El multiplicador de alquiler bruto (o GRM) es un método sencillo y novedoso para estimar el valor de los bienes raíces que generan ingresos. También conocido como GIM o método de ingresos brutos, el cálculo del multiplicador de la renta bruta permite a los inversores clasificar rápidamente las posibles propiedades de inversión en función de los ingresos por alquiler.

GRM también es un cálculo que se puede utilizar en un mercado de alquiler que cambia rápidamente . Proporciona un buen primer vistazo a si una propiedad de alquiler será rentable o no a medida que cambien las condiciones del mercado.

En este artículo veremos diferentes formas en que los inversores inmobiliarios pueden usar GRM, cómo crear un GRM escala de calificación y los pros y los contras de utilizar el multiplicador de alquiler bruto para evaluar posibles inversiones en propiedades de alquiler.

¿Qué es el multiplicador de alquiler bruto?

El multiplicador de alquiler bruto (GRM) compara el ingreso bruto anual por alquiler al valor justo de mercado de una propiedad. Debido a que se utiliza el alquiler bruto, GRM no tiene en cuenta los gastos operativos normales o el servicio de la deuda.

El GRM es una forma simplificada de analizar el valor de la propiedad de alquiler utilizando el enfoque de ingresos. Por ejemplo, un inversor de bienes raíces que busque en Roofstock Marketplace puede determinar rápida y fácilmente el multiplicador de alquiler bruto de las distintas viviendas unifamiliares en alquiler a la venta en varios mercados.

Sin embargo, el multiplicador de alquiler bruto no es ‘ t pretende ser un sustituto de un análisis en profundidad del valor de la propiedad. En cambio, calcular el GRM le permite saber a primera vista si vale la pena dedicar tiempo y esfuerzo adicionales a analizar en detalle una propiedad.

Cómo calcular GRM

Aquí está la fórmula para calcular un multiplicador de alquiler bruto:

• Multiplicador de alquiler bruto = Precio de la propiedad / Ingreso de alquiler bruto anual
• Ejemplo: $ 500,000 Precio de la propiedad / $ 42,000 Rentas anuales brutas = 11.9 GRM

El cálculo de GRM compara el precio de venta de la propiedad o el valor justo de mercado con el ingreso bruto de alquiler. Usar el multiplicador de renta bruta es una buena forma de «echar un vistazo rápido» a la rapidez con la que se amortizará la propiedad con la renta bruta que genera la inversión.

En este ejemplo, el período de amortización es solo menores de 12 años. Sin embargo, tenga en cuenta que los gastos como las reparaciones de rutina, la desocupación de los cambios de unidades y los impuestos sobre la propiedad y el seguro no se incluyen en este cálculo. Esto se debe a que la fórmula de GRM usa el alquiler bruto y no el NOI.

Ejemplos de cuándo se usa la fórmula GRM

En el ejemplo anterior, se usó la fórmula GRM para calcular la multiplicador de alquiler bruto.

El cálculo del multiplicador de alquiler bruto también se puede utilizar de otras dos formas:

1. Determinar el valor justo de mercado basado en el alquiler bruto y GRM para propiedades comparables en el mismo mercado.
2. Calcule cuáles deberían ser las rentas brutas según el GRM del mercado y el precio de compra.

Echemos un vistazo a las otras dos formas de usar el GRM fórmula.

Uso de la fórmula de GRM para determinar el valor justo de mercado

Para determinar el valor justo de mercado de una propiedad, necesita saber cuál es el GRM para propiedades comparables en el mismo mercado y cuál es el alquiler bruto o, si el la propiedad está vacante, lo que se proyecta que sean los alquileres brutos.

• GRM = Precio de la propiedad / Ingresos brutos anuales por alquiler
• Precio de la propiedad = Ingresos brutos anuales por alquiler x GRM
• Ejemplo: $ 42,000 de ingreso bruto anual por alquiler x 11.9 GRM = $ 499,800 (redondee a $ 500,000)

Usando la fórmula de GRM para calcular el alquiler bruto

Ahora utilice la fórmula GRM para calcular cuál debería ser la renta bruta. Para este cálculo, necesita conocer el valor justo de mercado de la propiedad y cuál es el GRM para propiedades comparables en el mismo mercado.

• GRM = Precio de la propiedad / Ingreso bruto anual por alquiler
• Ingreso de alquiler anual bruto = Precio de la propiedad / GRM

• Ejemplo: $ 500,000 Precio de la propiedad / 11.9 GRM = $ 42,016 (redondeado a $ 42,000)

Cómo crear una escala de calificación GRM

Cuando invierte en un alquiler propiedad está comprando una inversión que genera ingresos y el flujo de ingresos que genera la propiedad. Si bien un GRM más bajo puede generar suficientes ingresos para liquidar una propiedad más rápido, los inversores también deben considerar la antigüedad de la propiedad y el potencial de costos de mantenimiento más altos.

Una propiedad antigua con un GRM bajo puede parecer un buen negocio. Sin embargo, si hay mucho trabajo de mantenimiento por hacer, la vacante puede ser mayor, lo que a su vez crea un flujo de caja menor y un GRM más alto.

Por eso es útil desarrollar una escala de calificación de GRM para su mercado como este:

• Bajo GRM = propiedad antigua con mantenimiento diferido o que necesita reparaciones importantes como reemplazo de techo o nuevo sistema de calefacción y refrigeración.
• GRM promedio = propiedad construida en los últimos 10 o 20 años que necesita una actualización, como ventanas de bajo consumo, reemplazo de electrodomésticos o pintura exterior.
• Por encima del promedio de GRM = propiedad construida dentro de los últimos 10 años que solo requiere mantenimiento de rutina para mantener el valor de la propiedad y mantener los alquileres en el mercado.
• Alto GRM = propiedad nueva con menores gastos de mantenimiento de rutina con electrodomésticos nuevos y electricidad de última generación , plomería y sistemas HVAC.

Desarrollar una escala de calificación GRM para su mercado le permite usar el cálculo del multiplicador de alquiler bruto para equilibrar el riesgo entre la antigüedad de la propiedad y el potencial de un mayor gasto de mantenimiento.

Además de la antigüedad de la propiedad, también puede factorizar la clasificación del vecindario de Roofstock para comparar los GRM de propiedades ubicadas en la misma área.

¿Qué es un multiplicador de buena renta bruta?

De la misma manera, las tasas de capitalización varían entre las clases de activos inmobiliarios y entre los mercados, los GRM también varían.

Por ejemplo, un alquiler unifamiliar con 11.5 GRM podría ser un gran negocio en una gran ciudad como Atlanta, pero sería demasiado bajo para el mercado de Lufkin, Texas, donde los GRM son 7.0 y superiores. La mejor manera de decidir si un GRM es bueno es usar el multiplicador de alquiler bruto para comparar propiedades comparables en la misma área de mercado.

Ventajas & Contras de usar GRM

Los inversores inmobiliarios utilizan el multiplicador de alquiler bruto por tres razones: GRM utiliza información que está disponible, es fácil de calcular y ahorra tiempo al descartar ofertas potencialmente malas.

Sin embargo, también hay desventajas al multiplicador del alquiler bruto. Estos son los principales pros y contras de usar la fórmula GRM.

Ventajas de usar GRM

• GRM es más significativo que el precio de la propiedad, el precio por pie cuadrado o precio por unidad porque considera los ingresos por alquiler que se generan.
• GRM es una herramienta de preselección fácil de usar para evaluar varias propiedades y decidir cuál ofrece el mayor valor potencial en función de los ingresos por alquiler y precio de venta.
• GRM pueden ser utilizados tanto por compradores como por vendedores. Un vendedor con una propiedad completamente renovada y bien mantenida y un inquilino experimentado pueden ponerle un precio a la propiedad con un precio de venta ligeramente más alto que el GRM del mercado. Por otro lado, un comprador buscará un GRM que sea un poco más bajo que el GRM del mercado porque el precio puede estar por debajo del mercado.

Contras de usar el GRM

• Los gastos operativos no se tienen en cuenta en el cálculo de GRM.
• El factor de vacancia de los giros normales de unidades y la propiedad en mal estado no se tienen en cuenta con el GRM.
• GRMs solo son útiles cuando se comparan tipos de propiedades similares en el mismo vecindario o mercado.

GRM frente a tasa de capitalización Cálculo

Tanto el GRM como la tasa de capitalización se calculan utilizando el enfoque de ingresos, pero las dos fórmulas analizan el valor de la propiedad de dos formas diferentes. La fórmula de la tasa de capitalización utiliza el ingreso operativo neto (NOI) y tiene en cuenta los gastos operativos normales, como reparaciones, tarifas de administración, impuestos a la propiedad y seguros.

La fórmula de cálculo de la tasa de capitalización es:

• Tasa de capitalización = NOI / Valor de mercado

A continuación, se muestra un ejemplo de cómo dos propiedades de alquiler con el mismo GRM pueden tener diferentes tasas de capitalización:

Propiedad n. ° 1

Valor de mercado $ 250 000

Ingreso bruto $ 30 000

NOI $ 20 000

GRM 8,33

Tasa de capitalización 8%

Propiedad # 2

Valor de mercado $ 250,000

Ingreso bruto $ 30,000

NOI $ 15,000

GRM 8.33

Tasa de capitalización 6%

Ahora bien, esto no significa necesariamente que la propiedad n. ° 1 con una tasa de capitalización más alta sea una mejor inversión que la propiedad n. ° 2. Por ejemplo, el dueño de la primera propiedad puede estar postergando el mantenimiento necesario para mantener alto el NOI.

Por otro lado, el propietario de la propiedad dos puede haber gastado recientemente $ 5,000 para actualizar el alquiler, creando un NOI más bajo a corto plazo pero un NOI más alto a largo plazo cuando los gastos vuelven a la normalidad .

Si el propietario de la propiedad dos también puede generar $ 2,500 adicionales en ingresos de alquiler anuales de la propiedad actualizada, la tasa de límite y el GRM también cambiarán:

Reflexiones finales

El multiplicador de alquiler bruto ofrece a los inversores inmobiliarios una forma rápida y sencilla de seleccionar y clasificar posibles inversiones inmobiliarias. GRM es fácil de calcular utilizando información que está disponible.

Sin embargo, también existen limitaciones para usar el multiplicador de alquiler bruto. Un GRM se basa en los ingresos brutos y no considera los gastos operativos. Además, los multiplicadores de alquiler bruto solo se pueden usar al comparar propiedades de alquiler similares en las mismas áreas o mercados.

Además de calcular el multiplicador de renta bruta, los inversores inmobiliarios pueden utilizar la calculadora Roofstock Cloudhouse Calculator para ver el flujo de caja, la tasa de capitalización, la apreciación potencial y el rendimiento de cualquier vivienda unifamiliar en los EE. UU.