Remarque: cet article fait référence à un formulaire en cours d’utilisation jusqu’au 3 octobre 2015. Pour ceux qui soumettent une demande de prêt hypothécaire à partir de ce date, deux nouveaux formulaires, appelés «estimation de prêt» et «divulgation de clôture», remplacent la déclaration de règlement HUD-1, l’estimation de bonne foi et le formulaire de divulgation de la vérité des prêts qui étaient auparavant exigés dans les clôtures de prêts hypothécaires. Si vous avez fait une demande de prêt hypothécaire avant le 3 octobre 2015, vous recevrez un HUD-1. Cet article peut vous aider à mieux comprendre ce formulaire, ce qui est important car, d’une part, il peut vous aider à prouver un gain ou une perte. lorsque vous vendez votre maison.

Le HUD-1 fournit une image du côté monétaire de la fermeture de la propriété. Il montre tous les transferts d’argent entre vous, en tant qu’acheteur, et le vendeur, et tous vos frais de clôture, y compris les frais d’entiercement et de titre, ainsi que les coûts de votre prêt. Il s’agit d’un formulaire normalisé que votre agent de règlement ou «séquestre» a rempli à la clôture, comme requis pour toutes les clôtures impliquant un prêteur assuré par le Loi sur les procédures de règlement immobilier («RESPA») (12 USC § 2601–2617).

Le HUD-1 est un document important. Le formulaire indique où votre argent d’achat a été dépensé. Vous pouvez comparer le HUD-1 à l’estimation de bonne foi («GFE») qui vous a été donnée par votre prêteur lorsque vous avez demandé votre prêt pour vous assurer que vous n’avez pas été surfacturé pour les frais de prêt, de titre, d’enregistrement de document ou de dépôt fiduciaire. Lire En savoir plus sur la comparaison de votre HUD-1 avec le GFE ci-dessous.

Il est également important de sauvegarder votre HUD-1 pour votre spécialiste en déclarations. Vous en aurez besoin l’année de votre achat, ainsi que l’année de la vente de la propriété.

Le formulaire HUD-1 lui-même a été créé par le Département américain du logement et du développement urbain («HUD») ), et a été mis à jour périodiquement par HUD. La dernière version est disponible sur le site Web de HUD.

Que montre le HUD-1?

Le HUD-1 est un formulaire en plusieurs parties, divisé en sections par sujet, comme décrit en dessous de. Il est également divisé entre le côté acheteur et le côté vendeur. L’acheteur est appelé «emprunteur» sur le formulaire car le HUD-1 a été créé pour expliquer les clôtures impliquant un financement par un prêteur. Cependant, le HUD-1 est parfois utilisé dans les transactions en espèces uniquement lorsqu’il est fermé par une compagnie d’assurance de titres ou une société d’entiercement distincte.

HUD-1 Sections A à I: Informations de référence et d’identification

Le haut de la première page du HUD-1 affiche des informations sur les parties, l’hypothèque et la clôture.

Le numéro de dossier (Section B. 6.) est le numéro de dossier de l’agent de règlement, et on vous le demandera si vous appelez le séquestre (ou l’assureur de titre, si la même société) avec des questions sur le titre ou le séquestre. Le numéro de prêt (section B.7.) Est le numéro de compte du prêteur pour votre prêt, et vous en aurez besoin chaque fois que vous demanderez des informations à votre prêteur ou à tout prêteur qui pourrait acheter votre prêt à l’avenir.

HUD-1 Section J et K: Résumés des coûts et des crédits

Les sections J et K montrent les transactions entre l’emprunteur et le vendeur et résument les frais et paiements de la section L sur la page suivante. Les numéros de ligne des séries 100, 200 et 300 concernent l’emprunteur. Les numéros de ligne des séries 400, 500 et 600 appartiennent au vendeur. Une partie de cela devient un peu sèche, mais cela vaut la peine de parcourir pour vous assurer de bien comprendre le formulaire.

La transaction de base entre l’emprunteur et le vendeur est présentée dans les séries 100 et 400 lignes – en en d’autres termes, combien vous payez pour la maison et sous quelle forme. Les deux côtés (du côté de l’emprunteur et du côté du vendeur) se reflètent généralement. La série 100 montre les débits à l’emprunteur et la série 400 montre les crédits correspondants au vendeur.

Le prix d’achat du bien immobilier se trouve aux lignes 101 et 401. Tout prix d’achat supplémentaire pour un bien meuble vendu avec le bien immobilier, le cas échéant, se trouve aux lignes 102 et 402.

Vous remarquerez peut-être que la ligne 103 du côté de l’emprunteur, qui correspond au total de tous les frais de règlement de l’emprunteur indiqués à la section L, ne pas avoir de ligne correspondante du côté du vendeur. En effet, les frais de règlement du vendeur sont déduits du prix d’achat, plutôt que crédités sur le prix d’achat comme du côté de l’acheteur. Vous trouverez les frais de règlement du vendeur à la ligne 502, où ils « sont soustraits du montant brut dû au vendeur à la ligne 420.

Le coût de la nouvelle construction, lorsqu’il n’est pas inclus dans le prix d’achat , est indiqué à la ligne 104. Le prix d’achat d’une maison préfabriquée, lorsqu’il est facturé séparément du prix du terrain, est indiqué à la ligne 105.

La ligne 120 est intitulée «Montant brut dû par l’emprunteur». C’est la somme de tout l’argent que vous payez pour le prix d’achat, le coût de tous les autres achats et les frais de règlement totaux.En conséquence, du côté du vendeur, le total du prix d’achat et des autres sommes dues par l’emprunteur au vendeur est indiqué à la ligne 420 en tant que « Montant brut dû au vendeur ».

Les autres lignes des 100 et Les séries 400 sont utilisées pour divers remboursements au vendeur. Si votre contrat vous obligeait à rembourser le vendeur pour ses paiements antérieurs qui vous bénéficieront à l’avenir, vous trouverez ces chiffres aux lignes 104 à 105 et 404 à 405. Pour Par exemple, vous avez peut-être dû rembourser au vendeur les excédents de taxes et les comptes de réserve d’assurance si vous avez pris en charge le prêt du vendeur, ou vous avez peut-être dû au vendeur des loyers du locataire qui étaient dus avant la clôture, mais qui étaient impayés et recouvrables à cette date. .

De même, vous avez peut-être remboursé au vendeur des acomptes versés à des tiers pour une assurance contre les inondations ou une assurance hypothécaire si vous avez pris en charge l’hypothèque du vendeur. Ces remboursements sont indiqués aux lignes 106 à 112.

Des crédits qui réduisent le le montant en dollars que vous devez apporter à la clôture est indiqué dans la série 200. Le crédit d’argent sérieux de l’emprunteur apparaît à la ligne 201, avec le débit du vendeur correspondant pour l’argent sérieux à la ligne 501 ou à la ligne 506. Cette dernière dépend du fait qu’elle soit clôturée (trouvez-la à la ligne 501), ou en totalité ou en partie de l’argent sérieux est détenu par un courtier à titre de paiement de commissions (trouvez-le à la ligne 506).

Le montant nominal du premier prêt d’argent d’achat est indiqué à la ligne 202. Le montant du prêt d’un vendeur pris en charge par l’emprunteur est indiqué à la ligne 203. Les hypothèques de deuxième achat ou les prêts sur valeur domiciliaire qui sont subordonnés au premier prêt d’argent d’achat figurent aux lignes 205 à 209. Dans les États où le vendeur paie la police d’assurance titres du propriétaire le crédit de l’emprunteur pour la prime de la police d’assurance titres du propriétaire est indiqué à la ligne 204 et débité au vendeur à la ligne 507.

Les taxes foncières et les évaluations sont réparties proportionnellement entre l’emprunteur et le vendeur à compter du la date de clôture est indiquée aux lignes 210 à 212 du côté de l’emprunteur et aux lignes 510 à 512 du côté des vendeurs. Les taxes foncières générales dues, mais pas encore facturées et payables, sont créditées à l’emprunteur aux lignes 210 et 211, et débitées au vendeur dans les lignes correspondantes de la série 500.

Les évaluations sont également créditées et débitées en lignes 212 et 512, respectivement. Tout crédit de frais de clôture accordé par le vendeur à l’emprunteur apparaîtra dans les séries de 200 et 500 lignes.

Les anciens prêts du vendeur remboursés jusqu’à la clôture sont indiqués aux lignes 508 et 509. S’il y a plus de remboursements, ils peuvent être indiqués aux lignes 513 à 519.

Vous trouverez un calcul de la somme d’argent que vous devez apporter à la clôture (appelée «résultat net» de l’emprunteur) dans la série 300. Tout ce qui est dû par l’emprunteur qui a été totalisé à la ligne 120 est reporté à la ligne 301. Tous les crédits qui réduisent le montant dû par l’emprunteur sont totalisés à la ligne 302, puis soustraits de la ligne 301, ce qui donne le résultat net de l’emprunteur affiché à la ligne 303.

Le résultat net du vendeur, qui correspond au montant d’argent que le vendeur reçoit à la clôture, est calculé de manière similaire dans la série 600.

HUD-1 Section L: Détail du règlement Frais pour l’emprunteur et le vendeur

La section L contient une longue liste de frais de règlement. Les frais indiqués dans la colonne de gauche sont payés par l’emprunteur et les frais indiqués dans la colonne de droite doivent être payés par le vendeur. Les frais de règlement sont regroupés dans la série de lignes suivante:

• La série de lignes 700 montre la commission du courtier, le montant de tout dépôt retenu pour la commission et la manière dont la commission sera répartie entre tous les courtiers impliqués dans la vente.
• La ligne série 800 indique les frais de prêt tels que les frais de montage, les points et les frais pour les services de tiers au prêteur, y compris l’évaluateur, la société d’évaluation du crédit, les administrateurs fiscaux et les services de certification des inondations .
• La ligne série 900 indique les intérêts payés d’avance, les primes d’assurance hypothécaire et l’assurance habitation.
• La ligne série 1000 montre les réserves fiscales et d’assurance payées au prêteur à la clôture par les emprunteurs qui sont doivent effectuer des paiements mensuels pour ces articles directement au prêteur. Le nombre de mois de réserves requis par le prêteur varie et peut parfois être négocié en fonction du type de prêt et de la situation financière de l’emprunteur.
• La ligne série 1100 indique les frais d’assurance titres et de séquestre, y compris les primes pour le la police du propriétaire et de prêt, la prime de la police du propriétaire (encore une fois, mentionnée dans les sections J et K décrites ci-dessus). Les honoraires d’avocat sont également inclus dans cette série de lignes.
• La série de lignes 1200 répertorie les frais gouvernementaux pour l’enregistrement de l’acte et de l’hypothèque, ainsi que les droits de mutation, qui sont souvent facturés par l’État, le comté et la municipalité où le la propriété est située.Pour en savoir plus sur les droits de mutation, consultez l’article de Nolo « Accédants à la propriété: à quels documents s’attendre à la clôture de l’entiercement ».
• La série de lignes 1300 concerne les frais de clôture tiers supplémentaires, y compris les frais d’inspecteurs et les honoraires d’arpenteurs. , et les frais pour les services d’entiercement supplémentaires tels que la possession distincte ou l’entiercement de réparation.

Comparez le HUD-1 à votre estimation de bonne foi

Comme mentionné, vous pouvez utiliser le HUD-1 pour confirmer que le prêt réel et les frais de clôture n’ont pas dépassé les frais estimés qui vous ont été indiqués sur l’estimation de bonne foi (GFE). Pour faciliter cette tâche, la loi oblige le dépositaire à référencer les éléments de campagne sur le GFE dans les éléments de ligne correspondants sur le HUD-1.

La page 3 du HUD-1 montre la comparaison détaillée. La loi interdit également les augmentations des frais de montage de prêt, des points et des taxes de transfert des montants indiqué sur l’EFG, et exige que le gouvernement enregistre les frais et les frais pour les services tiers lorsque le tiers est s choisis par le prêteur ou le vendeur, tels que les frais d’évaluation, les frais de dossier de crédit, les frais de service fiscal, les certifications contre les inondations, l’assurance prêt hypothécaire prépayée et les primes d’assurance titres, n’augmentent jamais de plus de 10% par rapport à l’estimation. Le formulaire GFE, y compris une explication des frais qui ne peuvent pas changer, se trouve sur le site Web du HUD.

Avec tout le stress lié à la fermeture et au déplacement, vous n’avez peut-être pas remarqué d’erreur dans le HUD-1, ou des frais imprévus, ou une augmentation des frais du GFE, jusqu’à ce que ce soit terminé. Dans ce cas, n’hésitez pas à contacter l’avocat qui vous a aidé à votre fermeture, ou si vous n’en aviez pas, le séquestre ou même directement au prêteur. Votre prêteur doit immédiatement répondre à toute préoccupation concernant des augmentations illégales des frais de règlement, car il est légalement tenu de vous rembourser ces frais. Si votre prêt ou votre agent de clôture ne vous aide pas, demandez à parler à un membre du service de conformité .