Conditions pour obtenir un prêt FHA pour un condo
Est-il difficile d’obtenir un prêt FHA pour un condo? C’est soit incroyablement facile, soit c’est incroyablement difficile.
Voici pourquoi…
Ce qui nous attend:
Un condo DOIT faire partie d’un projet approuvé – et la liste d’approbation est courte!
Si vous êtes intéressé par l’achat d’un condominium, vous constaterez peut-être que votre capacité à obtenir un prêt FHA est extrêmement limitée. Pour que la FHA fasse un prêt dans un projet de condominium, le projet lui-même doit d’abord être approuvé par la FHA. Malheureusement, seul un petit nombre de projets de condominiums dans une zone de marché donnée figurent sur la liste FHA des condominiums approuvés.
La raison du nombre limité d’approbations est que le processus d’approbation lui-même est lourd et prend du temps , et souvent coûteux. Pour cette raison, la plupart des condominiums contournent l’approbation de la FHA, obligeant les acheteurs à n’utiliser que des prêts conventionnels.
Les prêts conventionnels représentent la part du lion des prêts hypothécaires sur les copropriétés. C’est parce qu’il n’y a pas de processus d’approbation formel d’un condominium à des fins de prêt conventionnelles. Le prêteur individuel doit seulement certifier que le projet répond à certaines normes de l’industrie, et il peut ensuite consentir des prêts dans ce projet.
À moins qu’un condominium n’ait été spécifiquement approuvé par la FHA, vous ne pourrez pas obtenir un prêt FHA sur une unité dans le projet.
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Ce dont la FHA a besoin pour approuver un projet de condominium
La FHA a un grand nombre d’exigences très spécifiques qui doivent être remplies afin d’approuver un projet de condominium pour le prêt
Il s’agit d’un processus compliqué – vous pouvez lire l’article officiel de la FHA sur les exigences des condos ici – mais voici les bases:
Doit avoir une couverture d’assurance adéquate
Une copropriété est une entité juridique qui possède à la fois la propriété commune au sein d’un projet, ainsi que les structures physiques réelles qui contiennent les unités de logement. Le «propriétaire» d’un seul logement en copropriété ne possède que l’intérieur du logement, à partir des murs intérieurs. L’association de copropriété est propriétaire de tout le reste. À ce titre, l’association de copropriété doit avoir une assurance suffisante pour couvrir les risques communs.
Cela comprend l’assurance contre les risques, qui couvre les dommages à l’extérieur des bâtiments (le propriétaire de l’unité en copropriété doit avoir une assurance de contenu pour couvrir les effets personnels). Il doit également souscrire une assurance responsabilité civile, en cas d’accidents survenant sur la propriété et entraîner des poursuites judiciaires ou d’autres réclamations.
Si le projet de condominium est situé dans une zone à risque d’inondation, l’association sera également tenue de maintenir une assurance contre les inondations adéquate.
La FHA examinera les polices d’assurance principales de la copropriété afin de déterminer l’étendue et l’adéquation de la couverture.
Usage commercial limité
Tout projet de condominium approuvé par la FHA doit être principalement de nature résidentielle. commercial u sage – y compris les espaces de vente au détail ou de bureau – est limité à pas plus de 25% de la superficie totale du projet.
Restriction de propriété individuelle
Pas plus de 10% du total des unités en tout projet de condominium peut appartenir à un seul investisseur. Cette restriction s’applique également aux constructeurs et aux développeurs, qui peuvent louer des unités invendues. La FHA veut que la majorité des unités soient occupées par leur propriétaire et examinera de près les facteurs qui en feront autrement.
Le projet doit être pratiquement achevé
Cela signifie que l’espace commun les structures, ainsi que les logements eux-mêmes, doivent être achevés. Il y aura des exceptions pour les petits travaux inachevés, comme l’aménagement paysager. Cette restriction à elle seule est une raison majeure pour laquelle plus de copropriétés ne sont pas approuvées par la FHA. Bien qu’un constructeur ou un développeur puisse être fortement incité à obtenir l’approbation de la FHA, il est empêché de le faire dans les premières étapes du développement – lorsque cette approbation serait la plus avantageuse – par le fait que le projet n’est pas terminé.
Restrictions de la convention / du règlement administratif
La FHA examinera les règlements et les clauses restrictives de la copropriété. Ils voudront savoir que les documents ne contiennent pas de langage qui donnera à l’association un «droit de premier refus» de quelque manière que ce soit qui viole la loi sur le logement équitable. Ils voudront également être certains que cela n’interfère pas avec le droit du créancier hypothécaire de exclure un logement.
Interdiction des « condotels »
Un « condolel » est un projet de condominium qui sert également de propriété de type complexe. Les acheteurs peuvent acheter un logement comme résidence principale , mais il existe également des installations – ainsi que des capacités de gestion sur place – qui peuvent être louées à court terme à des vacanciers. La FHA interdit ce type de projet.
Emplacement du projet
Le projet doit être situé à une distance raisonnable d’une route très fréquentée, d’une voie ferrée active, d’un aéroport ou d’un aérodrome militaire.Il ne peut pas non plus être près d’un dépotoir ou d’une décharge ou construit sur un site dont le sol est instable.
Occupation par le propriétaire
Au moins 50% des unités du projet doivent être occupées par le propriétaire , ou vendus à des propriétaires qui ont l’intention d’occuper les logements.
Paiement des cotisations d’association des propriétaires
Pas plus de 15% des logements ne peuvent être en retard sur leurs cotisations d’association de propriétaires. Cela concerne l’intégrité financière de l’association et sa capacité à maintenir une couverture d’assurance et un entretien adéquat.
Réserves en capital
Puisqu’une association de condominiums possède toutes les structures physiques, y compris les routes et trottoirs, il devra y avoir des réserves adéquates pour le remplacement éventuel de toutes les structures. Un examen de la situation de la réserve ne doit pas remonter à plus de 12 mois.
Ceci est juste un résumé des exigences générales pour l’approbation de projet de condominium FHA. Si vous souhaitez rechercher le sujet plus en détail, vous pouvez consulter la lettre FHA du prêteur hypothécaire 2009-09.
Vos options si un projet de condo n’est pas approuvé par la FHA
Alors, que pouvez-vous faites-vous si vous trouvez l’unité parfaite dans une copropriété qui n’a pas été approuvée par la FHA? Il existe deux options:
Optez pour un prêt conventionnel
Comme indiqué ci-dessus, les prêts conventionnels peuvent être consentis dans un projet de condominium à condition que le prêteur puisse certifier que le projet répond à l’industrie de base normes à des fins de prêt. Cela vous donnera le choix entre beaucoup plus de projets de condominiums que vous ne trouverez sur la liste des projets approuvés par la FHA.
Demandez à l’association de copropriété ou à votre prêteur d’obtenir l’approbation de la FHA
Bien que cela ne fait jamais de mal à demander, cette idée sera probablement abattue rapidement. Il faut des tonnes de documentation et des semaines d’examen par la FHA pour qu’un projet soit approuvé. Et plus probablement, il y aura de nombreuses demandes de documentation supplémentaire en cours de route. La plupart des associations de copropriétés et des prêteurs ont peu de temps ni de budget pour faire approuver le projet pour un seul prêt. Il est également tout à fait possible que le projet ait déjà été soumis à l’approbation de la FHA, mais qu’il ait été refusé.
Donc, bien que tout le sujet des approbations de condominiums FHA soit compliqué, vos choix sont en fait très simples: soit l’achat une unité dans un projet de condominium approuvé par la FHA, ou optez pour un financement conventionnel.
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