Requisitos para obtener un préstamo de la FHA para un condominio
¿Qué tan difícil es obtener un préstamo de la FHA para un condominio? Es increíblemente fácil o increíblemente difícil.
He aquí por qué …
Lo que nos espera:
Un condominio DEBE estar en un proyecto aprobado, ¡y la lista de aprobaciones es corta!
Si está interesado en comprar un condominio, puede encontrar que su capacidad para obtener un préstamo FHA es extremadamente limitada. Para que la FHA otorgue un préstamo en un proyecto de condominio, el proyecto en sí debe primero ser aprobado por la FHA. Desafortunadamente, solo una pequeña cantidad de proyectos de condominios en un área de mercado determinada aparecen en la lista de condominios aprobados de la FHA.
La razón del número limitado de aprobaciones es que el proceso de aprobación en sí es engorroso y requiere mucho tiempo. , y a menudo costoso. Por esa razón, la mayoría de los condominios pasan por alto la aprobación de la FHA, lo que obliga a los compradores a utilizar únicamente préstamos convencionales.
Los préstamos convencionales representan la mayor parte de las hipotecas sobre condominios. Esto se debe a que no existe un proceso de aprobación formal de un condominio para propósitos de préstamos convencionales. El prestamista individual solo necesita certificar que el proyecto cumple con ciertos estándares de la industria, y luego puede otorgar préstamos en ese proyecto.
A menos que un condominio haya sido aprobado específicamente por la FHA, no podrá obtenga un préstamo de la FHA para una unidad del proyecto.
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Lo que la FHA necesita para aprobar un proyecto de condominio
La FHA tiene una gran cantidad de requisitos muy específicos que deben cumplirse para aprobar un proyecto de condominio para préstamo
Este es un proceso complicado; puede leer el artículo oficial de la FHA sobre los requisitos de los condominios aquí, pero estos son los conceptos básicos:
Debe tener una cobertura de seguro adecuada
Un condominio es una entidad legal que posee tanto la propiedad común dentro de un proyecto como las estructuras físicas reales que contienen las unidades de vivienda. El «propietario» de una sola unidad de condominio es dueño únicamente del interior de la unidad, desde las paredes interiores hacia adentro. La asociación de condominios es dueña de todo lo demás. Como tal, la asociación de condominios debe tener un seguro adecuado suficiente para cubrir los peligros comunes.
Esto incluye seguro contra riesgos, que cubre daños al exterior de los edificios (el propietario de la unidad de condominio debe tener un seguro de contenido para cubrir las pertenencias personales). También debe mantener un seguro de responsabilidad civil, en caso de que ocurran accidentes en la propiedad. y dar lugar a demandas u otros reclamos.
Si el proyecto de condominio está ubicado en una zona de peligro de inundación, la asociación también deberá mantener un seguro contra inundaciones adecuado.
La FHA revisará las pólizas maestras de seguro del condominio para determinar el alcance y la adecuación de la cobertura.
Uso comercial limitado
Cualquier proyecto de condominio aprobado por la FHA debe ser principalmente de naturaleza residencial. Como tal, cualquier comercial u sage, incluido el espacio comercial o de oficinas, está limitado a no más del 25% del espacio total del proyecto.
Restricción de propiedad individual
No más del 10% del total de unidades en cualquier proyecto de condominio puede ser propiedad de un inversionista. Esta restricción también se aplica a los constructores y desarrolladores, que pueden alquilar unidades no vendidas. La FHA quiere que la mayoría de las unidades estén ocupadas por el propietario y buscará de cerca los factores que lo harán de otra manera.
El proyecto debe estar sustancialmente completo
Esto significa que el área común las estructuras, así como las propias unidades de vivienda, deben estar completas. Habrá excepciones para trabajos menores sin terminar, como jardinería. Esta restricción por sí sola es una de las principales razones por las que más condominios no están aprobados por la FHA. Aunque un constructor o desarrollador puede tener un fuerte incentivo para obtener la aprobación de la FHA, no puede hacerlo en las primeras etapas de desarrollo, cuando esa aprobación sería más beneficiosa, por el hecho de que el proyecto no está completo.
Restricciones de pacto / estatuto
La FHA revisará los estatutos y convenios del condominio. Querrán saber que los documentos no contienen lenguaje que otorgue a la asociación «derecho de preferencia» de alguna manera que viole la Ley de Vivienda Justa. También querrán estar seguros de que no interfiere con el derecho de un acreedor hipotecario a ejecución hipotecaria en una unidad.
Prohibición de «condotels»
Un «condolel» es un proyecto de condominio que también funciona como propiedad tipo resort. Los compradores pueden comprar una unidad como residencia principal , pero también hay instalaciones, así como capacidades de administración en el lugar, que se pueden alquilar a corto plazo a los vacacionistas. La FHA prohíbe este tipo de proyecto.
Ubicación del proyecto
El proyecto debe ubicarse a una distancia razonable de una carretera muy transitada, un ferrocarril activo, un aeropuerto o un aeródromo militar.Tampoco puede estar cerca de un vertedero o relleno sanitario o construido en un sitio con suelo inestable.
Ocupación del propietario
Al menos el 50% de las unidades del proyecto deben estar ocupadas por el propietario , o vendidas a propietarios que tengan la intención de ocupar las unidades.
Pago de las cuotas de la asociación de propietarios
No más del 15% de las unidades pueden estar atrasadas en sus cuotas de la asociación de propietarios. Esto se relaciona con la integridad financiera de la asociación y su capacidad para mantener la cobertura de seguro y el mantenimiento adecuado.
Reservas de capital
Dado que una asociación de condominios es propietaria de todas las estructuras físicas, incluidas las carreteras y aceras, deberá haber reservas adecuadas para el eventual reemplazo de todas las estructuras. Una revisión de la situación de la reserva no debe tener más de 12 meses.
Esto es solo un resumen de los requisitos generales para la aprobación de un proyecto de condominio de la FHA. Si desea investigar el tema con mayor detalle, puede revisar la Carta de hipoteca de la FHA 2009-09.
Sus opciones si un proyecto de condominio no está aprobado por la FHA
Entonces, ¿qué puede Qué hacer si encuentra la unidad perfecta en un condominio que no ha sido aprobado por la FHA? Hay dos opciones:
Optar por un préstamo convencional
Como se indicó anteriormente, los préstamos convencionales se pueden realizar en un proyecto de condominio siempre que el prestamista pueda certificar que el proyecto cumple con la industria básica normas para fines crediticios. Eso le dará la opción de muchos más proyectos de condominios de los que encontrará en la lista de proyectos aprobados por la FHA.
Pídale a la asociación de condominios oa su prestamista que obtenga la aprobación de la FHA
Aunque Nunca está de más preguntar, esta idea probablemente será rechazada rápidamente. Se necesitan montones de documentación y semanas de revisión por parte de la FHA para aprobar un proyecto. Y lo más probable es que haya numerosas solicitudes de documentación adicional en el camino. La mayoría de las asociaciones de condominios y los prestamistas tienen poco tiempo ni presupuesto para aprobar el proyecto para un solo préstamo. También es muy posible que el proyecto ya haya sido presentado para su aprobación por la FHA, pero fue rechazado.
Entonces, si bien todo el tema de las aprobaciones de condominios de la FHA es complicado, sus opciones son realmente muy simples: o comprar una unidad en un proyecto de condominio aprobado por la FHA, o optar por financiamiento convencional.
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