Les frais de maintenance des zones communes (CAM) peuvent prêter à confusion. Il s’agit d’un terme qui désigne l’argent que vous versez au propriétaire pour couvrir les frais d’exploitation des parties communes de l’immeuble. Cependant, le terme «espace commun» peut également désigner une zone du bâtiment sur laquelle vous payer un loyer. Et, pour rendre les choses encore plus confuses, elles se chevauchent avec les dépenses de fonctionnement. Continuez à lire, et nous en donnerons un sens.

Intro – Ce qu’il faut savoir sur la zone commune

Quel que soit le type de bâtiment que vous occupez, s’il a plus d’un locataire, vous pouvez le diviser en deux parties. Il y a des pièces que des locataires comme vous occupent. Et puis il y a des pièces que tout le monde partage. Ce dernier constitue la zone commune.

Ce qu’il faut savoir sur la zone commune

Qu’est-ce qu’une zone commune? Quelle est la maintenance?

Tout ce que vous partager avec les autres locataires – ou que vous ne contrôlez pas dans les murs de votre suite – est un espace commun. Alors que votre bureau est votre espace privé, les couloirs et les salles de bains partagées à votre étage sont des espaces communs. Votre Internet le raccordement vous est probablement facturé directement, il est donc privé, mais si tout le bâtiment partage le même raccordement d ‘eau, ce raccordement fait également partie des espaces communs. (C’est pourquoi nous avons parlé de pièces du bâtiment plutôt que d’espaces spécifiquement)

La maintenance est le coût de fonctionnement des parties communes du bâtiment. Cela comprend tout, de la facture d’électricité pour éclairer les couloirs à l’assurance de la propriété en passant par le nettoyage du parking. Habituellement, le propriétaire établit un budget annuel pour l’entretien et vous facture tous les mois, avec un paiement final après le début de l’année prochaine.

L’entretien des aires communes est-il la même chose que les dépenses d’exploitation?

Les frais de fonctionnement correspondent au coût de fonctionnement du bâtiment. Ils comprennent, entre autres, les services publics, les réparations, les assurances, les taxes foncières et la gestion. La maintenance des zones communes est similaire mais ne s’applique qu’au coût d’exécution des fonctionnalités partagées. Les CAM excluent également la taxe foncière et les assurances. Cela signifie qu’il « est courant d’entendre vos remboursements décrits comme » CAM, taxes et assurances « , ce qui est une autre façon de dire que vous » paierez votre part des frais de fonctionnement de l’immeuble « .

Pourquoi payez-vous CAM?

Dit aussi directement que possible, vous payez CAM parce que votre bail l’exige. Dans le cadre d’un bail à service complet, les propriétaires facturent un montant fixe chaque mois. Ils utilisent ensuite votre service complet paiement du loyer pour payer les frais de fonctionnement de l’immeuble, leur hypothèque (s’ils en ont un), puis eux-mêmes ou leurs investisseurs. Si les dépenses de l’immeuble augmentent, le propriétaire doit absorber ce coût, mais si elles diminuent, le propriétaire peut conserver l’avantage.

Dans un bail où vous payez des frais de CAM et d’autres dépenses d’exploitation , votre loyer est séparé du coût de fonctionnement du bâtiment. Puisque vous êtes responsable des CAM, vous prenez le risque des frais de fonctionnement du bâtiment. S’ils augmentent, vous payez plus, et s’ils diminuent, vous payez moins. Dans le même temps, le propriétaire obtient un rendement fixe sur son capital investi sous la forme de votre loyer.

Comment le CAM est-il déterminé?

Les propriétaires calculent le total des frais d’entretien des espaces communs en additionner toutes les dépenses d’exploitation de l’immeuble, leurs taxes foncières et leurs assurances. Certains baux leur permettent également d’ajouter des frais d’administration CAM, qui sont une collecte supplémentaire en plus des frais CAM.

Pour déterminer combien vous payez pour les CAM, ils trouvent votre part au prorata du bâtiment. Bien qu’il soit important de lire attentivement votre bail pour comprendre exactement comment ils sont calculés, le processus commence généralement par prendre la surface utilisable totale du bâtiment. Ensuite, ils la divisent en l’espace utilisable de votre suite. Donc, si vous avez 10 000 pieds carrés utilisables sur un bâtiment de 200 000 pieds carrés utilisables, vous disposez de 5 pour cent de l’espace utilisable du bâtiment. Cela signifie que votre part au prorata est de 5% et que vous devrez payer 5% du total des frais CAM du bâtiment.

Il est difficile de prévoir ce que seront les CAM à l’avance. Pour cette raison, les propriétaires créent généralement un budget CAM au début de l’année. Ensuite, ils le divisent par 12 et vous facturent votre part tous les mois. À la fin de l’année, ils comparent ce qu’ils vous facturent aux coûts réels et vous envoient un chèque pour la différence si vous avez payé en trop ou vous envoient une facture si vous avez sous-payé. Ensuite, cela recommence pour l’année prochaine.

Que puis-je faire concernant les frais d’entretien des aires communes?

Vous ne pouvez pas faire grand-chose au sujet des frais CAM dans votre Si vous êtes une grande partie du bâtiment, utiliser plus judicieusement les ressources de la propriété pourrait vous faire économiser de l’argent à long terme, mais à part cela, vos CAM sont généralement ce que votre propriétaire facture. Faites bien attention à leurs calculs, cependant.pour s’assurer qu’ils « ne vous facturent que votre juste part de l’immeuble. Opter pour un bail à service complet peut vous faire économiser de l’argent en vous protégeant de l’exposition CAM, mais si un propriétaire prend ce risque supplémentaire pour vous, il ou elle voudra probablement être rémunérée avec un rendement plus élevé.

Comment puis-je m’assurer que mon taux CAM est juste?

Autre que de vérifier attentivement les chiffres et, si nécessaire, en demandant à votre propriétaire de faire une vérification, vous ne disposez pas de nombreuses façons de garder votre propriétaire honnête une fois que vous avez emménagé dans l’immeuble. Avant d’emménager, cependant, vous et votre représentant des locataires pouvez faire beaucoup pour vous protéger contre les CAM. Voici quelques stratégies qui pourraient vous convenir dans votre marché:

1. Recherchez d’autres bâtiments dans la région pour voir comment tous leurs CAM s’alignent. Si un bâtiment a un loyer élevé et des CAM plus élevés que d’autres, cela peut être une solution à éviter.

2. Demandez un historique CAM. Si un bâtiment a une longue histoire de CAM plats ou en déclin, vous pouvez attendez une augmentation surprise à mesure que l’entretien différé arrive à échéance À l’inverse, s’il augmente régulièrement d’un montant raisonnable, cela pourrait indiquer une gestion responsable.

3. Négociez les termes de votre CAM. En fonction de votre marché – et votre représentant locataire peut être un guide – vous pourrez peut-être négocier des augmentations plafonnées, modifier la superficie en pieds carrés sur laquelle elles sont calculées ou prendre d’autres mesures pour réduire vos dépenses.

Comprendre la surface de l’espace de bureau

Notions de base sur l’espace

Les immeubles de bureaux louent des espaces à leurs locataires. De plus, ils fournissent des espaces partagés au public et à leurs locataires. Ces espaces partagés, comme les halls d’entrée, les atriums, les toilettes et les espaces d’agrément, améliorent le fonctionnement du bâtiment, mais leur entretien nécessite également de l’argent et des efforts. L’espace qu’ils occupent est un espace que le propriétaire ne peut « pas mettre dans des appartements privés pour ses locataires. Pour cette raison, la plupart des propriétaires réduisent une partie ou la totalité de la valeur de cet espace partagé (parfois appelé » espace commun « ) dans le loyer qu’ils facturent à leurs locataires.

Pieds carrés utilisables ou louables

L’espace entre les murs de votre suite – votre espace – est appelé votre espace utilisable Ainsi, par exemple, si vous avez un espace qui mesure 30 pieds de large et 80 pieds de long, vous auriez 2400 pieds carrés utilisables, puisque 30 fois 80 égale 2400.

Lorsque vous ajoutez votre carré utilisable métrage à votre part des espaces communs du bâtiment, vous obtenez votre superficie locative. Bien que votre représentant des locataires puisse vous aider à vérifier votre superficie en pieds carrés, si vous souhaitez la calculer vous-même, vous avez besoin de trois informations:

• La taille de votre espace (en pieds carrés utilisables )

• La superficie totale utilisable du bâtiment

• L’espace commun total du bâtiment

Une fois que vous avez cette information, divisez la taille de votre espace par la superficie totale utilisable du bâtiment. Cela vous donnera un pourcentage, qui représente votre part au prorata du bâtiment  » s surface utilisable totale. Ensuite, multipliez l’espace de la zone commune par votre part au prorata. Ajoutez ce produit à votre superficie utilisable pour trouver le total de vos pieds carrés louables.

Variations des conditions des baux commerciaux

Bien que le secteur de l’immobilier commercial ait des définitions «officielles» pour tous ces éléments termes du bail commercial, dans la pratique, vous constaterez peut-être que l’interprétation de chaque propriétaire diffère. Vous constaterez peut-être qu’un immeuble facture «CAM, taxes et assurance», tandis que les frais CAM d’un autre incluent déjà les taxes et les assurances. Les bâtiments peuvent avoir des normes différentes quant à la façon dont ils mesurent votre espace et les espaces communs dans les bâtiments. En plus de ces changements, vous pouvez également trouver des différences dans à peu près toutes les autres conditions de location.

Conclusion

Les frais de maintenance des zones communes (CAM) sont parmi les éléments les plus compliqués de négocier un bail de bureaux. Il est souvent difficile de les comparer entre les bâtiments et ils peuvent être très variables d’un gestionnaire à l’autre. La meilleure façon de vous assurer que vous payez les bons CAM est de faire appel à un représentant des locataires lorsque vous trouvez votre prochain espace et de garder son numéro à portée de main tout au long de votre location.