Le multiplicateur de loyer brut (ou GRM) est une méthode simple et simple d’estimation de la valeur des biens immobiliers productifs de revenus. Également connu sous le nom de GIM ou méthode du revenu brut, le calcul du multiplicateur de loyer brut permet aux investisseurs de classer rapidement les immeubles de placement potentiels en fonction des revenus locatifs.

GRM est également un calcul qui peut être utilisé dans un marché locatif en évolution rapide . Il fournit un bon premier aperçu pour savoir si un bien locatif sera rentable ou non à mesure que les conditions du marché changent.

Dans cet article, nous examinerons différentes façons dont les investisseurs immobiliers peuvent utiliser GRM, comment créer un GRM échelle de notation, et les avantages et les inconvénients de l’utilisation du multiplicateur de loyer brut pour évaluer les investissements immobiliers locatifs potentiels.

Qu’est-ce que le multiplicateur de loyer brut?

Le multiplicateur de loyer brut (GRM) compare le revenu locatif annuel brut à la juste valeur marchande d’un bien. Étant donné que le loyer brut est utilisé, le GRM ne prend pas en compte les dépenses d’exploitation normales ou le service de la dette.

Le GRM est un moyen simplifié d’analyser la valeur des biens locatifs en utilisant l’approche du revenu. Par exemple, un investisseur immobilier qui regarde le marché Roofstock peut rapidement et facilement déterminer le multiplicateur de loyer brut des différentes maisons unifamiliales locatives à vendre sur divers marchés.

Cependant, le multiplicateur de loyer brut n’est pas ‘ t destiné à remplacer une analyse approfondie de la valeur des propriétés. Au lieu de cela, le calcul du GRM vous permet de savoir à première vue si une propriété vaut la peine de prendre le temps et les efforts supplémentaires pour analyser en détail.

Comment calculer GRM

Voici la formule pour calculer un multiplicateur de loyer brut:

• Multiplicateur de loyer brut = Prix de la propriété / Revenu locatif annuel brut
• Exemple: 500 000 $ de prix de la propriété / 42 000 $ de loyers annuels bruts = 11,9 GRM

Le calcul GRM compare le prix demandé ou la juste valeur marchande de la propriété au revenu locatif brut. L’utilisation du multiplicateur de loyer brut est un bon moyen de « jeter un coup d’œil » à la vitesse à laquelle la propriété sera remboursée à partir du loyer brut généré par l’investissement.

Dans cet exemple, la période de paiement est juste moins de 12 ans. Cependant, gardez à l’esprit que les dépenses telles que les réparations courantes, la vacance due au changement d’unité, les taxes foncières et les assurances ne sont pas incluses dans ce calcul. En effet, la formule GRM utilise le loyer brut et non le NOI.

Exemples d’utilisation de la formule GRM

Dans l’exemple ci-dessus, la formule GRM a été utilisée pour calculer le Multiplicateur de loyer brut.

Le calcul du multiplicateur de loyer brut peut également être utilisé de deux autres façons:

1. Déterminer la juste valeur marchande en fonction du loyer brut et du GRM pour des propriétés comparables dans le même marché.
2. Calculez ce que les loyers bruts devraient être basés sur le GRM du marché et le prix d’achat.

Jetons un coup d’œil aux deux autres façons d’utiliser le GRM formule.

Utilisation de la formule GRM pour déterminer la juste valeur marchande

Pour déterminer la juste valeur marchande d’une propriété, vous devez savoir quel est le GRM pour des propriétés comparables sur le même marché, et quel est le loyer brut ou, si le la propriété est vacante, ce que les loyers bruts devraient être.

• GRM = Prix de la propriété / Revenu locatif annuel brut
• Prix de la propriété = Revenu locatif annuel brut x GRM
• Exemple: 42 000 USD de revenu locatif annuel brut x 11,9 GRM = 499 800 USD (arrondi à 500 000 USD)

Utilisation de la formule GRM pour calculer le loyer brut

Maintenant, allons utilisez la formule GRM pour calculer ce que devrait être le loyer brut. Pour ce calcul, vous devez connaître la juste valeur marchande de la propriété et quel est le GRM pour des propriétés comparables sur le même marché.

• GRM = Prix de la propriété / Revenu locatif annuel brut
• Revenu locatif annuel brut = Prix de la propriété / GRM

• Exemple: Prix de la propriété de 500 000 USD / 11,9 GRM = 42 016 USD (arrondi à 42 000 USD)

Comment créer une échelle de notation GRM

Lorsque vous investissez dans une location propriété que vous achetez un investissement productif de revenus et le flux de revenus généré par la propriété. Alors qu’un GRM inférieur peut générer suffisamment de revenus pour rembourser une propriété plus rapidement, les investisseurs doivent également tenir compte de l’âge de la propriété et du potentiel de coûts d’entretien plus élevés.

Une propriété plus ancienne avec un GRM bas peut sembler une bonne affaire. Cependant, s’il y a beaucoup de travail de maintenance à faire, le taux de vacance peut être plus élevé, ce qui crée à son tour un flux de trésorerie inférieur et un GRM plus élevé.

C’est pourquoi il est utile de développer une échelle de notation GRM pour votre marché comme celui-ci:

• Faible GRM = ancienne propriété avec un entretien différé ou nécessitant des réparations majeures telles que le remplacement du toit ou un nouveau système de chauffage et de climatisation.
• GRM moyen = propriété construite au cours des 10 ou 20 dernières années nécessitant une mise à jour, comme les fenêtres écoénergétiques, le remplacement d’appareils électroménagers ou la peinture extérieure.
• Au-dessus de la moyenne GRM = propriété construite au cours des 10 dernières années qui ne nécessite qu’un entretien de routine pour maintenir la valeur de la propriété et maintenir les loyers au marché.
• GRM élevé = propriété neuve avec des frais d’entretien de routine réduits avec de nouveaux appareils et des équipements électriques de pointe , plomberie et systèmes de CVC.

Le développement d’une échelle de notation GRM pour votre marché vous permet d’utiliser le calcul du multiplicateur de loyer brut pour équilibrer le risque entre l’âge de la propriété et le potentiel d’augmentation des dépenses d’entretien.

En plus de l’âge de la propriété, vous pouvez également prendre en compte le classement des quartiers de Roofstock pour comparer les GRM des propriétés situées dans la même zone.

Qu’est-ce qu’un bon multiplicateur de loyer brut?

De la même manière que les taux de capitalisation varient entre les classes d’actifs immobiliers et entre les marchés, les GRM varient également.

Par exemple, une location unifamiliale de 11,5 GRM peut être une bonne affaire dans une grande ville comme Atlanta, mais ce serait beaucoup trop bas pour le marché de Lufkin, au Texas, où les GRM sont de 7,0 et plus. La meilleure façon de décider si un GRM est bon est d’utiliser le multiplicateur de loyer brut pour comparer des propriétés comparables dans la même zone de marché.

Avantages & Inconvénients de l’utilisation du GRM

Les investisseurs immobiliers utilisent le multiplicateur des loyers bruts pour trois raisons: GRM utilise des informations facilement disponibles, faciles à calculer et économise du temps en éliminant les transactions potentiellement mauvaises.

Cependant, il existe également des inconvénients au multiplicateur de loyer brut. Voici les principaux avantages et inconvénients de l’utilisation de la formule GRM.

Avantages de l’utilisation du GRM

• GRM est plus significatif que le prix de l’immobilier, le prix au pied carré , ou prix par unité car il prend en compte les revenus locatifs générés.
• GRM est un outil de présélection facile à utiliser pour évaluer plusieurs propriétés et décider laquelle offre la valeur la plus potentielle en fonction des revenus locatifs et prix demandé.
• GRM peut être utilisé à la fois par les acheteurs et les vendeurs. Un vendeur avec une propriété entièrement mise à jour et bien entretenue et un locataire chevronné peuvent fixer le prix de la propriété avec un prix demandé légèrement supérieur au GRM du marché. D’un autre côté, un acheteur recherchera un GRM qui est un peu inférieur au GRM du marché car le prix peut être inférieur au marché.

Inconvénients d’utiliser le GRM

• Les dépenses d’exploitation ne sont pas prises en compte dans le calcul GRM.
• Le facteur de vacance des tours d’unité normaux et des biens mal entretenus n’est pas pris en compte dans le GRM.
• GRM ne sont utiles que pour comparer des types de propriétés similaires dans le même quartier ou marché.

GRM vs. Cap Rate Calcul

Le GRM et le taux de capitalisation sont tous deux calculés en utilisant l’approche du revenu, mais les deux formules analysent la valeur des propriétés de deux manières différentes. La formule du taux plafond utilise le bénéfice d’exploitation net (NOI) et prend en compte les dépenses d’exploitation normales telles que les réparations, les frais de gestion, les taxes foncières et les assurances.

La formule de calcul du taux plafond est la suivante:

• Taux de capitalisation = NOI / Valeur marchande

Voici un exemple de la façon dont deux propriétés locatives avec le même GRM peuvent avoir des taux de capitalisation différents:

Propriété n ° 1

Valeur marchande 250 000 $

Revenu brut 30 000 $

NOI 20 000 $

8,33 GRM

Taux plafond 8%

Propriété n ° 2

Valeur marchande 250 000 $

Revenu brut 30 000 $

NOI 15 000 $

8,33 GRM

Taux de capitalisation 6%

Maintenant, cela ne signifie pas nécessairement que la propriété n ° 1 avec un taux de capitalisation plus élevé est un meilleur investissement que la propriété n ° 2. Par exemple, le propriétaire de la première propriété peut retarder l’entretien nécessaire afin de maintenir le NOI élevé.

D’un autre côté, le propriétaire de la propriété deux peut avoir récemment dépensé 5000 $ pour mettre à jour la location, créant un NOI plus bas à court terme mais un NOI plus élevé à long terme lorsque les dépenses reviennent à la normale .

Si le propriétaire de la propriété deux est également en mesure de générer un revenu locatif annuel supplémentaire de 2 500 $ à partir de la propriété mise à jour, le taux plafond et le GRM changeront également:

Dernières réflexions

Le multiplicateur de loyer brut offre aux investisseurs immobiliers un moyen rapide et facile de filtrer et de classer les investissements immobiliers potentiels. GRM est facile à calculer en utilisant des informations facilement disponibles.

Cependant, l’utilisation du multiplicateur de loyer brut est également limitée. Un GRM est basé sur le revenu brut et ne prend pas en compte les dépenses d’exploitation. En outre, les multiplicateurs de loyer brut ne peuvent être utilisés que pour comparer des propriétés locatives similaires dans les mêmes zones ou marchés.

En plus de calculer le multiplicateur de loyer brut, les investisseurs immobiliers peuvent utiliser le calculateur Roofstock Cloudhouse pour afficher le flux de trésorerie, le taux plafond, l’appréciation potentielle et le rendement de toute maison unifamiliale aux États-Unis.