Nota: Este artículo se refiere a un formulario que está en uso hasta el 3 de octubre de 2015. Para aquellos que envían una solicitud de hipoteca a partir de este fecha, dos nuevos formularios, llamados «Estimación del préstamo» y «Divulgación de cierre», reemplazan la Declaración del acuerdo HUD-1, la Estimación de buena fe y el formulario de divulgación de veracidad en los préstamos que antes se requerían en los cierres de préstamos hipotecarios. Si solicitó su hipoteca antes del 3 de octubre de 2015, recibirá un HUD-1. Este artículo puede ayudarlo a comprender mejor este formulario, lo cual es importante porque, por un lado, puede ayudarlo a demostrar una ganancia o pérdida cuando vende su casa.

El HUD-1 proporciona una imagen del lado monetario del cierre de la propiedad. Muestra todas las transferencias de dinero entre usted, como comprador y el vendedor de la casa, y todos los costos de cierre, incluidos los cargos de depósito en garantía y de título, y los costos de su préstamo. Es un formulario estandarizado que su agente de liquidación o «custodio en garantía» completó en el cierre, como se requiere para todos los cierres que involucran a un prestamista asegurado Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces («RESPA») (12 USC § § 2601–2617).

El HUD-1 es un documento importante. El formulario muestra dónde se gastó el dinero de su compra. Puede comparar el HUD-1 con la Estimación de buena fe («GFE») que le proporcionó su prestamista cuando solicitó su préstamo para asegurarse de que no le cobraron de más por ningún préstamo, título, registro de documentos o tarifas de depósito en garantía. más información sobre cómo comparar su HUD-1 con el GFE a continuación.

También es importante guardar su HUD-1 para su preparador de impuestos. Lo necesitará en el año de su compra y también en el año en que venda la propiedad.

El formulario HUD-1 en sí fue creado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. («HUD» ) y fue actualizado por HUD periódicamente. La última versión está disponible en el sitio web de HUD.

¿Qué muestra el HUD-1?

El HUD-1 es un formulario de varias partes, dividido en secciones por tema, como se describe debajo. También se divide en el lado del comprador y el lado del vendedor. El comprador se conoce como el «prestatario» en el formulario porque el HUD-1 se creó para explicar los cierres relacionados con el financiamiento del prestamista. Sin embargo, el HUD-1 a veces se usa en acuerdos de solo efectivo cuando lo cierra una compañía de seguros de título o una compañía de depósito en garantía separada.

Secciones A a I del HUD-1: Información de referencia e identificación

La parte superior de la primera página del HUD-1 muestra información sobre las partes, la hipoteca y el cierre.

El número de archivo (Sección B.6) es el número de archivo del agente de liquidación, y se le pedirá si llama al depositario (o asegurador del título, si es la misma empresa) con preguntas sobre el título o el depósito en garantía. El número de préstamo (Sección B.7.) Es el número de cuenta del prestamista para su préstamo, y lo necesitará siempre que busque información de su prestamista o de cualquier prestamista que pueda comprar su préstamo en el futuro.

Sección J y K de HUD-1: Resúmenes de costos y créditos

Las secciones J y K muestran las transacciones entre el prestatario y el vendedor, y resumen las tarifas y pagos de la Sección L en la siguiente página. Los números de línea de las series 100, 200 y 300 pertenecen al prestatario. Los números de línea de las series 400, 500 y 600 pertenecen al vendedor. Algo de esto se vuelve un poco seco, pero vale la pena leerlo para asegurarse de que comprende completamente el formulario.

La transacción básica entre el prestatario y el vendedor se muestra en las series de 100 y 400 líneas, en en otras palabras, cuánto está pagando por la casa y en qué forma. Los dos lados (el lado del prestatario y el lado del vendedor) generalmente se reflejan entre sí. La serie 100 muestra los débitos al prestatario y la serie 400 muestra los créditos correspondientes al vendedor.

El precio de compra de la propiedad inmobiliaria se encuentra en las líneas 101 y 401. Cualquier precio de compra adicional para propiedad personal vendida con los bienes raíces, si los hay, se encuentran en las líneas 102 y 402.

Es posible que observe que la línea 103 del lado del prestatario, que es el total de todos los cargos de liquidación del prestatario que se muestran en la Sección L, no no tener una línea correspondiente en el lado del vendedor. Eso se debe a que los cargos de liquidación del vendedor se deducen del precio de compra, en lugar de acreditarse contra el precio de compra como en el lado del comprador. Encontrará los cargos de liquidación del vendedor en la línea 502, donde se restan del Monto bruto adeudado al vendedor en la línea 420.

El costo de la nueva construcción, cuando no se incluye como parte del precio de compra. , se indica en la línea 104. El precio de compra de una casa prefabricada cuando se cobra por separado del precio del terreno se indica en la línea 105.

La línea 120 está etiquetada como «Monto bruto adeudado por el prestatario». Es la suma de todo el dinero que paga por el precio de compra, el costo de todas las demás compras y los cargos totales de liquidación.En consecuencia, en el lado del vendedor, el total del precio de compra y otras sumas adeudadas por el prestatario al vendedor se muestra en la línea 420 como «Monto bruto adeudado al vendedor».

Las otras líneas en el 100 y La serie 400 se utiliza para varios reembolsos al vendedor. Si su contrato requería que le reembolsara al vendedor sus pagos anteriores que lo beneficiarán en el futuro, encontrará esas cifras en las líneas 104 a 105 y 404 a 405. Para Por ejemplo, es posible que se le haya requerido reembolsar al vendedor el exceso de impuestos y las cuentas de reserva de seguro si asumió el préstamo del vendedor, o puede haberle adeudado al vendedor inquilinos que vencían antes del cierre, pero que no se pagaron y se cobraron en esa fecha. .

De manera similar, es posible que haya reembolsado al vendedor los pagos anticipados a terceros por el seguro contra inundaciones o el seguro hipotecario si asumió la hipoteca del vendedor. Estos reembolsos se muestran en las líneas 106 a 112.

Créditos que reducen el El monto en dólares que debe traer al cierre se muestra en la serie 200. El crédito de garantía del prestatario aparece en la línea 201, con el débito del vendedor correspondiente por la garantía en la línea 501 o en la línea 506. Este último depende de si se está llevando al cierre (búsquelo en la línea 501), o en su totalidad o en parte. del depósito de garantía lo retiene un corredor como pago de comisiones (búsquelo en la línea 506).

El monto nominal del primer préstamo de dinero de compra se muestra en la línea 202. El monto del préstamo del vendedor asumido por el prestatario se muestra en la línea 203. Las hipotecas con dinero de segunda compra, o préstamos con garantía hipotecaria que están subordinados al préstamo con dinero de la primera compra, se muestran en las líneas 205 a 209. En los estados donde el vendedor paga la póliza de seguro de título del propietario, el crédito del prestatario por la prima de la póliza de seguro de título del propietario se muestra en la línea 204 y se carga al vendedor en la línea 507.

Tasas e impuestos sobre la propiedad inmobiliaria que se dividen proporcionalmente entre el prestatario y el vendedor a partir de la fecha de cierre se muestra en las líneas 210 a la 212 en el lado del prestatario y las líneas 510 a 512 en el lado de los vendedores. Los impuestos generales a la propiedad inmobiliaria adeudados, pero aún no facturados ni pagaderos, se acreditan al prestatario en las líneas 210 y 211, y se cargan al vendedor en las correspondientes líneas de la serie 500.

Las evaluaciones se acreditan y debitan de manera similar en líneas 212 y 512, respectivamente. Cualquier crédito de costo de cierre otorgado por el vendedor al prestatario aparecerá en las series de 200 y 500 líneas.

Los préstamos antiguos del vendedor cancelados hasta el cierre se muestran en las líneas 508 y 509. Si hay más pagos, se pueden mostrar en las líneas 513 a 519.

Encontrará un cálculo de la suma de dinero que debe traer al cierre (llamado «resultado final» del prestatario) en la serie 300. Todo lo adeudado por el prestatario que se totalizó en la línea 120 se adelanta a la línea 301. Todos los créditos que reducen la cantidad adeudada por el prestatario se suman en la línea 302 y luego se restan de la línea 301, lo que da como resultado el resultado final del prestatario que se muestra en la línea 303.

El resultado final del vendedor, que es la cantidad de dinero que el vendedor recibe en el cierre, se calcula de manera similar en la serie 600.

HUD-1 Sección L: Detalle del acuerdo Cargos para el prestatario y el vendedor

La sección L contiene una larga lista de cargos por liquidación. Los cargos que se muestran en la columna de la izquierda son pagados por el prestatario, y el vendedor debe pagar los cargos que se muestran en la columna de la derecha. Los cargos de liquidación se agrupan en la siguiente serie de líneas:

• La serie de líneas 700 muestra la comisión del corredor, la cantidad de cualquier depósito retenido para la comisión y cómo se dividirá la comisión entre todos los corredores involucrados en la venta.
• La serie de líneas 800 muestra los cargos del préstamo, como la tarifa inicial, los puntos y las tarifas por servicios de terceros al prestamista, incluido el tasador, la compañía de informes crediticios, los administradores de impuestos y los servicios de certificación de inundaciones .
• La línea serie 900 muestra los intereses pagados por adelantado, las primas del seguro hipotecario y el seguro del propietario de vivienda.
• La línea serie 1000 muestra las reservas de impuestos y seguros pagadas al prestamista al cierre por aquellos prestatarios que están debe realizar pagos mensuales por estos elementos directamente al prestamista. La cantidad de meses de reservas requeridas por el prestamista varía y, a veces, se puede negociar según el tipo de préstamo y la situación financiera del prestatario.
• La serie de líneas 1100 muestra las tarifas del seguro de título y del custodio, incluidas las primas del póliza del propietario y del préstamo, la prima de la póliza del propietario (nuevamente, se hace referencia en las Secciones J y K descritas anteriormente). Los honorarios del abogado también se incluyen en esta serie de líneas.
• La serie de líneas 1200 enumera los cargos gubernamentales para el registro de la escritura y la hipoteca, y los impuestos de transferencia, que a menudo son cobrados por el estado, condado y municipio donde el se encuentra la propiedad.Para obtener más información sobre los impuestos de transferencia, consulte el artículo de Nolo «Compradores de vivienda: qué documentos esperar al cierre del depósito en garantía».
• La línea serie 1300 es para cargos de cierre de terceros adicionales, incluidos los honorarios de los inspectores, los honorarios de los agrimensores y tarifas por servicios de depósito en garantía adicionales, como una posesión separada o depósito en garantía de reparación.

Compare el HUD-1 con su estimación de buena fe

Como se mencionó, puede utilizar el HUD-1 para confirmar que el préstamo real y los cargos de cierre no se han saltado de los cargos estimados que se le indicaron en el Estimado de buena fe (GFE). Para facilitar esta tarea, la ley requiere que el custodio haga referencia a los elementos de línea en el GFE dentro de los elementos de línea correspondientes en el HUD-1.

La página 3 del HUD-1 muestra la comparación detallada. La ley también prohíbe aumentos en las tarifas de originación de préstamos, puntos e impuestos de transferencia de los montos que se muestra en la GFE, y requiere que el gobierno grabe los cargos y los cargos por servicios de terceros donde el tercero es s elegidos por el prestamista o el vendedor, tales como tarifas de tasación, tarifas de informes crediticios, tarifas de servicio de impuestos, certificaciones contra inundaciones, seguro hipotecario prepago y primas de seguro de título, nunca aumenten más del 10% de la estimación. El formulario GFE, que incluye una explicación de qué cargos no pueden cambiar, se puede encontrar en el sitio web de HUD.

Con todo el estrés de cerrar y mudar, es posible que no haya notado un error en el HUD-1, o una tarifa inesperada, o un aumento de tarifa del GFE, hasta después de que termine. En tal caso, no dude en comunicarse con el abogado que lo asistió en su cierre, o si no tenía uno, el custodio, o incluso el prestamista directamente. Su prestamista debe abordar cualquier inquietud sobre los aumentos ilegales en las tarifas de liquidación de inmediato, porque está legalmente obligado a reembolsarle. Si su préstamo o el oficial de cierre no lo ayudan, pida hablar con alguien del departamento de cumplimiento .