¿Qué son los ingresos operativos netos (NOI) en bienes raíces?

Ingresos operativos netos (NOI) en bienes raíces es el ingreso total de una propiedad generadora de ingresos menos los gastos operativos totales y las pérdidas por vacantes. El NOI ayuda a los inversores a determinar la rentabilidad de la propiedad al tomar una decisión de inversión. Sin embargo, el cálculo del NOI excluye los gastos relacionados con impuestos, depreciación, amortización. Amortización La amortización se refiere al proceso de liquidación de una deuda a través de cuotas programadas y predeterminadas que incluyen capital e intereses, y otros gastos de capital.

Los ingresos totales generados por la propiedad incluyen todas las posibles fuentes de ingresos de la propiedad. Los principales ingresos de las propiedades inmobiliarias provienen del alquiler del local. Sin embargo, los ingresos adicionales pueden derivarse de tarifas de estacionamiento, máquinas expendedoras, lavadoras y otros servicios en las instalaciones.

Los gastos operativos totales (restados de los ingresos totales) provienen de la operación y mantenimiento regulares de la propiedad, excluyendo cualquier gasto de capital. Los gastos operativos incluyen costos, tales como honorarios cobrados por la administración, seguros, honorarios cobrados por servicios legales, servicios públicos Gastos de servicios públicos El gasto de servicios públicos es el costo incurrido por el uso de servicios públicos como electricidad, agua, eliminación de desechos, calefacción y alcantarillado. Los gastos son, tarifas de limpieza y reparaciones generales de mantenimiento.

Los gastos de capital se incluyen en los gastos operativos. Los gastos de capital son aquellas mejoras que los dueños de la propiedad deciden hacer parcial o totalmente en el local, es decir, reemplazar un sistema de aire acondicionado.

Ingresos operativos netos vs. Ingresos netos

Los ingresos operativos netos son los ingresos generados por las operaciones diarias de la propiedad menos los gastos operativos. Los ingresos totales tomados en consideración excluyen las ganancias adicionales de inversiones fuera de la propiedad. Los gastos operativos totales excluyen los gastos adicionales fuera del funcionamiento regular de la propiedad, como impuestos, intereses pagados a los financistas y otros gastos de capital.

Por otro lado, los ingresos netos son la última cifra obtenida después de todo los gastos se restan de los ingresos totales. Los ingresos totales incluyen todos los canales de ingresos, incluidos todos los ingresos operativos, ingresos por inversiones, intereses de préstamos ofrecidos, etc. Los costos deducidos incluyen gastos de capital, impuestos y todos los gastos operativos.

Tasa de capitalización vs. Ingresos operativos

La tasa de capitalización (tasa de capitalización) y el NOI van de la mano para ayudar a un inversionista a tomar decisiones de inversión en bienes raíces. Junto con NOI, se utiliza una tasa de capitalización para evaluar el valor de una propiedad. Ayuda al inversor a estimar una valoración con mayor precisión que los métodos convencionales. La tasa de capitalización, por lo tanto, es el ingreso operativo neto dividido por el valor de mercado estimado de la propiedad.

Las tasas de capitalización, así como el NOI, son componentes cruciales para los inversores, ya que son puntos de referencia históricos para ayudar a estimar el valor de una propiedad, especialmente en las etapas iniciales del proceso de inversión. Permiten realizar comparaciones de inversiones para ayudar al inversor a tomar decisiones y juicios informados.

La tasa de capitalización también garantiza que los propietarios se concentren en comprender sus costos operativos en detalle y tomen las medidas adecuadas para reducir cualquier gasto innecesario, ya que cada dólar agregado al NOI aumentará la valoración de la propiedad calculada con una tasa de capitalización.

Describir una tasa de capitalización como buena o mala está relacionada con la ubicación geográfica. Los inversores no pueden comparar las tasas de capitalización obtenidas de diferentes regiones, pero deben utilizar tasas de capitalización comparables para propiedades de tipo similar en las proximidades. Por ejemplo, dos tipos de capitalización similares en los que uno proviene de una ubicación urbana de alto nivel son diferentes de uno rural a pesar de que son propiedades de tipo similar.

Maximización del NOI

Maximización de la red El resultado operativo se traduce en un aumento de la rentabilidad, que es el objetivo básico del negocio. Dado que el NOI se utiliza para evaluar la salud financiera de una empresa, cuanto más alto sea, mejor para la empresa. También ayuda a identificar patrones probables en el negocio durante un período de tiempo.

Para maximizar el NOI, los propietarios deben recortar gastos, reducir las vacantes y aumentar las tarifas de alquiler.Reducir los gastos puede significar reducir al mínimo los costos posibles. Las estrategias para lograr reducciones de costos pueden incluir la subcontratación de mano de obra, minimizar el desperdicio, reducir los cargos por electricidad y optimizar los costos de mantenimiento.

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