Los propietarios de viviendas que esperan detener una ejecución hipotecaria a menudo temen tener que lidiar con los hechos que los llevaron a este lugar para empezar. Lidiar con esos hechos puede resultar deprimente. Si piensan en la primera vez que compraron esa casa, perderla fue probablemente lo más alejado de su mente. Pocos propietarios realmente planean entrar en una ejecución hipotecaria.

Razones para una ejecución hipotecaria pendiente

Aparte de aquellos que a sabiendas participan en un fraude hipotecario, con la intención de nunca hacer un pago único: la mayoría de los propietarios se enfrentan a circunstancias atenuantes repentinas que los obligan a dejar de realizar pagos hipotecarios a tiempo. Estas son algunas de esas razones:

• Pérdida de trabajo / desempleo inesperado
• Enfermedad repentina o emergencia médica
• Muerte en la familia
• Divorcio / pérdida de un segundo ingreso
• Obligaciones de deuda excesivas
• Denegación de ascenso o degradación laboral
• Incapacidad para pagar una tasa de interés ajustable que aumenta
• Gastos importantes inesperados de mantenimiento de la casa
• Pagos globales vencidos

Formas de detener una ejecución hipotecaria

La mejor manera de detener una ejecución hipotecaria en California, por ejemplo, es evitar la presentación de un Aviso de incumplimiento. Mencionamos este estado porque casi 40 millones de personas viven en California, y California es la tierra de la religión inmobiliaria. Los prestamistas no quieren ejecutar una ejecución hipotecaria, pero presentarán un Aviso de incumplimiento para proteger sus intereses, si es necesario.

No lo posponga, se avergüence o ignore las cartas de su prestamista porque esas respuestas empeorarán la situación, no mejorarán. Dependiendo de su situación particular y circunstancias difíciles, existen algunas opciones de modificación del préstamo que su prestamista podría proponer, incluidas las siguientes:

• Tiempo para hacer sus pagos: Los prestamistas pueden acordar espere antes de emprender acciones legales en su contra y le permita elaborar un plan de pago que sea asequible para usted. Esto se llama indulgencia.
• Perdonar un pago: si puede acordar una forma de Si estará al día después de perder uno o dos pagos (sin los medios para devolverlos), el prestamista podría darle un descanso y renunciar a su obligación. Esto se llama condonación de deudas y rara vez ocurre.
• Distribuya los pagos atrasados a un plazo más largo: por ejemplo, si su pago es, digamos, $ 1,200 al mes, el prestamista podría permitirle agregar $ 100 por mes. mes a cada pago durante un año hasta que esté al día. Esto se denomina plan de pago.
• Cambiar los términos de su préstamo: si su hipoteca es un préstamo ajustable, el prestamista puede congelar la tasa de interés antes de que aumente o cambiar la tasa de interés a una tasa más manejable para usted. Un prestamista también podría extender el período de amortización. Esto se denomina modificación de nota.
• Agregar los pagos atrasados al saldo de su préstamo: si tiene suficiente capital y cumple con las pautas de préstamos del prestamista, el prestamista podría aumentar el saldo de su préstamo para incluir los pagos atrasados y volver a amortizar el préstamo. Esto se denomina refinanciamiento.
• Ofrecer un préstamo por separado: Ciertos préstamos del gobierno contienen disposiciones que permiten a los prestatarios que cumplen con criterios específicos solicitar otro préstamo, que devolverá los pagos atrasados. se denomina reclamo parcial.

Opciones después de una notificación de incumplimiento

Cuando el prestamista presenta una notificación de incumplimiento, sus opciones son limitadas Por eso es mejor que llame a su prestamista antes de atrasarse en sus pagos, ya que los prestamistas a menudo se muestran reacios a establecer calendarios de pago una vez que han comenzado los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Usted se le dará un cierto período de tiempo para actualizar los pagos, pagar los costos de presentación de la ejecución hipotecaria y p la ejecución hipotecaria. Esto se llama restablecimiento de su préstamo. Si no puede recuperar los pagos atrasados y el prestamista no trabaja con usted, aquí hay algunas otras opciones para detener la ejecución hipotecaria:

• Venda su casa: Entrevista real agentes inmobiliarios para obtener una opinión del valor de mercado y DOM promedio para vender su casa. Es posible que tenga la tentación de contratar a un corredor de descuento, pero muchos vendedores sienten que necesitan la exposición y el marketing que ofrecen los corredores de servicio completo. Compare ambos para determinar cuál se adapta mejor a sus necesidades y marco de tiempo.
• Considere una venta al descubierto: si su casa vale menos que la cantidad que debe, podría ser candidato para una venta al descubierto. Una venta corta afecta el crédito, pero no es tan malo como una ejecución hipotecaria.

• Firmar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria: Esto se llama volver a ceder la propiedad al prestamista. El propietario entrega al prestamista una escritura debidamente preparada y certificada por notario, y el prestamista perdona la hipoteca, cancelando efectivamente la acción de ejecución hipotecaria. Los prestamistas me dicen que las escrituras en lugar de una ejecución hipotecaria afectan el crédito de la misma manera que una ejecución hipotecaria.
• Alquiler a corto plazo: el prestamista también puede llegar a un acuerdo en el que el propietario pueda permanecer en la vivienda hasta que encuentre una lugar para entrar a vivir. Los propietarios en incumplimiento deben negociar el derecho a retener la ocupación, argumentando que si el prestamista cumpliera con la ejecución hipotecaria, el propietario aún disfrutaría del derecho de posesión durante ese procedimiento.
• Considere la posibilidad de declararse en quiebra: una acción legal como la quiebra puede detener todas las acciones de ejecución hipotecaria. Llame a un abogado que se especialice en declararse en quiebra y solicite una explicación detallada de todas sus opciones, costos y el marco de tiempo involucrado. No detendrá permanentemente una acción de ejecución hipotecaria, pero puede posponerla.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, es una corredor asociado en Lyon Real Estate en Sacramento.