Bruttovuokrakerroin (GRM) on helppo, kirjekuoren takana oleva menetelmä tuloja tuottavan kiinteistön arvon arvioimiseksi. Tunnetaan myös nimellä GIM tai bruttotulomenetelmä. Bruttovuokrakerroimen laskeminen antaa sijoittajille mahdollisuuden sijoittaa potentiaaliset sijoituskiinteistöt nopeasti vuokratuottojen perusteella.

GRM on myös laskelma, jota voidaan käyttää nopeasti muuttuvilla vuokramarkkinoilla . Se antaa hyvän tarkastelun siitä, onko vuokrakohde kannattavaa vai kannattamatonta markkinaolosuhteiden muuttuessa.

Tässä artikkelissa tarkastellaan erilaisia tapoja, joilla kiinteistösijoittajat voivat käyttää GRM: ää, kuinka luoda GRM luokitusasteikko ja edut ja haitat bruttovuokrakerroimen käyttämisessä mahdollisten vuokrakohdeinvestointien arvioimiseksi.

Mikä on bruttovuokrakerroin?

Bruttovuokrakerroin (GRM) vertaa bruttovuosivuokratuotot kiinteistön käypään markkina-arvoon. Koska bruttovuokraa käytetään, GRM ei ota huomioon normaalia toimintakustannuksia tai velanhoitoa.

GRM on yksinkertaistettu tapa analysoida vuokrakohteen arvo tulotavan avulla. Esimerkiksi Roofstock Marketplacea katsova kiinteistösijoittaja voi nopeasti ja helposti määrittää eri markkinoilla myytävien yhden perheen vuokra-asuntojen bruttovuokrakerroin.

Bruttovuokrakerroin ei kuitenkaan ole ’ t tarkoitus korvata kiinteistöjen arvon perusteellinen analyysi. Sen sijaan GRM: n laskeminen antaa sinulle ensi silmäyksellä, onko kiinteistön arvoinen lisäaikaa ja vaivaa analysoida yksityiskohtaisesti.

GRM: n laskeminen

Tässä on kaava bruttovuokrakertoimen laskemiseksi:

• Vuokran bruttokerroin = Kiinteistön hinta / Vuokran bruttotulo
• Esimerkki: 500 000 dollarin kiinteistöhinta / 42 000 dollaria vuotuiset bruttovuokrat = 11,9 GRM

GRM-laskennassa verrataan kiinteistön kysyttävää hintaa tai käypää markkina-arvoa bruttovuokratuotoihin. Bruttovuokrakerroimen käyttö on hyvä tapa tarkastella ”nopeasti”, kuinka nopeasti kiinteistö maksetaan pois sijoituksen tuottamasta bruttovuokrasta.

Tässä esimerkissä takaisinmaksuaika on vain alle 12-vuotiaita. Pidä kuitenkin mielessä, että kulut, kuten rutiinikorjaukset, yksikkökierrojen vajaakäyttö, kiinteistöverot ja vakuutukset, eivät sisälly tähän laskelmaan. Tämä johtuu siitä, että GRM-kaavassa käytetään bruttovuokraa eikä NOI: ta.

Esimerkkejä GRM-kaavan käytöstä

Yllä olevassa esimerkissä GRM-kaavaa käytettiin laskemaan bruttovuokrakerroin.

Bruttovuokrakerroinlaskentaa voidaan käyttää myös kahdella muulla tavalla:

1. Määritä käypä markkina-arvo bruttovuokran ja GRM: n perusteella vertailukelpoisille kiinteistöille samoilla markkinoilla.
2. Laske, minkä bruttovuokrojen tulisi perustua markkinoiden GRM: ään ja ostohintaan.

Katsotaanpa kahta muuta tapaa käyttää GRM: ää kaava.

Käyvän markkina-arvon määrittäminen GRM-kaavan avulla

Kiinteistön käyvän markkina-arvon määrittämiseksi sinun on tiedettävä, mikä GRM on vertailukelpoisille kiinteistöille samoilla markkinoilla ja mikä on bruttovuokra tai jos kiinteistö on tyhjä, bruttovuokrien ennustetaan olevan.

• GRM = kiinteistön hinta / bruttovuosivuokratulo
• kiinteistön hinta = bruttovuosivuokratuotot x GRM
• Esimerkki: 42 000 dollarin vuosivuokratuotot x 11,9 GRM = 499 800 dollaria (pyöristettynä 500 000 dollariin)

GRM-kaavan avulla lasketaan bruttovuokra

Otetaan nyt käytä GRM-kaavaa laskeaksesi bruttovuokran. Tätä laskutoimitusta varten sinun on tiedettävä kiinteistön käypä markkina-arvo ja mikä on GRM vertailukelpoisille kiinteistöille samoilla markkinoilla.

• GRM = Kiinteistön hinta / bruttovuosivuokratuotot
• Vuotuiset bruttotulot = kiinteistön hinta / GRM

• Esimerkki: 500 000 dollarin kiinteistön hinta / 11,9 GRM = 42 016 dollaria (pyöristettynä alaspäin 42 000 dollariin)

Kuinka luoda GRM-asteikko

Kun investoit vuokraan kiinteistö ostat tuloja tuottavan sijoituksen ja tulovirta, jonka kiinteistö tuottaa. Vaikka alempi GRM voi tuottaa tarpeeksi tuloja kiinteistön maksamiseksi nopeammin, sijoittajien tulisi myös ottaa huomioon kiinteistön ikä ja mahdollisuudet korkeampiin ylläpitokustannuksiin.

Vanhempi kiinteistö, jonka GRM on alhainen, voi näyttää hyvältä. Jos kuitenkin on tehtävä paljon kunnossapitotöitä, avoin työpaikka voi olla suurempi, mikä puolestaan luo pienemmän kassavirran ja suuremman brutto-omaisuuden.

Siksi on hyödyllistä kehittää GRM-luokitusasteikko markkinoillesi näin:

• Matala GRM = vanha kiinteistö, jonka huoltoa on lykätty tai joka tarvitsee suuria peruskorjauksia, kuten katon vaihto tai uusi lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmä.
• Keskimääräinen GRM = viimeisten 10 tai 20 vuoden aikana rakennettu kiinteistö, joka tarvitsee päivitystä, kuten energiatehokkaat ikkunat, laitteiden vaihto tai ulkomaalaus.
• Yli keskiarvo GRM = rakennettu kiinteistö viimeisen 10 vuoden aikana, mikä vaatii vain rutiinihuoltoa kiinteistön arvon ylläpitämiseksi ja vuokrien pitämiseksi markkinoilla.
• Korkea GRM = upouusi kiinteistö, jolla on pienemmät rutiinihuoltokustannukset uusilla laitteilla ja huipputason sähköllä , LVI- ja LVI-järjestelmät.

Kehittämällä GRM-luokitusasteikon markkinoillesi voit käyttää bruttovuokrakerroinlaskentaa tasapainottamaan omaisuuden iän ja mahdollisten lisääntyneiden ylläpitokustannusten välistä riskiä.

Omaisuusikän lisäksi voit ottaa huomioon myös Roofstock -asuinalueen vertaamalla samalla alueella sijaitsevien kiinteistöjen GRM-arvoja.

Mikä on hyvä bruttovuokrankerroin?

Samalla tavalla aktivointiaste vaihtelee kiinteistöomaisuusluokkien ja markkinoiden välillä, myös GRM: t vaihtelevat.

Esimerkiksi yhden perheen vuokraus 11,5 GRM: llä voi olla suuri asia Atlantan kaltaisessa suurkaupungissa, mutta se olisi aivan liian matala Texasin Lufkin-markkinoilla, jossa GRM on 7,0 tai enemmän. Paras tapa päättää, onko GRM hyvä, on käyttää bruttovuokrakerrointa vertaamalla vertailukelpoisia kiinteistöjä samalla markkina-alueella.

Plussat & GRM: n käytön haitat

Kiinteistösijoittajat käyttävät bruttovuokrakerrointa kolmesta syystä: GRM käyttää helposti saatavilla olevaa tietoa, se on helppo laskea ja säästää aikaa seulomalla mahdollisesti huonoja tarjouksia.

On kuitenkin myös haittoja bruttovuokrakerroin. Tässä ovat GRM-kaavan käytön suurimmat edut ja haitat.

GRM: n käytön edut

• GRM on merkityksellisempi kuin kiinteistön hinta, neliömetrin hinta tai yksikköhinta, koska se pitää vuokratuloja tuottavana.
• GRM on helppokäyttöinen esiseulontatyökalu, jolla voidaan arvioida useita kiinteistöjä ja päättää, mikä tarjoaa eniten potentiaalista arvoa vuokratulojen perusteella. kysyntähinta.
• GRM: ää voivat käyttää sekä ostajat että myyjät. Myyjä, jolla on täysin päivitetty ja hyvin hoidettu kiinteistö ja kokenut vuokralainen, voi hinnoittaa kiinteistön kysyttävällä hinnalla, joka on hieman korkeampi kuin markkinoiden GRM. Toisaalta ostaja etsii GRM: ää, joka on hieman alempi kuin markkinoiden GRM, koska hinta voi olla markkinoiden alapuolella.

GRM: n käytön haitat

• Liikekustannuksia ei oteta huomioon GRM-laskennassa.
• Normaalien yksikkökäännösten vajaakäyttöastetta ja huonosti hoidettua kiinteistöä ei oteta huomioon GRM: ssä. ovat hyödyllisiä vain, kun verrataan samankaltaisia kiinteistötyyppejä samalla naapurustolla tai markkinoilla.

GRM vs. yläraja Laskenta

Sekä GRM että yläraja lasketaan tulomenetelmää käyttäen, mutta molemmat kaavat analysoivat kiinteistön arvoa kahdella eri tavalla. Ylärajakaavassa käytetään nettotuloja (NOI) ja otetaan huomioon normaalit toimintakustannukset, kuten korjaukset, hallintopalkkiot, kiinteistöverot ja vakuutukset.

Ylärajan laskentakaava on:

• Aktivointiaste = NOI / markkina-arvo

Tässä on esimerkki siitä, kuinka kahdella vuokra-kiinteistöllä, joilla on sama GRM, voi olla erilaiset aktivointiasteet:

Omaisuus nro 1

Markkina-arvo 250 000 dollaria

Bruttotuotot 30 000 dollaria

NOI 20 000 dollaria

8,33 brutto grammaa

Kattoaste 8%

Omaisuus nro 2

Markkina-arvo 250 000 dollaria

Bruttotulot 30 000 dollaria

NOI 15 000 dollaria

8,33 GRM

Korkoaste 6%

Tämä ei välttämättä tarkoita, että kiinteistö nro 1, jolla on korkeampi yläraja, on parempi sijoitus kuin kiinteistö nro 2. Esimerkiksi ensimmäisen kiinteistön omistaja voi viivyttää tarvittavaa huoltoa pitääkseen NOI-arvon korkealla.

Toisaalta kahden kiinteistön omistaja on saattanut käyttää äskettäin 5000 dollaria vuokran päivittämiseen, mikä luo lyhyemmän aikavälin matalamman NOI: n, mutta pitkällä aikavälillä korkeamman NOI: n, kun kulut palautuvat normaaliksi .

Jos kahden kiinteistön omistaja pystyy tuottamaan lisäksi 2500 dollaria vuotuisia vuokratuloja päivitetystä kiinteistöstä, myös yläraja ja GRM muuttuvat:

Viimeiset ajatukset

Bruttovuokrakerroin antaa kiinteistösijoittajille nopean ja helpon tavan arvioida ja sijoittaa mahdollisia kiinteistösijoituksia. GRM on helppo laskea helposti saatavissa olevan tiedon avulla.

Bruttovuokrakerroijan käyttämiselle on kuitenkin rajoituksia. GRM perustuu bruttotuloihin, eikä siinä oteta huomioon toimintakuluja. Myös bruttovuokrakerroimia voidaan käyttää vain verrattaessa samanlaisia vuokrakohteita samoilla alueilla tai markkinoilla.

>