Qu’est-ce qu’une garantie hypothécaire (MBS)?

Une garantie hypothécaire (MBS) est un titre de créance garanti par une hypothèque ou une collection d’hypothèques. Un MBS est un titre adossé à des actifs qui est négocié sur le marché secondaire.Alternative Investment Market (AIM) L’Alternative Investment Market (AIM) a été lancé le 19 juin 1995 en tant que sous-marché boursier de la London Stock Exchange (LSE). Le marché a été conçu pour, et cela permet aux investisseurs de tirer profit de l’activité hypothécaire sans avoir à acheter ou vendre directement des prêts immobiliers.

Les hypothèques sont vendues à des institutions telles qu’une banque d’investissement Liste des meilleures banques d’investissement Liste des 100 meilleures banques d’investissement au monde classées par ordre alphabétique. Les principales banques d’investissement de la liste sont Goldman Sachs, Morgan Stanley, BAML, JP Morgan, Blackstone, Rothschild, Scotiabank, RBC, UBS, Wells Fargo, Deutsche Bank, Citi, Macquarie, HSBC, ICBC, Credit Suisse, Bank of America Merril Lynchor institution gouvernementale, qui le conditionne ensuite dans un MBS qui peut être vendu à des investisseurs individuels. Une hypothèque contenue dans un MBS doit provenir d’une institution financière autorisée.

Lorsqu’un investisseur achète un titre adossé à une hypothèque , il prête essentiellement de l’argent aux acheteurs de maisons. En retour, l’investisseur obtient les droits sur la valeur de l’hypothèque, y compris les intérêts et les remboursements de principal effectués par l’emprunteur.

La vente des prêts hypothécaires qu’elles détiennent permet aux banques de prêter des prêts hypothécaires à leurs clients sans se soucier de savoir si l’emprunteur sera en mesure de rembourser le prêt. La banque joue le rôle d’intermédiaire entre les investisseurs MBS et les acheteurs de logements. Les acheteurs typiques de MBS comprennent les investisseurs individuels, les sociétés. Une société est une entité juridique créée par des individus, des actionnaires ou des actionnaires, dans le but de réaliser des bénéfices. Les entreprises sont autorisées à conclure des contrats, à intenter des poursuites et à être poursuivies, à posséder des actifs, à verser des impôts fédéraux et étatiques et à emprunter de l’argent auprès d’institutions financières et d’investisseurs institutionnels.

Types de titres adossés à des hypothèques

Il existe deux types de base de titres adossés à des hypothèques: les titres adossés à des créances hypothécaires pass-through et les obligations hypothécaires garanties (CMO).

1. MBS pass-through

Le titre pass-through adossé à des hypothèques est le MBS le plus simple, structuré comme une fiducie, de sorte que les paiements du principal et des intérêts sont transmis aux investisseurs. Il vient avec une date d’échéance spécifique, mais la durée de vie moyenne peut être inférieure à l’âge de maturité indiqué.

La fiducie qui vend des MBS pass-through est imposée en vertu des règles de la fiducie concédante, qui stipulent que les détenteurs des certificats pass-through doivent être imposés en tant que propriétaires directs de la fiducie attribués au certificat.

2. Obligation hypothécaire garantie (CMO)

Les obligations hypothécaires garanties comprennent plusieurs pools de titres, également appelés tranches. Chaque tranche est livrée avec des échéances et des priorités différentes dans la réception du principal et des intérêts.

Les tranches reçoivent également des notations de crédit distinctes. Les tranches les moins risquées offrent les taux d’intérêt les plus bas, tandis que les tranches les plus risquées sont assorties de taux d’intérêt plus élevés et sont donc généralement plus préférées par les investisseurs.

Fonctionnement d’un titre hypothécaire

Lorsque vous souhaitez acheter une maison, vous vous approchez d’une banque pour vous accorder une hypothèque. Si la banque confirme que vous êtes solvable, elle déposera l’argent sur votre compte. Vous devrez alors effectuer des versements périodiques à la banque conformément à votre convention hypothécaire. La banque peut choisir de percevoir le principal et les intérêts, ou elle peut choisir de vendre l’hypothèque à une autre institution financière.

Si la banque décide de vendre l’hypothèque à une autre banque, institution gouvernementale ou entité privée, elle utilisera le produit de la vente pour consentir de nouveaux prêts. L’institution qui achète le prêt hypothécaire regroupe le prêt hypothécaire avec d’autres prêts hypothécaires présentant des caractéristiques similaires, telles que les taux d’intérêt et les échéances.

Elle vend ensuite ces titres adossés à des hypothèques aux investisseurs intéressés. Il utilise les fonds de la vente pour acheter plus de titres et faire flotter plus de MBS sur le marché libre.

Le rôle du gouvernement dans les MBS

En réponse à la Grande Dépression des années 1930 , le gouvernement a créé la Federal Housing Administration (FHA) pour aider à la réhabilitation et à la construction de maisons résidentielles. L’agence a contribué au développement et à la standardisation de l’hypothèque à taux fixe et à la vulgarisation de son utilisation.

En 1938, le gouvernement a créé Fannie Mae, une agence parrainée par le gouvernement, pour acheter les prêts hypothécaires assurés par la FHA. Fannie Mae a ensuite été scindée en Fannie Mae et Ginnie Mae pour prendre en charge les hypothèques assurées par la FHA, la Veterans Administration et les hypothèques assurées par la Farmers Home Administration.,

En 1970, le gouvernement a créé une autre agence, Freddie Mac, pour exécuter des fonctions similaires à celles exercées par Fannie Mae.

Freddie Mac et Fannie Mae achètent tous deux un grand nombre de prêts hypothécaires à vendre aux investisseurs. Ils garantissent également les paiements en temps opportun du principal et des intérêts sur ces titres adossés à des hypothèques. Même si les emprunteurs d’origine ne parviennent pas à effectuer des paiements en temps opportun, les deux institutions effectuent toujours des paiements à leurs investisseurs.

Le gouvernement, cependant, ne garantit pas Freddie Mac et Fannie Mae. S’ils font défaut, le gouvernement n’est pas obligé de venir à leur secours. Cependant, le gouvernement fédéral offre une garantie à Ginnie Mae. Contrairement aux deux autres agences, Ginnie Mae n’achète pas de MBS. Ainsi, il présente le risque le plus faible parmi les trois agences.

Le rôle des MBS dans la crise financière de 2008

Les titres adossés à des créances hypothécaires de faible qualité ont été parmi les facteurs qui ont conduit à la crise financière de 2008. Bien que le gouvernement fédéral réglemente les institutions financières qui ont créé MBS, aucune loi ne régit directement les MBS eux-mêmes.

L’absence de réglementation signifiait que les banques pouvaient obtenir leur argent immédiatement en vendant des prêts hypothécaires immédiatement après avoir accordé les prêts, mais les investisseurs dans MBS n’étaient essentiellement pas protégés du tout. Si les emprunteurs de prêts hypothécaires faisaient défaut, il n’y avait aucun moyen sûr de compenser les investisseurs MBS.

Le marché attirait tous les types de prêteurs hypothécaires, y compris les institutions financières non bancaires. Les prêteurs traditionnels ont été contraints d’abaisser leurs normes de crédit pour se concurrencer dans le domaine des prêts immobiliers.

Dans le même temps, le gouvernement américain faisait pression sur les établissements de crédit pour qu’ils accordent des financements hypothécaires aux emprunteurs à risque de crédit plus élevé. Cela a conduit à la création de montants massifs de prêts hypothécaires avec un risque de défaut élevé. De nombreux emprunteurs ont simplement contracté des hypothèques qu’ils ne pouvaient finalement pas se permettre.

Avec une offre régulière et une demande croissante de titres adossés à des hypothèques, Freddie Mac et Fannie Mae ont soutenu le marché de manière agressive en émettant de plus en plus MBS. Les MBS créés étaient des investissements de moins en moins de qualité et à haut risque. Lorsque les emprunteurs hypothécaires ont commencé à manquer à leurs obligations, cela a conduit à un effet domino de l’effondrement des MBS qui a finalement effacé des milliards de dollars de l’économie américaine. Les effets de la crise des prêts hypothécaires à risque se sont étendus à d’autres pays du monde.

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