”Myös vuokralla on positiivisia puolia. Mutta tuntuu siltä, että heität rahaa vain pois ”, hän sanoi. ”Tarkastan luultavasti (kiinteistöjen ilmoitukset) ehkä joka viikko, vain nähdäksesi, onko jotain ihmeellistä, kohtuuhintaista asuntoa, joka ponnahtaa esiin. Luulen, että se on enemmän haaveilevaa kuin toivottavaa tässä vaiheessa.”

Szuszwalak sanoi ymmärtävänsä, miksi asuntojen kannattaja keskittyy pienituloisten kotitalouksien taisteluihin. Mutta hän sanoi: ”Luulen, että puuttuu eräänlainen keskikomponentti. Olen tavallaan outossa paikassa, jossa en tee tonnia, mutta enemmän kuin monet tulorajoitetut ohjelmat sallivat.

Asuminen, joka sopisi hänen budjettiinsa – hän etsii jotain alle 250 000 dollaria – on osakehuoneisto, Szuszwalak sanoi. Tästä asunnosta Denver puuttuu.

Coloradon rakennusvirheitä koskevaa lakia, joka on tarkoitettu kuluttajien suojelemiseksi, syytettiin vuosien ajan uuden asuntorakentamisen puutteesta. Kriitikoiden mukaan laki melkein kutsui asianajajia järjestämään huoneistoomistajia haastamaan rakennusongelmia, mikä teki vakuutuksesta erittäin kallista. Laki muuttui vuonna 2017 ja edellytti, että yli puolet kompleksin asukkaista suostui ennen haastetta kehittäjälle. Denver on myös päättänyt, että kehittäjien ja urakoitsijoiden tulisi saada mahdollisuus korjata ongelmat ennen oikeudenkäyntien aloittamista. Mutta oikeustoimien mahdollisuus on edelleen huolestuttava, sanoi kiinteistöihin erikoistunut kiinteistökonsultti Greenly.

”Meidän on rakennettava aggressiivisesti keskituloisia asuntoja”, Greenly sanoi.

Rusty Crandall, kansallisen kehittäjän Meritage Homesin aluejohtaja, sanoi, että kodinrakennusteollisuus hylkäsi asunnot Coloradossa 2000-luvun alussa.

”Koko segmenttiä ei toimiteta, koska rakentajat eivät halunneet nostaa haastetta ”, hän sanoi.

Meritage” ei pääse condomaisemaan. Meillä on silti liikaa vaaraa. ”

Joten miten Denver saavuttaa kohtuuhintaisuuden kaikille?

Szuszwalakin puuttuva keskiosa saa kehittäjiltä huomion, jotka näkevät siellä mahdollisuuden. Crandall ajattelee lapsistaan: ”Kuinka heillä on mahdollisesti varaa kotiin, vaikka heillä olisi korkeakouluopetus ja hyvä työ ? ”

Crandallin Meritage on ryhtynyt toimiin ongelman ratkaisemiseksi kehittämällä kaupunkiasuntoja, jotka on rakennettu lähelle toisiaan, mikä säästää maa-alueita s. Aurorassa sijaitsevassa kaupunkiasuntokohteessa nimeltä Painted Prairie Meritage pitää hinnat edelleen kurissa tarjoamalla vähemmän vaihtoehtoja esimerkiksi keittiökaapeille ja kylpyhuonehanoille, jolloin kehittäjä voi tilata irtotavarana taloudellisesti. Suunnitelmat ovat yksinkertaisempia ja neliömetriä pienempiä.

Crandall sanoi, että hänen yrityksensä on todennut, että kuluttajat ovat halukkaita luopumaan säästöistä esimerkiksi kellareista. Meritagen pienikokoiset Painted Prairie -kaupungit myyvät alhaisilla 300 000 dollareilla, mikä on noin 140 000 dollaria vähemmän kuin Denverissä sijaitsevan kodin keskimääräinen sulkuhinta huhtikuussa.

Pienempi kehittäjä, Paul Malone, kohdistaa myös keskitason tulojen ostajat. Malone tuo komponentteja 39 yksikön huoneisto-projektiin, jota hän kutsuu Nightingaleksi Minnesotan moduulitalotehtaalta pystyttämään paikalle Denverin Uptownin naapurustossa. Rakennusvirheitä koskevan lain vuoksi haasteen vaaran vuoksi hän sanoi, että hänen vakuutuskustannuksensa ovat kolme kertaa suuremmat kuin ne olisivat, jos hän ei rakentaisi asuntoja. Hän aloittaa pienenä ja aikoo rakentaa vahvat suhteet ostajiinsa toivoen, että se kannustaa heitä työskentelemään hänen kanssaan ongelmien ratkaisemiseksi sen sijaan, että menisi oikeuteen.

Modulaarisen rakentamisen nähdään olevan tapa rakentaa tehokkaammin. . Nightingalella on studiot alkaen 250 000 dollaria, yhden makuuhuoneen 299 000 dollaria ja kahden makuuhuoneen 437 000 dollaria. Denver Metro Realtors of Realtorsin mukaan huhtikuun huoneiston mediaanihinta oli 322 000 dollaria.

Malone myönsi, että 39 yksiköllä ei ole suurta vaikutusta tarjontaan. Mutta hänen mukaansa muutkin kehittäjät harkitsivat keskihintisten huoneistojen rakentamista.

”Toivotan enemmän”, Malone sanoi. ”Koska vuosituhannen ikäisille on tärkeää, että heillä on varaa ostaa koteja.”

Habitat for Humanityn Lafferty kehittää myytävänä olevia asuntoja perheille, joilla ei ole Malonen kohteena olevien asiakkaiden ostovoimaa. Ja hän haluaa apua päättäjiltä.

Lafferty ehdotti esimerkiksi, että kaupungit voisivat alentaa kehittäjiltä vaadittavia suunnittelu- ja lupamaksuja, jos he rakentavat asuntoja matalan tai kohtuullisen tulotason vuokraajien tai ostajien ulottuville.

Denver harkitsee juuri sitä, sanoi Laura Aldrete, joka johtaa laitosta, jonka tehtävänä on selvittää, vastaavatko kehittäjän suunnitelmat kaupungin rakennuslupien myöntämisperusteita. Aldrete sanoi, että hänen suunnittelun ja kehittämisen osasto on aloittamassa pilottihanketta, joka tarjoaa nopeutettua lupaa ja alennettuja maksuja kohtuuhintaisen asunnon kehittäjille.

Aldrete lisäsi, että hän työskentelee Denverin asumisosaston johtajan Britta Fisherin kanssa projektissa, jossa selvitetään, miten kaavoitus voi lisätä kohtuuhintaisuutta.

”Vyöhyke monien vuosien ajan toimi päinvastoin, ”Aldrete sanoi. (Esimerkiksi suurten Denverin ja eri puolilla maata sijaitsevien kaupunkien kaavoitus yhden perheen kodeille söi maata ja nosti maakustannuksia.)

Osana projektiaan Aldrete harkitsee lähestymistavat, kuten sallia useamman duplexin ja tripleksin lisätä tiheyttä.Fisher sanoi, että lisävarusteasuntoyksiköt, jotka ovat nyt laillisia 25 prosentissa Denveristä, ovat toinen tapa lisätä varovasti missä tahansa maapaketissa asuvien ihmisten määrää. voisi myös luoda tapoja pienituloisille perheille ansaita tuloja tai usean perheen sukupolven elää lähellä ja tukea toisiaan, Fisher sanoi.

Mutta ADU: t voivat olla kalliita. Viime vuonna Denverin kaupunginvaltuusto hyväksyi 500 000 dollarin rahasto länsipuolen asukkaille ADU: iden rakentamiseen omaisuuteensa. Pienituloiset asunnonomistajat jotka suostuvat vuokraamaan kiinteistöt markkinoiden alapuolella, voivat saada jopa 25 000 dollarin lainoja toisen kodin rakentamiseen. Asunnonomistajien on maksettava laina takaisin vain, jos he myyvät kiinteistön 25 vuoden kuluessa.

Vuonna 2017 pormestari Michael Hancock pyrki auttamaan matala- ja keskituloisia perheitä pääsemään tyhjiin markkinahintaisiin huoneistoihin. Tämä johti alhaisempien tulotodistusten pääomaohjelmaan tai LIVE Denveriin, jonka mukaan vuokranantajat saivat kaupunkitukia, jotta perheet, jotka ansaitsevat 40–80 prosenttia alueen mediaanista, saisivat asunnon. Toistaiseksi vain 17 perhettä on sijoitettu asumiseen LIVE Denverin kautta.

Kaupungin asuntopäällikkö Fisher sanoi kaupungin arvioivan aloitetta. Hänen mukaansa kiinteistönhoitajien suuri vaihtuvuus on tarkoittanut, että kaupungin on pitänyt kouluttaa vuokranantajia ohjelman toiminnasta.

Vuonna 2017 kaupunki perusti asuntorahaston, jonka tavoitteena oli luoda ja säilyttää yli 6200 kohtuuhintaista asuntoja vuosikymmenen aikana. Se alkoi 15 miljoonalla dollarilla ja on sittemmin kaksinkertaistunut.

Rahastoa käytetään pääasiassa avustusten ja lainojen myöntämiseen auttaakseen yksityisiä kehittäjiä, jotka tarjoavat asuntoja alle markkinahintojen. Se rahoitetaan osittain veroilla, mukaan lukien marihuanan osalta, ja osittain maksuilla, jotka maksavat kehittäjät, jotka eivät halua itse rakentaa markkina-aluetta alhaisempaa asuntoa.

Vihreästi sanoi, että käteisen maksamisen sijaan rahasto, kenties kehittäjiä olisi vaadittava rakentamaan tietty määrä kohtuuhintaisia asuntoja kaupunkiin, jossa on tällä hetkellä noin 23 000 tulorajoitettua kotia. ”

” Tarvitsemme asuntoja ”, hän sanoi.

Fisher sanoi, että kaupunki voi luoda kannustimia kehittäjille poistamatta vanhoja. Hän viittasi viime vuosien kaavoitusmuutoksiin, jotka ovat antaneet kehittäjille mahdollisuuden rakentaa pitempiä, jos ne sisältävät kohtuuhintaisia asuntoja projekteissa.

”Se on ei yksittäisen työkalun poistamisesta tai yksittäisen työkalun lisäämisestä ”, Fisher sanoi.

Hänen mukaansa tarvitaan uusia rahoituslähteitä, jotta rakennetun asuntokannan alapuolelle päästään. Vuosikymmenien ajan tärkein rahoitusväline on ollut liittovaltion verohyvitykset. Kehittäjät, joille myönnetään hyvityksiä, myyvät ne sijoittajille käteistä, jonka he sitten käyttävät rakentamiseen. Valtion virasto jakaa sekä osavaltioiden että liittovaltion verohyvitykset kilpailuperiaatteella ja vastaanottaa yleensä paljon enemmän hakemuksia kuin se voi tyydyttää. Kehittäjät hakevat usein useita kertoja ennen apurahan voittamista.

Kuka on vastuussa kohtuuhintaisesta asunnosta?

James Roy II, Denverin yhteisöjärjestäjä, haluaa keskustelun siirtyvän kehittäjien ja päättäjien ulkopuolelle. Hän sanoi, että sairaalat ja koulut, joiden työntekijöitä hinnoitellaan Denverin asuntomarkkinoilta, voivat tarjota ratkaisuja, kuten lahjoittamalla maata tai myöntämällä avustuksia asumiskustannusten alentamiseksi. Roy sanoi, että taloudellinen valmennus, kotiomistustunnit ja muut työkalut on otettava käyttöön laajemmin auttaakseen köyhiä perheitä valmistautumaan ostamaan koteja.

”Vaikuttamme perheisiin. Se on yksilöitä. Se on lapsia”, Roy ”Ajattelemme sitä, koska asuntotuotanto menettää kaiken.”

Elena Martinez otti muutama vuosi sitten esitteen kotitalousluokasta. Lapsena Martinez oli vaihdellut äitinsä Los Angelesissa ja isänsä välillä Denverissä. Hän on kokenut kodittomuutta.

”Halusin vakauden. Minulla ei ollut sitä varta vasten”, hän sanoi.

Joillakin tavoin hänen omistamansa kurssi Jätti Martinezin surullisena. Hän tapasi luokkatovereita, jotka olivat paremmin valmistautuneita, sekä kiinteistönvälittäjiä ja lainanhoitajia, jotka eivät kannustaneet.

”Minusta tuntui tavallaan toivottomalta. Kuten minulla ei ollut kriteereitä ostaa koti ”, hän sanoi. ”Minulla ei ollut säästöjä tai tyynyä.”

Martinez ei antanut periksi. Hän muutti erään tyttärensä luokse säästämään rahaa ja maksamaan laskuja. Kaksi vuotta sitten Martinez osti talon Brightonissa.Hän oli vuokrannut kahdeksaksi vuodeksi Denverin Globeville-naapurustossa ja piti siitä siellä, mutta Brightonilla oli varaa ostaa. Hän sanoi, että hän ei halunnut käyttää yli 320 000 dollaria.

Martinez oppi kotiomistusluokassa laina- ja käsiraha-ohjelmista, joita järjestöt, kuten Colorado Housing and Finance Authority, tarjoavat. Martinez säästeli lopulta 5000 dollaria ja sai 15 000 dollaria CHFA: n ennakkomaksua toisen lainana.

Martinezilla on oma yritys, EHijole Tacos ja Catering. Hän aloitti äskettäin myös yön vuoron psykiatrisena teknikkona kuntoutuslaitoksessa päihteiden väärinkäyttäjistä toipuville naisille. Hänen aviomiehellään on myös kaksi työpaikkaa, toimitusmiehenä ja kadunhoitajana Denverin kaupungissa. Hänen asuntolainansa on 2160 dollaria kuukaudessa, melkein kaksinkertainen siihen, mitä hän maksoi vuokrasta. Hän maksaa 2300 dollaria kuukaudessa, koska haluaa päästä eteenpäin.

”Halusin todella (kodin omistamisen) rakenteen nuorempana”, hän sanoi. ”Valitettavasti en ole koskaan saavuttanut sitä. Nyt olen isoäiti, ja olen tehnyt sen. ”

Tämän kodinomistusluokan lisäksi Martinez hyvittää organisaatioita, jotka ovat auttaneet häntä yrittäjänä.

Yessica Holguin on toimitusjohtaja Denverin Center for Community Wealth Building -keskuksessa, joka käyttää työpaikkakoulutusta, yrittäjyyden kehittämistä ja muita strategioita auttaakseen historiallisesti unohdettujen yhteisöjen ihmisiä saamaan taloudellisen omavaraisuuden.

”Ei olisi huono, jos olisimme 2500 dollarin (kuukaudessa) huoneistojen rakentaminen, jos ihmisillä olisi varaa asua siellä ”, Holguin sanoi. .

Eric Kornacki on myös huolissaan kodin ostamisen taloudellisesta kannattavuudesta Denverissä. Vuonna 2009 hän auttoi käynnistämään elintarviketurvaprojektin, josta kasvoi Re: Vision-voittoa tavoittelematon organisaatio Westwoodissa. uusi voittoa tavoittelematon järjestö nimeltä Uplands Community Collective , joka toimii talonrakentajan rinnalla.

Kornackin tehtävänä on muun muassa varmistaa, että paikalliset palkataan kehittämisprojektin rakentamiseen Ylämaan kotitalonrakentaja Jeff Handlin ehdottaa: 2350 huoneistoa, kaupunkitaloa ja yhden – eri hintaan tarjotut omakotitalot sekä yritykset ja virkistysalueet tontilla Westminsterissä, Denverin pohjoispuolella.

Handlin on saanut jonkin verran palautetta alueen asukkailta, jotka ovat huolissaan avoimen tilan menettämisestä, ja saavuttaa heidän mielestään liian monta naapuria.

”Tarvitsemme tiheyttä, jotta naapurustomme olisi osallistavampi. Tiedän, että se ei ole suosittua ”, Handlin sanoi. ”Meidän kaikkien on mietittävä, kuinka monta ihmistä haluamme päästä käsiksi asunto-ekosysteemiin. Teltan on oltava isompi.”

Viihtyvien talonrakentajien toimitusjohtaja Gene Myers on erikoistunut koteihin pienituloisille ja keskituloisille. Myers ylpeilee tuotteidensa energiatehokkuudesta sanoen, että se pitää ne edullisina perheiden muuttamisen jälkeen.

Myers myi juuri 271. kodin yhdessä hänen Stapleton-projektissaan. . Hän sanoi kuulleensa vakiintuneiden asukkaiden halveksivia kommentteja siitä, mitä uudet asunnonomistajat saattavat tuoda naapurustolle. Hän sanoi, että heidän pelkonsa eivät toteutuneet.

”Eteisillä kuistilla ei ole sohvia, ” hän sanoi. ”He tarvitsivat vain mahdollisuuden.”

Korjaus: Toimittajan virheen vuoksi tämän tarinan edellisessä versiossa todettiin virheellisesti, että Gene Myers on rakentanut koteja Colorado Community Land Trustille. Hän ei ole.