hat sich seitdem verdoppelt.

Der Fonds wird hauptsächlich zur Vergabe von Zuschüssen und Darlehen verwendet, um privaten Entwicklern zu helfen, Wohnungen unter Marktpreisen anzubieten. Es wird zum Teil durch Steuern, einschließlich Marihuana, und zum Teil durch Gebühren finanziert, die von Entwicklern gezahlt werden, die selbst keine Wohnungen unter dem Marktpreis bauen wollen.

Greenly sagte dies anstelle von Bargeld Als Fonds sollten Entwickler möglicherweise aufgefordert werden, eine bestimmte Menge an erschwinglichem Wohnraum in einer Stadt zu bauen, in der derzeit etwa 23.000 einkommensbeschränkte Wohnungen vorhanden sind. “

„ Wir brauchen den Wohnraum “, sagte sie.

Fisher sagte, die Stadt könne Anreize für Entwickler schaffen, ohne alte zu beseitigen. Sie wies auf Änderungen in den letzten Jahren hin, die es Entwicklern ermöglicht haben, größere Gebäude zu bauen, wenn sie bezahlbaren Wohnraum in Projekte einbeziehen.

„Das ist es Es geht nicht darum, ein einzelnes Werkzeug zu entfernen oder ein einzelnes Werkzeug hinzuzufügen “, sagte Fisher.

Sie sagte, dass neue Finanzierungsquellen erforderlich sind, um unter den marktüblichen Wohnungsbau zu gelangen. Das Hauptfinanzierungsinstrument seit Jahrzehnten sind Steuergutschriften des Bundes. Entwickler, denen Kredite gewährt werden, verkaufen sie an Investoren für Bargeld, das sie dann zum Bauen verwenden. Eine staatliche Behörde verteilt sowohl staatliche als auch bundesstaatliche Steuergutschriften auf wettbewerbsfähiger Basis und erhält in der Regel viel mehr Anträge, als sie befriedigen kann. Entwickler bewerben sich häufig mehrmals, bevor sie einen Zuschuss erhalten.

Wer ist für bezahlbaren Wohnraum verantwortlich?

James Roy II, ein Community-Organisator in Denver, möchte, dass die Diskussion über Entwickler und politische Entscheidungsträger hinausgeht. Er sagte, dass Krankenhäuser und Schulen, deren Mitarbeiter aus dem Wohnungsmarkt in Denver herausgepreist werden, Lösungen wie Landspenden oder Zuschüsse zur Senkung der Wohnkosten anbieten können. Roy sagte, dass Finanzcoaching, Wohneigentumsklassen und andere Instrumente in größerem Umfang eingesetzt werden müssen, um armen Familien bei der Vorbereitung auf den Kauf von Häusern zu helfen.

„Wir sind von Familien betroffen. Es sind Einzelpersonen. Es sind Kinder“, sagte Roy sagte: „Wenn man daran denkt, dass die Produktion von Wohnraum den ganzen Punkt verfehlt.“

Elena Martinez hat vor einigen Jahren einen Flyer über eine Wohneigentumsklasse in die Hand genommen. Als Kind war Martinez zwischen den Häusern ihrer Mutter in Los Angeles und ihres Vaters in Denver hin und her gefahren. Sie hat Obdachlosigkeit erlebt.

„Ich wollte einen Ort der Stabilität. Ich hatte das nicht als Erwachsener“, sagte sie.

In gewisser Weise der Kurs über Wohneigentum, den sie belegte ließ Martinez niedergeschlagen zurück. Sie traf Klassenkameraden, die besser vorbereitet waren, und Makler und Kreditsachbearbeiter, die nicht ermutigend waren.

„Ich fühlte mich irgendwie hoffnungslos. Als hätte ich nicht die Kriterien, um ein Haus zu kaufen “, sagte sie. „Ich hatte weder Ersparnisse noch ein Kissen.“

Martinez gab nicht auf. Sie zog bei einer ihrer Töchter ein, um Geld zu sparen und Rechnungen zu bezahlen. Vor zwei Jahren kaufte Martinez ein Haus in Brighton.Sie hatte acht Jahre lang im Stadtteil Globeville in Denver gemietet und mochte es dort, aber in Brighton konnte sie es sich leisten, es zu kaufen. Sie sagte, sie wolle nicht mehr als 320.000 US-Dollar ausgeben.

Martinez lernte in der Klasse für Wohneigentum etwas über Unterstützungsprogramme für Kredite und Anzahlungen, die von Organisationen wie der Colorado Housing and Finance Authority angeboten wurden. Martinez sparte schließlich 5.000 US-Dollar und erhielt von CHFA Unterstützung in Höhe von 15.000 US-Dollar in Form eines zweiten Darlehens.

Martinez hat ihr eigenes Geschäft, EHijole Tacos und Catering. Seit kurzem arbeitet sie auch in der Nachtschicht als psychiatrische Technikerin in einer Reha-Einrichtung für Frauen, die sich von Drogenmissbrauch erholen. Ihr Mann hat auch zwei Jobs, als Lieferbote und als Straßenpfleger für die Stadt Denver. Ihre Hypothek beträgt 2.160 USD pro Monat, fast doppelt so viel, wie sie für die Miete bezahlt hat. Sie zahlt 2300 Dollar im Monat, weil sie weiterkommen will.

„Ich wollte wirklich diese Struktur (ein Haus zu besitzen), als ich jünger war“, sagte sie. „Leider habe ich es nie geschafft. Jetzt bin ich Großmutter und habe es geschafft. “

Zusätzlich zu dieser Klasse für Wohneigentum schreibt Martinez Organisationen gut, die ihr geholfen haben, Unternehmerin zu werden.

Yessica Holguin ist Executive Director des Denver Center for Community Wealth Building, das Berufsausbildung, Entwicklung des Unternehmertums und andere Strategien einsetzt, um Menschen aus historisch übersehenen Gemeinden zu wirtschaftlicher Selbstversorgung zu verhelfen.

„Es wäre nicht schlecht, wenn wir es wären.“ Bau von Wohnungen im Wert von 2.500 USD (pro Monat), wenn sich die Menschen das Leben dort leisten könnten “, sagte Holguin.

Holguins Organisation half Martinez, ihr Catering-Geschäft zu starten und Arbeit in der Lebensmittelindustrie zu finden, selbst nachdem die Pandemie einen Großteil der Wirtschaft in Denver zum Erliegen gebracht hatte

Eric Kornacki befasst sich auch mit der Wirtschaftlichkeit des Kaufs eines Eigenheims in Denver. 2009 half er beim Start eines Projekts zur Ernährungssicherung, das zum gemeinnützigen Unternehmen Re: Vision in Westwood wurde. Vor kurzem verließ er Re: Vision für eine neue gemeinnützige Organisation namens Uplands Community Collective

Kornacki hat die Aufgabe, unter anderem dafür zu sorgen, dass die Einheimischen mit dem Bau des Entwicklungsprojekts beauftragt werden. Jeff Handlin, der Bauherr von Uplands, schlägt vor: 2.350 Wohnungen, Stadthäuser und Single – Einfamilienhäuser, die zu unterschiedlichen Preisen angeboten werden, sowie Geschäfte und Erholungsgebiete auf einem Grundstück in Westminster, nördlich von Denver.

Handlin hat einige Rückschläge von Anwohnern erhalten, die besorgt sind, Freiflächen zu verlieren und Gewinnen, was sie als zu viele Nachbarn ansehen.

„Wir brauchen Dichte, um unsere Nachbarschaften integrativer zu gestalten. Ich weiß, dass es nicht beliebt ist “, sagte Handlin. „Wir müssen alle darüber nachdenken, wie viele Menschen wir Zugang zu unserem Wohnökosystem haben möchten. Das Zelt muss größer werden.“

Gene Myers, CEO von Thrive Home Builders, ist auf Häuser spezialisiert Myers ist stolz auf die Energieeffizienz seiner Produkte und sagt, dass sie nach dem Einzug der Familien erschwinglich bleiben.

Myers hat gerade das 271. Haus in einem seiner Projekte in Stapleton verkauft Er sagte, er habe abfällige Kommentare von etablierteren Bewohnern darüber gehört, was die neuen Hausbesitzer in die Nachbarschaft bringen könnten. Ihre Befürchtungen seien nicht eingetreten, sagte er.

„Es gibt keine Sofas auf den Veranden, “ er sagte. „Alles, was sie brauchten, war eine Chance.“

Korrektur: Aufgrund eines Reporterfehlers wurde in einer früheren Version dieser Geschichte fälschlicherweise angegeben, dass Gene Myers Häuser für den Colorado Community Land Trust gebaut hat / p>