«El alquiler también tiene aspectos positivos. Pero se siente como si estuvieras desperdiciando dinero ”, dijo. «Probablemente reviso (listados de bienes raíces) quizás cada semana o así, solo para ver si aparece algún tipo de vivienda asequible milagrosa. Creo que es más soñar despierto que sentirse esperanzado en este momento».

Szuszwalak dijo que entiende por qué los defensores de la vivienda se centran en las luchas de los hogares de bajos ingresos. Pero, dijo, «creo que falta un componente intermedio. Estoy un poco en un lugar extraño donde no gano mucho, pero más de lo que permiten muchos programas de restricción de ingresos «.

La vivienda que se ajusta a su presupuesto: está buscando algo menos de $ 250,000 – es un condominio, dijo Szuszwalak. Esa es la vivienda que falta en Denver.

Durante años, la ley de defectos de construcción de Colorado, destinada a proteger a los consumidores, fue culpada de la falta de construcción de nuevos condominios. Los críticos dijeron que la ley casi invita a los abogados a organizar a los propietarios de condominios para demandar por problemas de construcción, lo que encarece el seguro. La ley cambió en 2017 para requerir que más de la mitad de los residentes de un complejo estén de acuerdo antes de demandar al desarrollador. Denver también ha decretado que los desarrolladores y contratistas deben tener la oportunidad de reparar los problemas antes de que se presenten las demandas. Pero la posibilidad de que se emprendan acciones legales sigue siendo una preocupación, dijo el consultor inmobiliario Greenly, que se especializa en condominios.

«Necesitamos construir agresivamente viviendas para personas de ingresos medios», dijo Greenly.

Rusty Crandall, presidente de área del desarrollador nacional Meritage Homes, dijo que la industria de la construcción de viviendas abandonó los condominios en Colorado a principios de la década de 2000.

«El segmento completo no se está abasteciendo porque los constructores no querían ser demandado «, dijo.

Meritage» no se está aventurando en el mundo de los condominios. Todavía hay demasiado riesgo para nosotros «.

Entonces, ¿cómo logra Denver la asequibilidad para todos?

El medio que falta a Szuszwalak es llamar la atención de los desarrolladores, que ven una oportunidad allí. Crandall piensa en sus hijos: «¿Cómo van a poder pagar una casa, incluso con una educación universitaria y un buen trabajo? ? ”

Crandall’s Meritage ha tomado medidas para abordar ese problema mediante el desarrollo de casas adosadas, que se construyen juntas, ahorrando en la tierra co pts. En un desarrollo de casas adosadas en Aurora llamado Painted Prairie, Meritage mantiene los precios bajo control al ofrecer menos opciones para artículos como gabinetes de cocina y grifos de baño, lo que permite al desarrollador realizar pedidos a granel de manera económica. Los planos son más simples y los pies cuadrados más pequeños.

Crandall dijo que su compañía ha descubierto que los consumidores están dispuestos a renunciar a cosas como sótanos para ahorrar dinero. Las casas adosadas compactas Painted Prairie de Meritage se venden a un precio bajo de $ 300,000, que es aproximadamente $ 140,000 menos que el precio medio de cierre de una casa en Denver en abril.

Un desarrollador más pequeño, Paul Malone, también está apuntando a la mediana compradores de ingresos. Malone está trayendo componentes de un proyecto de condominios de 39 unidades que él llama The Nightingale desde una fábrica de viviendas modulares en Minnesota para construir en un sitio en el vecindario Uptown de Denver. Debido al riesgo de ser demandado por la ley de defectos de construcción, dijo, los costos de su seguro son tres veces mayores que si no estuviera construyendo condominios. Está comenzando poco a poco y tiene la intención de establecer relaciones sólidas con sus compradores, con la esperanza de que eso los anime a trabajar con él para abordar cualquier inquietud en lugar de ir a los tribunales.

La construcción modular se considera una forma de construir de manera más eficiente . Nightingale tendrá estudios a partir de 250.000 dólares, de una habitación a 299.000 dólares y de dos habitaciones a 437.000 dólares. Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Metro de Denver, el precio medio de un condominio en abril era de 322.000 dólares.

Malone reconoció que sus 39 unidades no tendrán un gran impacto en la oferta. Pero dijo que otros desarrolladores también estaban considerando construir condominios de precio medio.

«Me gustaría que más lo hicieran», dijo Malone. «Porque es importante para los millennials poder comprar casas».

Lafferty de Habitat for Humanity está desarrollando viviendas en venta para familias que no tienen el poder adquisitivo de los clientes a los que se dirige Malone. Y quiere ayuda de los legisladores.

Lafferty sugirió, por ejemplo, que las ciudades podrían reducir las tarifas de planificación y permisos exigidas a los desarrolladores si construyen viviendas al alcance de compradores o inquilinos de ingresos bajos y moderados.

Denver está considerando precisamente eso, dijo Laura Aldrete, quien dirige el departamento a cargo de determinar si los planes de un desarrollador cumplen con los criterios de la ciudad para emitir permisos de construcción. Aldrete dijo que su Departamento de Planificación y Desarrollo Comunitario se está embarcando en un proyecto piloto que ofrecerá permisos acelerados y tarifas reducidas para los desarrolladores de viviendas asequibles.

Aldrete agregó que está trabajando con Britta Fisher, directora del departamento de vivienda de Denver, en un proyecto que explora cómo la zonificación puede aumentar la asequibilidad.

«La zonificación durante muchos años hizo todo lo contrario, «, Dijo Aldrete. (La zonificación de vastas extensiones de Denver y ciudades de todo el país para viviendas unifamiliares, por ejemplo, se comió la tierra, lo que aumentó los costos de la tierra).

Como parte de su proyecto, Aldrete está considerando enfoques como permitir más dúplex y triplex para agregar densidad. Fisher dijo que las unidades de vivienda accesorias, ahora legales en el 25 por ciento de Denver, son otra forma de aumentar gradualmente el número de personas que viven en cualquier parcela de tierra. Las ADU, o apartamentos tipo granny, También podría crear formas para que las familias de bajos ingresos obtengan ingresos o para que varias generaciones de una familia vivan cerca y se apoyen mutuamente, dijo Fisher.

Pero las ADU pueden ser costosas. El año pasado, el Ayuntamiento de Denver aprobó un fondo de $ 500,000 para que los residentes del lado oeste construyan ADU en su propiedad. Propietarios de bajos ingresos quienes acceden a alquilar las propiedades a tasas inferiores a las del mercado pueden obtener préstamos de hasta $ 25,000 para construir una segunda casa. Los propietarios de viviendas solo tienen que devolver el préstamo si venden la propiedad dentro de los 25 años.

En 2017, el alcalde Michael Hancock hizo un esfuerzo para ayudar a las familias de ingresos bajos y moderados a conseguir apartamentos vacíos a precio de mercado. Eso llevó al programa de Equidad de Vales de Bajos Ingresos, o LIVE Denver, en virtud del cual los propietarios podían obtener subsidios de la ciudad para que las familias que ganaban entre el 40 y el 80 por ciento del promedio del área pudieran obtener una vivienda. Hasta ahora, solo 17 familias han sido ubicadas en viviendas a través de LIVE Denver.

Fisher, el jefe de vivienda de la ciudad, dijo que la ciudad estaba evaluando la iniciativa. Dijo que la alta rotación entre los administradores de propiedades ha significado que la ciudad haya tenido que seguir educando a los propietarios sobre cómo funciona el programa.

En 2017, la ciudad lanzó un fondo de vivienda con el objetivo de crear y preservar más de 6.200 viviendas asequibles hogares en una década. Comenzó con $ 15 millones y desde entonces se ha duplicado.

El fondo se usa principalmente para otorgar subvenciones y préstamos para ayudar a los desarrolladores privados que ofrecen viviendas por debajo de las tasas del mercado. Se financia en parte con impuestos, incluida la marihuana, y en parte con tarifas pagadas por desarrolladores que no quieren construir ellos mismos viviendas por debajo del precio del mercado.

Greenly dijo que en lugar de contribuir con efectivo a un fondo, tal vez se debería exigir a los desarrolladores que construyan una cierta cantidad de viviendas asequibles en una ciudad que actualmente tiene alrededor de 23,000 viviendas con restricciones de ingresos ”.

“ Necesitamos la vivienda ”, dijo.

Fisher dijo que la ciudad puede crear incentivos para los desarrolladores sin eliminar los antiguos. Señaló los cambios de zonificación en los últimos años que han permitido a los desarrolladores construir más alto si incluyen viviendas asequibles en los proyectos.

«Es no se trata de quitar una sola herramienta o agregar una sola herramienta ”, dijo Fisher.

Ella dijo que se necesitan nuevas fuentes de financiamiento para construir viviendas por debajo del precio del mercado. La principal herramienta de financiamiento durante décadas han sido los créditos fiscales federales. Los desarrolladores que reciben créditos los venden a los inversores por dinero en efectivo que luego usan para construir. Una agencia estatal distribuye créditos fiscales estatales y federales de forma competitiva, y por lo general recibe muchas más solicitudes de las que puede satisfacer. A menudo, los desarrolladores se postulan varias veces antes de ganar una subvención.

¿Quién es responsable de la vivienda asequible?

James Roy II, un organizador comunitario en Denver, quiere que la discusión vaya más allá de los desarrolladores y los legisladores. Dijo que los hospitales y las escuelas, cuyos empleados están siendo excluidos del mercado de la vivienda de Denver, pueden ofrecer soluciones como la donación de terrenos o la concesión de subvenciones para reducir el costo de la vivienda. Roy dijo que la capacitación financiera, las clases de propiedad de vivienda y otras herramientas deben implementarse más ampliamente para ayudar a las familias pobres a prepararse para comprar una casa.

«Son las familias las que estamos impactando. Son las personas. Son los niños», Roy Dijo. «Pensar en ello como la producción de viviendas pierde todo el punto».

Elena Martínez recogió un volante sobre una clase de propiedad de vivienda hace unos años. Cuando era niña, Martínez había viajado entre las casas de su madre en Los Ángeles y su padre en Denver. Ella ha experimentado la falta de vivienda.

«Quería un lugar de estabilidad. No tuve eso cuando era niña», dijo.

De alguna manera, el curso de propiedad de vivienda que tomó dejó a Martínez desanimada. Conoció a compañeros de clase que estaban mejor preparados y agentes inmobiliarios y agentes de préstamos que no la animaban.

«Me sentí un poco desesperada. Como si no tuviera los criterios para comprar una casa «, dijo. «No tenía ahorros ni un colchón».

Martínez no se rindió. Se mudó con una de sus hijas para ahorrar dinero y pagar facturas. Hace dos años, Martínez compró una casa en Brighton.Había alquilado durante ocho años en el vecindario Globeville de Denver y le gustaba allí, pero Brighton era el lugar donde podía permitirse comprar. Dijo que no quería gastar más de $ 320,000.

Martínez aprendió en la clase de propiedad de vivienda sobre los programas de asistencia para préstamos y pagos iniciales que ofrecen organizaciones como la Autoridad de Vivienda y Finanzas de Colorado. Martínez finalmente ahorró $ 5,000 y obtuvo $ 15,000 en asistencia para el pago inicial de CHFA en forma de un segundo préstamo.

Martínez tiene su propio negocio, EHijole Tacos and Catering. Recientemente, también comenzó a trabajar en el turno nocturno como técnica psiquiátrica en un centro de rehabilitación para mujeres que se recuperan del abuso de sustancias. Su esposo también tiene dos trabajos, como repartidor y como trabajador de mantenimiento de calles para la ciudad de Denver. Su hipoteca es de $ 2,160 al mes, casi el doble de lo que estaba pagando por el alquiler. Paga $ 2,300 al mes porque quiere salir adelante.

«Realmente quería esa estructura (de ser dueño de una casa) cuando era más joven», dijo. «Lamentablemente, nunca lo logré. Ahora soy abuela y lo he logrado ”.

Además de esa clase de propiedad de vivienda, Martínez le da crédito a organizaciones que la han ayudado a convertirse en empresaria.

Yessica Holguin es director ejecutivo del Center for Community Wealth Building de Denver, que utiliza capacitación laboral, desarrollo empresarial y otras estrategias para ayudar a las personas de comunidades históricamente ignoradas a ganar autosuficiencia económica.

«No estaría mal si tuviéramos construir apartamentos de $ 2,500 (al mes) si la gente pudiera permitirse vivir allí ”, dijo Holguin.

La organización de Holguin ayudó a Martínez a comenzar su negocio de catering y a encontrar trabajo en la industria alimentaria incluso después de que la pandemia cerró gran parte de la economía de Denver .

Eric Kornacki también está preocupado por la viabilidad económica de comprar una casa en Denver. En 2009 ayudó a lanzar un proyecto de seguridad alimentaria que se convirtió en la organización sin fines de lucro Re: Vision en Westwood. Recientemente dejó Re: Vision para una nueva organización sin fines de lucro llamada Uplands Community Collective , que trabaja junto con un constructor de viviendas.

Kornacki se encarga de garantizar, entre otras cosas, que los lugareños sean contratados para construir el proyecto de desarrollo que propone el constructor de viviendas de Uplands, Jeff Handlin: 2,350 apartamentos, casas adosadas y -viviendas unifamiliares que se ofrecen a diferentes precios, así como negocios y áreas recreativas, en una parcela en Westminster, al norte de Denver.

Handlin ha recibido un rechazo de los residentes del área preocupados por perder espacios abiertos y ganando lo que ven como demasiados vecinos.

«Necesitamos densidad para que nuestros vecindarios sean más inclusivos. Sé que no es popular ”, dijo Handlin. «Todos tenemos que pensar cuántas personas queremos que tengan acceso a nuestro ecosistema de vivienda. La carpa tiene que hacerse más grande».

Gene Myers, director ejecutivo de Thrive Home Builders, se especializa en viviendas para personas de ingresos bajos y moderados. Myers se enorgullece de la eficiencia energética de sus productos y dice que los mantiene asequibles después de que las familias se muden.

Myers acaba de vender la casa número 271 en uno de sus proyectos en Stapleton . Dijo que había escuchado comentarios despectivos de residentes más establecidos sobre lo que los nuevos propietarios podrían traer al vecindario. Sus temores no se hicieron realidad, dijo.

«No hay sofás en los porches de la entrada, » él dijo. «Todo lo que necesitaban era una oportunidad».

Corrección: debido a un error de un periodista, una versión anterior de esta historia declaró incorrectamente que Gene Myers ha construido casas para Colorado Community Land Trust. Él no.