Yhteinen vuokraus on kiistatta suosituin testamentin välttämisen laite. Ja miksi ei? Yhteisessä vuokrassa omistettu kiinteistö siirtyy automaattisesti ilman todistusta eloonjääneelle omistajalle, kun yksi omistaja kuolee. Yhteisen vuokrasuhteen perustaminen on helppoa, eikä se maksa penniäkään.

Yhteinen vuokrasopimus toimii usein hyvin, kun pariskunnat (naimisissa tai ei) ostavat kiinteistöjä, ajoneuvoja, pankkitilejä, arvopapereita tai muuta arvokasta Voi kuitenkin olla joitain vakavia haittoja (joista keskustellaan jäljempänä), varsinkin jos omistat omaisuutta itse ja ajattelet tehdä joku muu vuokralaiseksi vain testamentin välttämiseksi.

Monissa osavaltioissa naimisissa olevat pariskunnat (tai rekisteröidyt kotipartnerit tai kansalaisyhteiskunnan kumppanit) eivät useinkaan ota omistukseensa yhteisessä vuokrasuhteessa, vaan ”kokonaisuudessaan”. Molemmat välttävät testamenttia samalla tavalla. Jos olet kiinnostunut tästä vaihtoehdosta, lue tämä ensimmäinen osa yleisiä yhteisiä vuokrasääntöjä varten; tarkista sitten vuokrasopimus kokonaisuudessaan.

Kuinka yhteinen vuokrasopimus välttää testamentin

Kun yksi yhteisomistaja (kutsutaan yhteisvuokralaiseksi, vaikka sillä ei ole mitään tekemistä vuokraamisen kanssa) kuolee, eloonjääneet omistajat saavat automaattisesti kuolleen omistajan osuus yhteisestä vuokrakiinteistöstä. Tätä automaattista siirtoa eloonjääneille kutsutaan ”perhe-eloonjäämisen oikeudeksi”. Omaisuus ei käy testamenttituomioistuimen läpi – perhe (t) tarvitsee vain sekoittaa yksinkertaisia asiakirjoja saadakseen omaisuuden nimiin.

Tarkat vaiheet riippuvat kiinteistön tyypistä, mutta yleensä kaikki uuden omistajan on täytettävä yksinkertainen lomake ja esitettävä se kuolintodistuksella omistustietojen pitäjälle: pankille, valtion moottoriajoneuvoyksikölle tai läänin kiinteistörekisteritoimistolle.

ESIMERKKI : Evelyn ja hänen tyttärensä Miya omistavat yhdessä auton, joka on rekisteröity heidän nimiinsä yhteisvuokralaisina, joilla on perhe-oikeus. Kun Evelyn kuolee, hänen puoliintumisaikansa autoon menee tyttärensä luo ilman todistusta. Pelkästään Miyan on täytettävä vain yksinkertainen lomake ja toimitettava se valtion moottoriajoneuvovirastolle.

Jos olet yhteinen vuokralainen, et voi jättää osuutta kenellekään muulle kuin eloonjääneille yhteisvuokralaisille. . Joten vaikka tahtosi nimenomaan jättää puolikiinnostasi yhteisestä vuokratalosta jollekin muulle, sillä ei ole vaikutusta. Elossa oleva yhteinen vuokralainen omistaa kiinteistön automaattisesti kuolemasi jälkeen.

Tämä sääntö on kuitenkin vähemmän raudallinen kuin se saattaa kuulostaa. Useimmissa olosuhteissa yhteinen vuokralainen voi helposti ja yksipuolisesti rikkoa yhteisen vuokrasopimuksen milloin tahansa ennen kuolemaa.

ESIMERKKI: Eleanor ja Sadie omistavat yhdessä talon yhteisinä vuokralaisina. Sanomatta Sadielle Eleanor allekirjoittaa teon (ja kirjaa sen läänin maanrekisteritoimistoon), jossa hän siirtää puolikiintymyksensä itseltään yhteisenä vuokralaisena itselleen ”yhteiseksi vuokralaiseksi”. (Yhteinen vuokrasopimus on yhteisomistuksen muoto, joka ei sisällä perhe-oikeutta.) Tämä lopettaa yhteisen vuokrasopimuksen, jolloin Eleanor voi vapaasti jättää puolikiinnostuksensa omaisuuteen jollekin muulle testamentissaan.

Voit myös kiinnostaa kiinnostuksesi jollekin muulle. Jos teet niin, uudet omistajat eivät ole yhteisiä vuokralaisia; sen sijaan heistä tulee ”yhteisiä vuokralaisia”. Yhteisellä omaisuudella ei ole oikeutta eloonjäämiseen vuokralla.

ESIMERKKI: Sean ja Alice omistavat vanhemmiltaan perimänsä rantatalon yhteisessä vuokrasopimuksessa. Sean antaa puolikas kiinnostuksensa aikuisille lapsilleen. Kun Alice kuolee, hänen kiinnostuksensa ei automaattisesti kohdistu Seanin lapsiin. Sen sijaan se kulkee hänen tahtonsa mukaisesti.

Yhteisen vuokrasuhteen rajoitukset

Yhteisen omistuksen tehokkuudelle testamentin välttämisstrategiana on selkeät rajat.

Testamenttia ei vältetä, kun viimeinen omistaja kuolee. Yhteisen vuokrasuhteen testamentin välttämisen osa toimii vasta ensimmäisen omistajan kuollessa. (Tai jos yhteisvuokralaisia on kolme, vasta kahden ensimmäisen kuollessa ja niin edelleen.) Kun viimeinen omistaja kuolee, kiinteistön on läpäistävä testamentti ennen kuin se siirtyy kenelle tahansa, joka sen perii, paitsi jos viimeinen omistaja käytti erilaista testamentin välttämismenetelmää, kuten omaisuuden siirtämistä elävään luottamukseen. Sitä vastoin jotkut muut testamentin välttämisen välineet, kuten elävät luottamuslaitokset tai kuolemantapauksessa maksettavat tilit, antavat sinun nimetä edunsaajan, joka perii ilman testamenttia, kun toinen omistaja kuolee.

Testamentti on ei vältetä, jos molemmat omistajat kuolevat samanaikaisesti. Siinä erittäin epätodennäköisessä tapauksessa jokaisen omistajan osuus omaisuudesta siirtyisi hänen tahtonsa mukaisesti. Jos yhteinen vuokralainen kuoli ilman pätevää tahtoa, omaisuus menisi kunkin lain omistajan lähisukulaisille valtion lain mukaan. Joko niin, testamentti olisi todennäköisesti tarpeen.

Yhden omistajan kyvyttömyys saattaa houkutella muita. Jos yksi yhteisomistaja muuttuu toimintakyvyttömäksi eikä pysty tekemään päätöksiä, muiden omistajien toimintavapautta rajoitetaan. Tämän ongelman voi välttää, jos jokainen yhteisomistaja allekirjoittaa asiakirjan nimeltä ”Pysyvä valtakirja” ja antaa jollekin valtuudet hoitaa asioita, jos hän ei pysty siihen tai jos omaisuus siirretään elävälle luottamusjärjestelmälle.

Haitat uuden yhteisvuokralaisen lisäämisestä vain testamentin välttämiseksi

Yhteinen vuokravakuutus on yleensä huono kiinteistönsuunnitteluvalinta, kun vanhempi henkilö, joka haluaa vain välttää testamentin, asettaa yksinomaisen omaisuuden yhteiseen vuokrasuhteeseen jonkun muun kanssa. Uuden omistajan lisääminen tällä tavoin aiheuttaa useita potentiaalisia päänsärkyä.

Annat kiinteistön pois. Jos teet jonkun toisen yhteisomistajaksi omaisuudelle, jonka omistat nyt itse, luovutat puolet omistuksesta. uusi omistaja voisi myydä tai kiinnittää osuutensa – tai menettää sen velkojille tai avioerossa.

ESIMERKKI: Arizonalainen nainen lisäsi aikuisen poikansa osakehuoneistonsa omistajaksi yhteisvuokralaiseksi. maksoi kaikki kiinteistön kulut ja sai kaikki tulot vuokrasta vuokralaisille. Myöhemmin IRS nosti poikaa maksamattomista tuloveroista, ja lopulta huoneisto myytiin verojen maksamiseksi. Äiti sai puolet tuotosta. toisella puoliskolla väittäen, että hän oli ainoa todellinen omistaja, koska yhteinen vuokrasopimus oli luotu vain kiinteistöjen suunnittelua varten. Hän hävisi. (Nikirk v. US, 2003, WL 22474742 (D. Ariz. 2003).)

Lahjavero voidaan arvioida siirrosta. Jos lahjat yhdelle henkilölle (paitsi puolisollesi) yhden vuoden aikana ylittävät lahjaverovapautus (15 000 dollaria vuodelle 2020), sinun on tehtävä lahjaveroilmoitus IRS: lle. Veroa ei tosiasiallisesti tarvitse maksaa, ennen kuin jätät tai luovutat veronalaista lahjaa erittäin suuren määrän (11,58 miljoonaa dollaria vuonna 2020).

On yksi iso poikkeus: Jos kaksi tai useampi henkilö omistaa pankin mutta yksi henkilö sijoittaa kokonaan tai suurimman osan rahasta, lahjaveroa ei veroteta kyseiseen henkilöön. Teorian mukaan koska lahjoittajalla on edelleen valta nostaa rahaa, lahjaa ei ole vielä tehty. verotettavaa lahjaa voidaan kuitenkin tehdä, kun toinen yhteinen vuokralainen nostaa siitä rahaa (IRS Priv. Ltr. sääntö 94-27003, 1994.)

Se voi synnyttää riitoja kuolemasi jälkeen. Monet vanhemmat ihmiset tekevät virheen, kun lisäävät jonkun yhteisenä vuokralaisena pankkitilille vain ”mukavuuden vuoksi”. He haluavat jonkun auttavan heitä tallettamalla sekkejä ja maksamalla laskuja. Mutta alkuperäisen omistajan kuoleman jälkeen yhteisomistaja voi väittää olevansa tai hänellä on oikeus elossa olevana yhteisvuokralaisena pitää tilillä olevat varat. Joissakin tapauksissa ehkä kuollut henkilö todella tarkoitetulla – on liian myöhäistä kysyä Valitettavasti tällainen sekaannus johtaa usein katkeriin ja pysyviin perhehiloihin, joista osa taistellaan tuomioistuimessa.

Jos haluat vain jonkun kirjoittavan sekkejä sinulle, harkitse ”mukavuus” -tilin avaamista tai antamalla luotetulle henkilölle ”valtakirja”. Kumpi tahansa tapa antaa jollekulle valitsemasi viranomaisen käyttää rahaa tililläsi, mutta vain puolestasi.

Eloonjäänyt puoliso voi jättää tuloveroeron. Jos teet puolisostasi yhteisen vuokralaisen kanssasi omistamallasi omaisuudella erikseen, leski voi menettää potentiaalisesti suuren verovähennyksen myöhemmin, kun kiinteistö myydään.

Sinun on huolehdittava tästä ongelma vain, jos:

• omistat kiinteistön erikseen ja haluat tehdä puolisostasi nyt yhteisen vuokralaisen sen sijaan, että jätät omaisuuden hänelle kuollessasi
• kiinteistö ” s arvo on noussut (tai odotat sen nousevan), ja
• et asu yhteisöomaisuuden osavaltiossa (yhteisöomaisuuden osavaltiot ovat Arizona, Kalifornia) (esimerkiksi Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington tai Wisconsin).

Ongelman ymmärtämiseksi sinun on tiedettävä vähän verohallinnon veropohjasäännöistä. Minkä tahansa omaisuuden veropohja on määrä, josta verotettava voitto syntyy, kun kiinteistö myydään. Yleensä perusta on se, mitä maksoit kiinteistöstä, joitain muutoksia. Esimerkiksi, jos ostat antiikki 100 dollaria, tämä summa on perusta. Jos myyt 20 vuotta myöhemmin, hintaan 400 dollaria, IRS-sääntöjen avulla voit vähentää 100 dollarin veropohjan ja jättää 300 dollaria verotettavaa voittoa.

Jos omistat kiinteistön itse ja jätät sen puolisollesi osoitteessa kuolemassasi hänen veropohjansa on kiinteistön markkina-arvo sen perintöajankohtana. Jos omaisuuden arvo on noussut, perusta nousee (veroarkossa ”se” nousi ”). myös. Se on hyvä, koska korkeampi peruste tarkoittaa pienempää verotettavaa tuloa, kun kiinteistö myydään.

Jos sen sijaan siirrät yksinomaisen omaisuuden puolisosi yhteiseen vuokrasopimukseen, puolet verosta anna oleskelut täsmälleen samat; sitä ei tehosteta. (26 USC § 2040.)

Kuten edellä todettiin, yhteisöomaisuuden pariskunnille on erityissääntö: yhteisomaisuuden molemmat puolet saavat tehostetun perustan, kun yksi puoliso kuolee. jos yhteisöomaisuutta pidetään yhteisessä vuokrassa. Mutta siinä tapauksessa eloonjääneen puolison on näytettävä IRS: lle, että yhteinen vuokrakiinteistö oli itse asiassa yhteisön omaisuutta – toisin sanoen että se ostettiin yhteisöomaisuuden varoilla. yhteinen vuokrasopimus, IRS menee läpi. Saatat olla parempi, jos omistat ensin omaisuuden arvon yhteisön omaisuutena.