Los cargos de mantenimiento de áreas comunes (CAM) pueden ser confusos. Son un término que se refiere al dinero que le paga al propietario para sufragar el costo de operación de las áreas comunes del edificio. Al mismo tiempo, sin embargo, el término área común también puede referirse a un área del edificio en la que usted pagar el alquiler. Y, para hacer las cosas aún más confusas, se superponen con los gastos operativos. Siga leyendo y le daremos sentido.

Introducción: Qué debe saber sobre el área común

Independientemente del tipo de edificio que ocupe, si tiene más de un inquilino, puede dividirlo en dos partes. Hay piezas que ocupan inquilinos como tú. Y luego hay piezas que todos comparten. Este último constituye el área común.

Qué debe saber sobre el área común

¿Qué es un área común? ¿Qué es el mantenimiento?

Cualquier cosa que compartir con los otros inquilinos, o que usted no controla dentro de las paredes de su suite, es un área común. Mientras que su oficina es su área privada, los pasillos y baños compartidos en su piso son áreas comunes. Su Internet La conexión probablemente se le facture directamente a usted, por lo que es privada, pero si todo el edificio comparte la misma conexión de agua, esa conexión de agua también forma parte de las áreas comunes. (Es por eso que hablamos de piezas del edificio en lugar de específicamente de espacios)

El mantenimiento es el costo de operar las áreas comunes del edificio. Incluye todo, desde la factura de energía para iluminar los pasillos hasta el seguro de la propiedad y el costo de barrer el estacionamiento. Por lo general, el arrendador establece un presupuesto anual para el mantenimiento y le factura todos los meses, con un pago final de reajuste después del comienzo del año siguiente.

¿El mantenimiento de áreas comunes es lo mismo que los gastos operativos?

Los gastos operativos son el costo de operación del edificio. Incluyen servicios públicos, reparaciones, seguros, impuestos sobre la propiedad y administración, entre otras cosas. El mantenimiento de áreas comunes es similar pero solo se aplica al costo de ejecutar funciones compartidas. Las CAM también excluyen los impuestos sobre la propiedad y los seguros. Esto significa que es común escuchar que sus reembolsos se describen como «CAM, impuestos y seguros», que es otra forma de decir que usted pagará su parte de los gastos operativos completos del edificio.

¿Por qué paga CAM?

Dicho de la manera más directa posible, usted paga CAM porque su contrato de arrendamiento lo requiere. En un contrato de arrendamiento de servicio completo, los propietarios cobran un monto fijo cada mes. Luego, utilizan su pago de alquiler para pagar los gastos de funcionamiento del edificio, su hipoteca (si tienen), y luego ellos mismos o sus inversionistas. Si los gastos del edificio aumentan, el arrendador tiene que absorber ese costo, pero si bajan, el arrendador se queda con el beneficio.

En un contrato de arrendamiento en el que usted paga cargos de CAM y otros gastos operativos , su alquiler se separa del costo de funcionamiento del edificio. Como usted es responsable de las CAM, asume el riesgo de los costos operativos del edificio. Si suben, pagas más, y si bajan, pagas menos. Al mismo tiempo, el propietario obtiene un rendimiento fijo de su capital invertido en forma de alquiler.

¿Cómo se determina el CAM?

Los propietarios calculan el cargo total de mantenimiento del área común por sumando todos los gastos operativos del edificio, sus impuestos prediales y seguros. Algunos arrendamientos también les permiten agregar una tarifa de administración de CAM, que es una recaudación adicional además de los cargos de CAM.

Para determinar cuánto paga por las CAM, encuentran su parte prorrateada del edificio. Si bien es importante leer su contrato de arrendamiento detenidamente para comprender exactamente cómo se calculan, el proceso generalmente comienza tomando el área utilizable total del edificio. Luego, la dividen en el espacio útil de su suite. Por lo tanto, si tiene 10,000 pies cuadrados utilizables de un edificio de 200,000 pies cuadrados utilizables, usted tiene el 5 por ciento del espacio utilizable del edificio. Esto significa que su participación prorrateada es del 5 por ciento, y tendrá que pagar el 5 por ciento de los cargos CAM totales del edificio.

Es difícil predecir qué CAM serán por adelantado. Por esa razón, los propietarios suelen crear un presupuesto CAM a principios de año. Luego, lo dividen por 12 y le cobran su parte todos los meses. Al final del año, comparan lo que le cobran con los costos reales y le envían un cheque por la diferencia si pagó en exceso o le envían una factura si pagó menos. Luego, comienza de nuevo durante el próximo año.

¿Qué puedo hacer con los cargos de mantenimiento de áreas comunes?

No hay mucho que pueda hacer con respecto a los cargos de CAM en su Si usted es una gran parte del edificio, usar los recursos de la propiedad de manera más inteligente podría ahorrarle dinero a largo plazo, pero aparte de eso, sus CAM son generalmente lo que cobra su propietario. Sin embargo, preste mucha atención a sus matemáticas.para asegurarse de que solo le estén cobrando por la parte que le corresponde del edificio. Optar por un arrendamiento de servicio completo podría ahorrarle dinero al protegerlo de la exposición a CAM, pero si un propietario está asumiendo ese riesgo adicional por usted, él o es probable que quiera ser compensada con un rendimiento más alto.

¿Cómo puedo asegurarme de que mi tarifa CAM sea justa?

Aparte de verificar cuidadosamente los números y, si es necesario, Si el propietario realiza una auditoría, no tiene muchas formas de mantener a su propietario honesto una vez que se ha mudado al edificio. Sin embargo, antes de mudarse, usted y su representante de inquilinos pueden hacer mucho para protegerlo de CAM. Aquí hay algunas estrategias que pueden funcionar para usted en su mercado:

1. Investigue otros edificios en el área para ver cómo se alinean todos sus CAM. Si un edificio tiene un alto alquiler y CAM más altos que otros, puede ser uno a evitar.

2. Solicite un historial de CAM. Si un edificio tiene un largo historial de CAM planos o en declive, se espera un aumento sorpresa a medida que vence el mantenimiento diferido. Por el contrario, si aumenta constantemente en una cantidad razonable, podría indicar una administración responsable.

3. Negocie los términos de su CAM. Dependiendo de su mercado, y su representante de inquilinos puede ser una guía, es posible que pueda negociar aumentos limitados, cambiar los pies cuadrados en los que se calcula o tomar otras medidas para reducir sus gastos.

Comprensión del área de espacio de oficina

Conceptos básicos del espacio

Los edificios de oficinas alquilan espacio a sus inquilinos. Además, proporcionan espacios compartidos para el uso del público y de sus inquilinos. Esos espacios compartidos, como vestíbulos, atrios, baños y espacios de servicios, hacen que el edificio funcione mejor, pero también requieren dinero y esfuerzo para mantenerlos. El espacio que ocupan es el espacio que el propietario no puede poner en suites privadas para sus inquilinos. Por esta razón, la mayoría de los propietarios doblan parte o la totalidad del valor de ese espacio compartido (a veces denominado «área común») en el alquiler que cobran a sus inquilinos.

Metros cuadrados utilizables frente a rentables

El espacio dentro de las paredes de su suite (su espacio) se conoce como su espacio. Por ejemplo, si tiene un espacio que mide 30 pies de ancho y 80 pies de largo, tendría 2400 pies cuadrados utilizables, ya que 30 por 80 es igual a 2400.

Cuando agrega su cuadrado utilizable metraje a su parte de las áreas comunes del edificio, obtiene los pies cuadrados rentables. Si bien su representante de inquilinos puede ayudarlo a verificar sus pies cuadrados, si desea calcularlo usted mismo, necesita tres datos:

• El tamaño de su espacio (en pies cuadrados utilizables )

• El total de pies cuadrados utilizables del edificio

• El espacio total del área común del edificio

Una vez que tenga esa información, divida el tamaño de su espacio por el total de pies cuadrados utilizables del edificio. Eso le dará un porcentaje, que representa su parte prorrateada del edificio » s área útil total. Luego, multiplique el espacio del área común por su parte prorrateada. Agregue ese producto a sus pies cuadrados utilizables para encontrar el total de pies cuadrados rentables.

Variaciones en los términos de arrendamiento comercial

Si bien la industria de bienes raíces comerciales tiene definiciones «oficiales» para todos estos términos de arrendamiento comercial, en la práctica, puede encontrar que la interpretación que cada propietario hace de ellos es diferente. Es posible que un edificio cobre por «CAM, impuestos y seguro», mientras que los cargos por CAM de otro ya incluyen impuestos y seguro. Los edificios pueden tener diferentes estándares sobre cómo miden su espacio y los espacios de áreas comunes en los edificios. Además de esos cambios, también puede encontrar diferencias en casi todos los demás plazos de arrendamiento.

Conclusión

Los cargos de mantenimiento de área común (CAM) son algunas de las partes más complicadas de negociar un arrendamiento de oficina. Con frecuencia es un desafío compararlos entre edificios y pueden ser muy variables de un gerente a otro. La mejor manera de asegurarse de pagar las CAM correctas es contar con la ayuda de un representante de inquilinos cuando encuentre su próximo espacio y tener su número a mano durante todo el período de alquiler.