Lis pendens es una doctrina de larga data y con frecuencia mal entendida sobre los intereses poco ortodoxos en el sector inmobiliario. La doctrina de la litispendencia significa literalmente «demanda pendiente», y las notificaciones de litispendencia son la maquinaria mediante la cual una parte con un reclamo de propiedad inmueble no registrado o perfeccionado puede poner a terceros interesados en la propiedad bajo aviso del reclamo o interés.

Las partes que trabajan en el sector inmobiliario deben saber estas cuatro cosas sobre la lis pendens:

El contenido del aviso de lis pendens es importante.

En muchos estados, los avisos de lis pendens se rigen por estatutos. Eso significa que, como interés legal, una parte que entrega el aviso debe cumplir con los requisitos del aviso que exige el estatuto o el aviso no es válido. Incluso en jurisdicciones donde La lis pendens es una doctrina de derecho consuetudinario, muchas disputas que involucran la lis pendens abordan si la notificación es lo suficientemente adecuada para tener algún efecto técnico.

Las notificaciones de lis pendens pueden ser una herramienta poderosa.

Porque las lis pendens se registran normalmente en la propiedad real registros, el efecto de la litispendencia es que avisa a otros de que existe una disputa relacionada con la propiedad inmueble. Cualquiera que compre o se interese en la propiedad después de que se registre la litispendencia toma su interés sujeto a la litispendencia. Por lo tanto, una notificación de litispendencia aumenta la influencia de una parte con derechos o intereses ambiguos en bienes raíces. Por ejemplo, cuando existe una disputa sobre la exigibilidad de una carta de intención para adquirir bienes raíces, el posible comprador puede agregar peso a su reclamo mediante el uso de un aviso de litispendencia, siempre que el comprador esté seguro de que tiene una obligación, pero aún no realizado, derecho a comprar la propiedad. Del mismo modo, si existe una duda sobre la exigibilidad de un contrato de desarrollo inmobiliario, el futuro desarrollador puede proteger sus intereses en la propiedad y evitar futuras actividades que involucren el uso alternativo de bienes raíces mediante un aviso de litispendencia.

El uso inadecuado de las notificaciones de lis pendens también conlleva un riesgo.

Grabar las notificaciones de lis pendens en el contexto incorrecto, de forma prematura o con un propósito inadecuado puede generar responsabilidad para la parte afirmando el interés. El uso excesivo de un aviso de litispendencia puede constituir una difamación del título. En muchas jurisdicciones, eso puede exponer a una de las partes a una importante responsabilidad derivada y consecuente, así como, en muchas jurisdicciones, responsabilidad por los honorarios de los abogados de la parte calumniada.

Comprender la práctica y la ley locales en materia de lis pendens.

La ley y la práctica de Lis pendens difieren, a veces dramáticamente, entre jurisdicciones. Un caso federal reciente subraya el riesgo de utilizar la litispendencia en una jurisdicción desconocida. Allí, un abogado con licencia de Nueva York compareció pro hac vice en la corte federal de Wisconsin y presentó una notificación de litispendencia relacionada con el reclamo de sus clientes. La reclamación controvertida que fue la base de la notificación se refería a una reclamación relativa a propiedad personal que aún no se había reducido a juicio. Debido a que el reclamo no estaba relacionado con la propiedad inmobiliaria objeto del aviso y debido a otros defectos técnicos en el aviso según la ley de Wisconsin, la estrategia del reclamante fracasó y el tribunal de distrito federal anuló el aviso y sancionó al abogado así como al cliente del abogado. El abogado también perdió su condición de pro hac vicio y no pudo continuar representando a su cliente en la disputa primaria entre las partes.