Huomaa: Tämä artikkeli viittaa lomakkeeseen, joka on ollut käytössä 3.10.2015 saakka. Niille, jotka lähettävät asuntolainahakemuksen tämän jälkeen tai sen jälkeen päivämäärä, kaksi uutta lomaketta, joita kutsutaan ”lainaennusteiksi” ja ”päättäväksi ilmoitukseksi”, korvaavat HUD-1-selvityslausuman, hyvässä uskossa olevan arvion ja lainaa koskevaa totuutta koskevan ilmoituslomakkeen, joita aiemmin vaadittiin asuntolainojen sulkemisessa. Jos haet asuntolainaa ennen 3. lokakuuta 2015, saat HUD-1: n. Tämä artikkeli voi auttaa sinua ymmärtämään paremmin tämän lomakkeen, mikä on tärkeää, koska se voi auttaa sinua todistamaan voiton tai tappion kun myyt kotiasi.

HUD-1 tarjoaa kuvan kiinteistön rahapuolesta. Se näyttää kaikki rahasiirrot sinun, ostajan, ja kodin myyjän välillä. kaikki sulkemismenot, mukaan lukien talletus- ja takuumaksut sekä lainan kustannukset. Se on vakiolomake, jonka selvitysasiamies tai ”escrowee” täytti sulkemisen yhteydessä, kuten vaaditaan kaikissa sulkemisissa, joihin liittovaltion vakuutettu lainanantaja kuuluu. Real Estate Settlement Procedures Act (”RESPA”) (12 USC § 2601–2617).

HUD-1 on tärkeä asiakirja. Lomake näyttää, mihin ostorahasi käytettiin. Voit verrata HUD-1: tä hyvään uskoon liittyvään arvioon (”GFE”), jonka lainanantajasi antoi sinulle, kun haet lainaa varmistaaksesi, ettei sinua ole laskutettu lainoista, omistusoikeuksista, asiakirjojen tallentamisesta tai talletusmaksuista. lisätietoja HUD-1: n vertailusta alla olevaan GFE-laitteeseen.

On myös tärkeää tallentaa HUD-1 verotuksen valmistajalle. Tarvitset sitä ostovuonna ja myös sinä vuonna, jolloin myyt kiinteistön.

Itse HUD-1-lomakkeen loi Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (”HUD”). ), ja HUD päivitti sitä säännöllisesti. Uusin versio on saatavana HUD: n verkkosivustolta.

Mitä HUD-1 näyttää?

HUD-1 on moniosainen lomake, joka on jaettu aiheittain osiin kuvatulla tavalla. alla. Se jaetaan myös ostajan puoleen ja myyjän puoleen. Ostajaa kutsutaan lomakkeessa nimellä ”lainanottaja”, koska HUD-1 luotiin selittämään lainojen rahoittajien sulkemisia. HUD-1: tä käytetään kuitenkin joskus vain käteisellä käyvissä kaupoissa, kun kiinteän omaisuuden vakuutusyhtiö tai erillinen escrow-yhtiö sulkee sen.

HUD-1: n osiot A – I: Viite- ja tunnistetiedot

HUD-1: n ensimmäisen sivun yläosassa on tietoja osapuolista, kiinnityksestä ja sulkemisesta.

Tiedostonumero (osa B. 6.) on toimitusasiamiehen tiedostonumero, ja sinulta kysytään sitä, jos soitat escroweeelle (tai omistusoikeusvakuutusyhtiölle, jos sama yhtiö) kysymyksillä. Lainanumero (osa B.7.) On lainanantajan tilinumero lainoasi varten, ja tarvitset sitä aina, kun haet tietoja lainanantajalta tai muulta lainanantajalta, joka saattaa ostaa lainan tulevaisuudessa.

HUD-1 J ja J: Yhteenvedot kustannuksista ja hyvityksistä

Osioissa J ja K esitetään lainanottajan ja myyjän väliset liiketoimet sekä yhteenveto L: n palkkioista ja maksuista seuraavalla sivulla. 100-, 200- ja 300-sarjan viitenumerot koskevat luotonsaajaa. Sarjojen 400, 500 ja 600 viivanumerot koskevat myyjää. Osa tästä kuivuu hieman, mutta kannattaa hiipiä läpi varmistaaksesi, että ymmärrät lomakkeen täysin.

Lainanottajan ja myyjän välinen perustapahtuma näkyy sarjoissa 100 ja 400 – in toisin sanoen, kuinka paljon maksat talosta ja missä muodossa. Kumpikin osapuoli (lainanottajan ja myyjän puoli) peilaa yleensä toisiaan. 100-sarjassa esitetään velat luotonottajalle ja 400-sarjassa vastaavat luottotiedot myyjälle.

Kiinteistöjen ostohinta löytyy riveiltä 101 ja 401. Mahdollinen lisäostohinta henkilökohtaiselle omaisuudelle, joka myydään kiinteistö, jos sellainen on, löytyy riveiltä 102 ja 402.

Saatat huomata, että lainanottajan puolella oleva rivi 103, joka on kaikkien L: n osassa esitettyjen lainanottajan maksujen kokonaismäärä, tekee ei ole vastaavaa riviä myyjän puolella. Tämä johtuu siitä, että myyjän toimituskulut vähennetään kauppahinnasta eikä hyvitetä kauppahintaa vastaan kuten ostajan puolella. Löydät myyjän toimituskulut riviltä 502, josta ne vähennetään myyjälle maksettavasta bruttomäärästä rivillä 420.

Uuden rakentamisen kustannukset, kun niitä ei sisälly kauppahintaan , ilmoitetaan rivillä 104. Valmistetun kodin ostohinta erikseen tontin hinnasta ilmoitetaan rivillä 105.

Rivi 120 on merkitty ”Lainanottajan bruttomäärä”. Se on kaikkien ostohinnasta maksamiesi rahojen summa, kaikkien muiden ostojen kustannukset ja kokonaisratkaisumaksut.Vastaavasti myyjän puolella kauppahinnan ja muiden lainanottajalta myyjälle maksettavien summien kokonaismäärä näytetään rivillä 420 ”Myyjälle maksettava bruttomäärä”.

Muut 100 ja 100 rivillä 400-sarjaa käytetään erilaisten korvausten maksamiseen myyjälle. Jos sopimuksessasi vaaditaan korvaamaan myyjälle hänen aikaisemmat maksunsa, jotka hyödyttävät sinua tulevaisuudessa, löydät nämä luvut riveiltä 104–105 ja 404–405. Esimerkiksi saatat joutua korvaamaan myyjälle ylimääräiset vero- ja vakuutusvarantotilit, jos olet ottanut myyjän lainaa, tai olet saattanut olla velkaa myyjälle vuokrista, jotka erääntyivät ennen sulkemista, mutta olivat maksamattomia ja perittäviä sinä päivänä .

Vastaavasti olet saattanut korvata myyjälle ennakkomaksut kolmansille osapuolille tulvavakuutuksesta tai asuntolainavakuutuksesta, jos olet ottanut myyjän asuntolainan. Nämä korvaukset näkyvät riveillä 106–112.

Laajuus, joka vähentää dollarin summa, joka sinun on tuotava loppuun asti, näytetään 200-sarjassa. Lainanottajan vakuusrahoitus näkyy rivillä 201, ja vastaava myyjän veloitus vakavasta rahasta joko rivillä 501 tai rivillä 506. Jälkimmäinen riippuu siitä, onko se saatettu loppuun (löydät sen riviltä 501) vai kokonaan tai osittain välittäjän hallussa vakavien rahojen palkkioina (löydät sen riviltä 506).

Ensimmäisen ostorahalainan nimellisarvo näkyy rivillä 202. Myyjän lainan määrä Lainanottajan ottama oletus näkyy rivillä 203. Toisen ostorahan asuntolainat tai ensimmäisen oman pääoman rahalainan alaiset asuntolainat esitetään rivillä 205 – 209. Osavaltioissa, joissa myyjä maksaa omistajan omistusoikeusvakuutuksesta, Lainanottajan hyvitys omistajan omistusoikeusvakuutuksen vakuutusmaksusta näkyy rivillä 204 ja veloitetaan myyjältä rivillä 507.

Kiinteistöverot ja ennakot, jotka jaetaan suhteellisesti lainanottajan ja myyjän välillä päättymispäivä on esitetty rivillä 210 kautta 212 lainanottajan puolella ja linjat 510 – 512 myyjien puolella. Yleiset kiinteistöverot, jotka ovat erääntyneet, mutta joita ei ole vielä laskutettu ja maksettava, hyvitetään luotonottajalle riveillä 210 ja 211 ja veloitetaan myyjältä vastaavilla 500-sarjan riveillä.

Arviot hyvitetään ja veloitetaan samalla tavalla linjat 212 ja 512, vastaavasti. Myyjän lainanottajalle antama sulkukustannusluotto näkyy 200- ja 500-rivisarjoissa.

Myyjän vanhat lainat, jotka on maksettu loppuun mennessä, näkyvät rivillä 508 ja 509. Jos takaisinmaksuja on enemmän, ne voidaan näyttää riveillä 513 – 519.

Löydät laskelman rahasummasta, joka sinun on tuotava loppuun asti (kutsutaan lainanottajan ”alimmaksi riviksi”) 300-sarjassa. Kaikki luotonottajalta maksettava summa, joka oli yhteensä rivillä 120, siirretään riville 301. Kaikki luotot, jotka vähentävät luotonottajalta maksettavaa määrää, lasketaan yhteen rivillä 302 ja vähennetään sitten riviltä 301, jolloin luotonsaajan alarivi näkyy rivillä. 303.

Myyjän alarivi, joka on rahan määrä, jonka myyjä saa sulkemisen yhteydessä, lasketaan samalla tavalla 600-sarjassa.

HUD-1 L-osa: Yksityiskohtainen selvitys Lainanottajan ja myyjän maksut

Lohkossa L on pitkä luettelo toimitusmaksuista. Vasemmassa sarakkeessa näkyvät maksut maksaa lainanottaja, ja oikeassa sarakkeessa näkyvät maksut maksaa myyjä. Tilitysmaksut on ryhmitelty seuraaviin rivisarjoihin:

• Rivisarja 700 näyttää välittäjän palkkiot, palkkiona pidätetyn talletuksen määrän ja kuinka palkkiot jaetaan kaikkien mukana olevien välittäjien kesken.
• Linjasarja 800 näyttää lainamaksut, kuten aloitusmaksun, pisteet ja kolmansien osapuolten palkkiot luotonantajalle, mukaan lukien arvioija, luottotietoyritys, veropalvelijat ja tulvasertifiointipalvelut .
• Rivisarja 900 näyttää etukäteen maksetut korot, asuntolainavakuutusmaksut ja asunnon omistajan vakuutukset.
• rivisarja 1000 näyttää vero- ja vakuutusvarannot, jotka lainanantajalle on maksettu lainojen päättäjille niiden lainanottajien keskuudessa, jotka ovat vaaditaan suorittamaan kuukausimaksut näistä kohteista suoraan luotonantajalle. Lainanantajan tarvitseman kuukausimäärä on vaihteleva, ja siitä voidaan joskus neuvotella lainan tyypin ja luotonsaajan taloudellisen tilanteen mukaan.
• Linjasarja 1100 näyttää omistusoikeusvakuutuksen ja talletusmaksut, mukaan lukien vakuutusmaksut. omistaja- ja lainapolitiikka, omistajan vakuutusmaksu (viitataan jälleen edellä kuvattuihin osiin J ja K). Myös asianajajapalkkiot sisällytetään tähän rivisarjaan.
• Linja 1200 sisältää luettelon valtion maksuista lain ja asuntolainan kirjaamisesta sekä siirtoveroista, jotka valtio, lääni ja kunta perivät usein. kiinteistö sijaitsee.Lisätietoja siirtoveroista, katso Solon artikkeli ”Kodin ostajat: mitä asiakirjoja voidaan odottaa sulkemisesi sulkemisen yhteydessä”.
• Linjasarja 1300 on tarkoitettu kolmansien osapuolten ylimääräisiin sulkumaksuihin, mukaan lukien tarkastajien palkkiot, katsastajien palkkiot ja palkkiot lisätalletustilapalveluista, kuten erillinen hallussapito tai talletustalletus.

Vertaa HUD-1: tä hyvässä uskossa arvioituun

Kuten edellä mainittiin, voit käyttää HUD-1 vahvistaa, että todelliset laina- ja sulkumaksut eivät ole nousseet arvioiduista maksuista, jotka näytit hyvässä uskossa (GFE). Tämän tehtävän helpottamiseksi laissa edellytetään, että escrower viittaa rivikohtiin GFE HUD-1: n vastaavien rivikohtien sisällä.

HUD-1: n sivu 3 esittää yksityiskohtaisen vertailun. Laki kieltää myös lainojen aloitusmaksujen, pisteiden ja siirtoverojen korotuksen summista. näkyy GFE: ssä, ja edellyttää, että hallitus kirjaa maksut ja kolmannen osapuolen palveluista perittävät maksut, jos kolmas osapuoli on s lainanantajan tai myyjän valitsemat hinnat, kuten arviointipalkkiot, luottoraportointipalkkiot, veropalvelumaksut, tulvasertifikaatit, ennakkomaksetut asuntolainavakuutukset ja omistusoikeusvakuutusmaksut, eivät koskaan nouse yli 10% arvioista. GFE-lomake, mukaan lukien selitys siitä, mitkä maksut eivät voi muuttua, löytyy HUD-verkkosivustolta.

HUOM-1: ssä ei ehkä ole huomannut virhettä, kun sulkeutumisesta ja liikkumisesta aiheutuu paljon vaivaa. tai odottamaton palkkio tai GFE: n korotus vasta sen jälkeen, kun se on ohi. Tällöin älä epäröi ottaa yhteyttä asianajajaan, joka avusti sinua sulkemisessasi, tai jos sinulla ei ollut, escrowee tai edes lainanantajalle. Lainanantajan on heti puututtava kaikkiin huolenaiheisiin, jotka liittyvät lainmaksun laittomaan korotukseen, koska se on laillisesti velvoitettu korvaamaan nämä sinulle. Jos laina- tai sulkemisvirkailijasi ei auta sinua, pyydä puhumaan jonkun kanssa sääntöjenmukaisuusosastolla .