Lis pendens on pitkäaikainen, usein väärin ymmärretty oppi epätavallisista kiinteistöalan eduista. Lis pendens -oppi tarkoittaa kirjaimellisesti ”vireillä olevaa asiaa”, ja lis pendens -ilmoitukset ovat välineitä, joiden avulla osapuoli, jolla on kirjattu tai puuttumaton kiinteän omaisuuden vaatimus, voi asettaa kiinteistöstä kiinnostuneet kolmannet henkilöt ilmoittamaan vaatimuksesta tai korosta.

Kiinteistöalalla työskentelevien osapuolten tulisi tietää nämä neljä asiaa lis pendensistä:

lis pendens -ilmoituksen sisällöllä on merkitystä.

Monissa osavaltioissa lis pendens -ilmoituksiin sovelletaan lakia, mikä tarkoittaa, että ilmoitusta tarjoavan osapuolen on lakisääteisenä etuna noudatettava ilmoituksessa esitettyjä vaatimuksia, jotka laki vaatii tai ilmoitus on pätemätön. lis pendens on yleisen oikeuden oppi, monissa lis pendens -kysymyksissä käydään erimielisyyksiä siitä, onko ilmoitus riittävän riittävä, jotta sillä olisi teknisiä vaikutuksia.

Lis pendens -ilmoitukset voivat olla tehokas työkalu.

Koska lis pendens kirjataan tyypillisesti kiinteistöön tietueiden mukaan lis pendensin vaikutus on se, että se huomauttaa toiset siitä, että kiinteistöstä on kiista. Jokainen, joka ostaa tai kiinnostaa kiinteistöä lis pendensin jälkeen, on kiinnostunut lis pendensistä. Lis pendens -ilmoitus parantaa siten puolueiden vivutetta, jolla on epäselvät oikeudet tai kiinnostus kiinteistöihin. Esimerkiksi, jos on kiistaa kiinteistöjen hankkimista koskevan aiesopimuksen täytäntöönpanokelpoisuudesta, mahdollinen ostaja voi lisätä vaatimuksiinsa lisämaksua lis pendens -ilmoituksen avulla edellyttäen, että ostaja on vakuuttunut siitä, että sillä on sitova, mutta vielä realisoimaton oikeus ostaa kiinteistö. Vastaavasti, jos on kysyttävää kiinteistökehityssopimuksen täytäntöönpanokelpoisuudesta, mahdollinen rakennuttaja voi suojata omaisuuteen liittyviä etujaan ja estää lisäkeskustelut ilmoituksella kiinteistöjen vaihtoehtoisen käytön.

Lis pendens -ilmoitusten väärä käyttö aiheuttaa myös riskin.

Lis pendens -ilmoitusten nauhoittaminen väärässä yhteydessä, ennenaikaisesti tai sopimattomaan tarkoitukseen voi aiheuttaa vastuuta osapuolelle puolustaa kiinnostusta. Lis pendens -ilmoituksen liian innokas käyttö voi olla omistusoikeuden loukkaaminen. Monilla lainkäyttöalueilla tämä voi altistaa osapuolen merkittävälle välilliselle ja johdannaisvastuulle sekä monissa lainkäyttöalueille vastuulleen halvennetun asianajajan palkkioista.

Paikallisten käytäntöjen ja lakien ymmärtäminen lis pendens -asioissa on tärkeitä.

Lis pendens -lainsäädäntö ja käytäntö eroavat toisistaan – joskus dramaattisesti – lainkäyttöalueiden välillä. Äskettäinen liittovaltion tapaus korostaa lis pendensin käytön riskiä tuntemattomalla lainkäyttöalueella. Siellä New Yorkin toimiluvan saanut asianajaja esiintyi pro hac -varapuheenjohtajana Wisconsinin liittovaltion tuomioistuimessa ja jätti lis pendens -ilmoituksen asiakkaidensa vaatimuksista. Riidanalainen väite, joka oli ilmoituksen perusta, koski henkilökohtaista omaisuutta koskevaa vaatimusta, jota ei ollut vielä rajoitettu tuomioksi. Koska vaatimus ei liittynyt ilmoituksen kohteena olevaan kiinteistöön ja Wisconsinin lain mukaisessa ilmoituksessa esiintyvien muiden teknisten puutteiden vuoksi, kantajan strategia epäonnistui ja liittovaltion käräjäoikeus kumoaa ilmoituksen ja rangaisee asianajajaa sekä asianajajaa. asianajajan asiakas. Asianajaja menetti myös pro hac vice -aseman eikä pystynyt jatkamaan asiakkaansa edustamista osapuolten välisessä ensisijaisessa kiistassa.