La colocation est incontestablement le moyen de contournement d’homologation le plus populaire. Et pourquoi pas? La propriété détenue en copropriété passe automatiquement, sans homologation, au (x) propriétaire (s) survivant (s) lorsqu’un propriétaire décède. La création d’une colocation est facile et ne coûte pas un sou.

La colocation fonctionne souvent bien lorsque les couples (mariés ou non) acquièrent des biens immobiliers, des véhicules, des comptes bancaires, des titres ou d’autres objets de valeur Il peut cependant y avoir de sérieux inconvénients (décrits ci-dessous), en particulier si vous possédez un bien par vous-même et que vous envisagez de faire de quelqu’un d’autre un colocataire juste pour éviter l’homologation.

Dans de nombreux États, les couples mariés (ou les partenaires domestiques enregistrés ou les partenaires unis civilement) n’obtiennent souvent pas le titre de propriété non pas dans la copropriété, mais plutôt dans la « location à l’intégralité ». Les deux évitent l’homologation exactement de la même manière. Si cette option vous intéresse, lisez ceci section d’abord pour les règles générales de copropriété; puis vérifiez la discussion sur la location dans son intégralité.

Comment la colocation évite l’homologation

Lorsqu’un copropriétaire (appelé colocataire, bien que cela n’ait rien à voir avec la location) décède, les propriétaires survivants obtiennent automatiquement le défunt Part du propriétaire de la copropriété. Ce transfert automatique aux survivants est appelé le «droit de survie». La propriété ne passe pas par le tribunal d’homologation – les survivants n’ont qu’à mélanger quelques formalités administratives simples pour obtenir la propriété dans leurs noms.

Les étapes exactes dépendent du type de propriété, mais généralement toutes les le nouveau propriétaire doit remplir un formulaire simple et le présenter, avec un certificat de décès, au détenteur des registres de propriété: une banque, un service public des véhicules automobiles ou un bureau des registres immobiliers du comté.

EXEMPLE : Evelyn et sa fille Miya possèdent une voiture ensemble, enregistrées à leur nom en tant que copropriétaires avec droit de survie. À la mort d’Evelyn, son demi-intérêt dans la voiture reviendra à sa fille sans homologation. Pour faire enregistrer la voiture à son nom seul, Miya n’aura qu’à remplir un simple formulaire et à le déposer auprès de l’agence nationale des véhicules à moteur.

Si vous êtes un copropriétaire, vous ne pouvez laisser votre part à personne d’autre que les colocataires survivants . Donc, même si votre testament laisse spécifiquement votre demi-intérêt dans une copropriété à quelqu’un d’autre, cela n’a aucun effet. Le copropriétaire survivant sera automatiquement propriétaire de la propriété après votre décès.

Mais cette règle est moins inébranlable qu’il n’y paraît. Dans la plupart des cas, un colocataire peut facilement et unilatéralement rompre la copropriété à tout moment avant le décès.

EXEMPLE: Eleanor et Sadie possèdent une maison ensemble en tant que copropriétaires. Sans le dire à Sadie, Eleanor signe un acte (et l’enregistre au bureau des registres fonciers du comté) transférant son demi-intérêt d’elle-même en tant que colocataire à elle-même en tant que «locataire en commun». (La location en commun est une forme de copropriété qui n’inclut pas le droit de survie.) Cela met fin à la copropriété, laissant Eleanor libre de laisser sa demi-participation dans la propriété à quelqu’un d’autre dans son testament.

Vous pouvez également exprimer votre intérêt à quelqu’un d’autre. Si vous le faites, les nouveaux propriétaires ne seront pas des copropriétaires; au lieu de cela, ils seront des «locataires en commun». Il n’y a pas de droit de survie avec la location dans une propriété commune.

EXEMPLE: Sean et Alice possèdent une maison de plage, dont ils ont hérité de leurs parents, en copropriété. Sean donne son demi-intérêt à ses enfants adultes , ce qui en fait des locataires en commun avec Alice. Quand Alice meurt, son intérêt ne va pas automatiquement aux enfants de Sean. Au lieu de cela, cela passera selon les termes de sa volonté.

Limitations de la copropriété

Il existe des limites précises à l’efficacité de la copropriété en tant que stratégie de contournement d’homologation.

L’homologation n’est pas évitée lorsque le dernier propriétaire décède. La partie évitement d’homologation de la copropriété ne fonctionne qu’au décès du premier copropriétaire. (Ou, s’il y a trois colocataires, seulement au décès des deux premiers, et ainsi de suite.) Lorsque le dernier copropriétaire décède, la propriété doit passer par l’homologation avant de passer à celui qui en hérite, à moins que le dernier propriétaire a utilisé une méthode différente pour éviter l’homologation, comme le transfert de la propriété à une fiducie vivante. En revanche, certains autres dispositifs permettant d’éviter l’homologation, tels que les fiducies vivantes ou les comptes à payer au décès, vous permettent de nommer un bénéficiaire qui héritera sans homologation au décès du deuxième copropriétaire.

L’homologation est pas évité si les deux propriétaires meurent simultanément. Dans ce cas très improbable, la part de chaque propriétaire de la propriété passerait selon les termes de son testament. Si un colocataire décédait sans un testament valide, la propriété irait aux parents les plus proches de chaque propriétaire en vertu de la loi de l’État. Dans tous les cas, l’homologation serait probablement nécessaire.

L’incapacité d’un propriétaire peut entraver les autres. Si l’un des copropriétaires devenait inapte et ne pouvait pas prendre de décisions, la liberté d’agir des autres propriétaires serait restreinte. Ce problème peut être évité si chaque copropriétaire signe un document appelé «Procuration durable», donnant à quelqu’un le pouvoir de gérer ses affaires s’il ne le peut pas, ou si la propriété est transférée à une fiducie vivante.

Inconvénients de l’ajout d’un nouveau copropriétaire juste pour éviter l’homologation

La copropriété est généralement un mauvais choix de planification successorale lorsqu’une personne âgée, cherchant uniquement à éviter l’homologation, met une propriété en propriété exclusive en copropriété avec quelqu’un d’autre. Ajouter un autre propriétaire de cette façon crée plusieurs maux de tête potentiels.

Vous donnez une propriété. Si vous faites de quelqu’un d’autre un copropriétaire d’une propriété que vous possédez maintenant, vous renoncez à la moitié de la propriété. le nouveau propriétaire pourrait vendre ou hypothéquer sa part, ou la perdre aux créanciers ou en cas de divorce.

EXEMPLE: Une femme de l’Arizona a ajouté son fils adulte comme propriétaire de son condominium en tant que colocataire. La mère a payé toutes les dépenses de la propriété et a reçu tous les revenus de la location à des locataires. Plus tard, l’IRS a poursuivi le fils pour impôt sur le revenu impayé, et finalement le condo a été vendu pour payer les impôts. La mère a reçu la moitié du produit. Elle a poursuivi pour l’autre moitié, faisant valoir qu’elle était la seule véritable propriétaire parce que la copropriété avait été créée uniquement à des fins de planification successorale. Elle a perdu (Nikirk v. US, 2003 WL 22474742 (D. Ariz. 2003).)

La taxe sur les donations peut être imposée sur le transfert. Si les cadeaux à une personne (à l’exception de votre conjoint) en un an dépassent Exclusion de l’impôt sur les dons (15 000 $ pour 2020), vous devez déposer une déclaration de revenus auprès de l’IRS. Aucun impôt n’est effectivement dû, cependant, jusqu’à ce que vous quittiez ou donniez un très grand montant (11,58 millions de dollars en 2020) en cadeaux imposables.

Il y a une grande exception: si deux personnes ou plus possèdent une banque en copropriété, mais une personne met tout ou presque tout l’argent, aucun impôt sur les donations n’est imposé à cette personne. La théorie est que, comme le contributeur a toujours le pouvoir de retirer l’argent, aucun don n’a encore été fait. Toutefois, un don imposable peut être fait lorsque l’autre colocataire en retire de l’argent (IRS Priv. Ltr. Rul. 94-27003, 1994.)

Cela peut engendrer des différends après votre décès. les gens font l’erreur d’ajouter quelqu’un en tant que colocataire à un compte bancaire uniquement pour des raisons de «commodité». Ils veulent que quelqu’un les aide en déposant des chèques et en payant des factures. Mais après le décès du propriétaire d’origine, le copropriétaire peut prétendre qu’il ou elle a le droit, en tant que colocataire survivant, de conserver les fonds restants sur le compte. Dans certains cas, c’est peut-être ce que la personne décédée sur vraiment l’intention – il est trop tard pour demander. Malheureusement, ce genre de confusion conduit souvent à des divisions familiales amères et permanentes, dont certaines sont débattues devant les tribunaux.

Si vous voulez simplement que quelqu’un fasse des chèques pour vous, envisagez d’ouvrir un compte «pratique» ou donner à une personne de confiance une «procuration». Dans les deux cas, vous donnerez à une personne de votre choix l’autorisation d’utiliser l’argent de votre compte, mais uniquement en votre nom.

Un conjoint survivant peut manquer un allégement fiscal. Si vous faites de votre conjoint un colocataire avec vous sur une propriété que vous possédez séparément, le conjoint survivant pourrait manquer un allégement fiscal potentiellement important plus tard, lorsque la propriété est vendue.

Vous devez vous préoccuper de cela problème uniquement si:

• vous possédez un bien séparément et souhaitez faire de votre conjoint un colocataire maintenant au lieu de lui laisser le bien à votre décès
• le bien  » La valeur de s a augmenté (ou vous vous y attendez), et
• vous ne vivez pas dans un état de propriété communautaire (les états de propriété communautaire sont Arizona, Californie par exemple, Idaho, Louisiane, Nevada, Nouveau-Mexique, Texas, Washington ou Wisconsin).

Pour comprendre le problème, vous devez en savoir un peu plus sur les règles de «base fiscale» de l’IRS. La base fiscale de tout bien immobilier est le montant à partir duquel le bénéfice imposable est calculé lors de la vente du bien. Habituellement, la base est ce que vous avez payé pour la propriété, avec quelques ajustements. Par exemple, si vous achetez une antiquité pour 100 $, ce montant est votre base. Si, 20 ans plus tard, vous le vendez pour 400 $, les règles de l’IRS vous permettent de soustraire votre base de 100 $, laissant 300 $ de profit imposable.

Si vous possédez une propriété par vous-même et que vous la laissez à votre conjoint à votre décès, sa base d’imposition est la valeur marchande de la propriété au moment où elle est héritée. Si la valeur de la propriété a augmenté, la base augmente (elle a « augmenté », dans le jargon fiscal) , trop. C’est bien, car une base plus élevée signifie un bénéfice imposable inférieur lorsque la propriété est vendue.

En revanche, si vous transférez la propriété exclusive en copropriété avec votre conjoint, la base fiscale de la moitié vous donner reste exactement le même, il n’est pas intensifié. (26 USC § 2040.)

Comme indiqué ci-dessus, il « existe une règle spéciale pour les couples dans les états de propriété de la communauté: les deux moitiés de la propriété de la communauté sont renforcées lorsqu’un conjoint décède. Cela est vrai même si la propriété de la communauté est détenue en copropriété. Mais dans ce cas, le conjoint survivant doit montrer à l’IRS que la propriété en colocation était en fait une propriété de la communauté, c’est-à-dire qu’elle a été achetée avec des fonds de propriété communautaire. la copropriété, c’est ce que va faire l’IRS. Vous feriez peut-être mieux de conserver le titre en tant que propriété communautaire en premier lieu.