L’étalement est le résultat d’un ensemble complexe de forces socio-économiques et culturelles interdépendantes. La valeur foncière, cependant, est souvent considérée comme le principal moteur des modèles de développement. L’étalement a tendance à se produire là où la valeur des propriétés est plus faible à la périphérie des centres urbains (Pendall, 1999). Les économistes identifient trois forces sous-jacentes qui interagissent avec les valeurs foncières pour créer une expansion ou un étalement urbain spatial. Premièrement, la croissance démographique entraîne l’expansion vers l’extérieur des zones urbaines (parfois, le déclin de la population peut également être un précurseur de l’étalement). Deuxièmement, la hausse des revenus permet aux résidents d’acheter un plus grand espace de vie. Ces résidents s’installent là où les options de logement sont moins chères, dans les zones suburbaines et ex-urbaines généralement situées à la périphérie des zones métropolitaines (Carruthers & Ulfarsson 2002). Troisièmement, la diminution des coûts de déplacement engendrée par les investissements historiques dans les infrastructures de transport alimente également l’expansion vers l’extérieur du développement (Brueckner, 2000). Les infrastructures stimulent la croissance des villes en fournissant le cadre essentiel du développement résidentiel. Une fois que le nouveau développement a eu lieu, les résidents demandent des améliorations de l’infrastructure qui stimulent davantage le développement le long de la périphérie urbaine. Un accès généralisé, fourni par des améliorations des infrastructures de transport et des prix du gaz relativement bon marché, permet aux promoteurs d’utiliser des terrains bon marché situés en dehors du centre-ville (Gillham, 2002).

La race a été identifiée comme un autre indicateur socio-économique de l’étalement urbain et suburbain. Les conflits raciaux dans les centres de villes comme Los Angeles et Detroit ont conduit à une exode des Blancs des classes moyenne et supérieure vers la périphérie urbaine (Daniels, 1999). Cette relocalisation des résidents, connue sous le nom de «fuite blanche», peut conduire à des zones métropolitaines plus étalées et à une valeur foncière plus basse (Carruthers, 2003). L’âge a également été considéré comme un facteur important dans la détermination du modèle spatial de développement. Plus précisément, les familles plus jeunes favorisent l’étalement et les modèles en recherchant des options de logement abordable à la périphérie urbaine (Zhang, 2001). Enfin, il ne faut pas oublier que même si l’étalement urbain peut être une forme de croissance non durable, les gens préfèrent fortement vivre sur de plus grands terrains dans les banlieues. Le rêve américain d’accession à la propriété implique généralement une grande cour dans un nouveau quartier à faible densité.

Conséquences

Bien que la littérature identifie diverses conséquences sociales et économiques associées à l’étalement urbain, cet article se concentre sur les problèmes environnementaux. Ces impacts négatifs comprennent, entre autres, la pollution de l’air résultant de la dépendance à l’automobile, la pollution de l’eau causée en partie par l’augmentation des surfaces imperméables, la perte ou la perturbation de zones écologiquement sensibles, telles que les habitats naturels critiques (p. Ex. Zones humides, couloirs de faune), les réductions dans les espaces ouverts, augmentation des risques d’inondation et réduction globale de la qualité de vie (Kenworthy & Laube, 1999; Hirschhorn, 2001; Kahn, 2000).

Plus précisément, la dépendance à l’égard des automobiles a contribué à la réduction de la qualité de l’air et de l’eau ainsi qu’à l’épuisement accéléré des combustibles fossiles (Nechyba & Walsh, 2004) . Aux États-Unis, le nombre de véhicules à moteur a nettement dépassé la croissance démographique et les propriétaires de voitures parcourent de plus longues distances que jamais (Dunphy, 1997; Daniels, 2001).

Les terres sont consommées à un rythme plus rapide à mesure que les populations passent des zones urbaines aux banlieues (Porter, 2000; Kahn, 2000; Dwyer et Childs, 2004). Par exemple, entre 1950 et 1995, la population de Chicago a augmenté de 48 pour cent, tandis que la couverture des terres a augmenté de 165 pour cent (Openlands Project, 1998). De même, dans la région tentaculaire au sud-est de Boston, plus de terres ont été aménagées au cours des 40 dernières années qu’au cours des 330 années précédentes (Southeastern Regional Planning and Economic Development District, 1999). L’étalement associé à une croissance démographique rapide n’est nulle part plus apparent que dans le sud de la Floride, où le pourcentage de variation des terres urbanisées est parmi les plus élevés du pays (Fulton et al., 2001). Par exemple, Lang (2003) a signalé que sur 13 grands marchés de bureaux aux États-Unis, le sud de la Floride a le plus faible pourcentage de ses espaces de bureaux dans son centre-ville principal (Miami). Seuls 13% des espaces de bureaux du sud de la Floride sont situés dans son quartier central des affaires (CBD), contre une médiane de près de 30% pour les 13 marchés. La subdivision de vastes zones naturelles en unités spatiales plus petites peut empêcher les déplacements de la faune dans le paysage ( Peck 1998; Cieslewicz, 2002) Les modèles de développement de Leapfrog fragmentent davantage les paysages naturels en laissant des parcelles de terres ouvertes entremêlées avec des zones bâties.Les routes, clôtures et autres bordures abruptes définies par l’homme peuvent constituer des barrières pour des espèces très variées (Brody, 2008). Ces conséquences négatives de l’étalement urbain doivent être contrebalancées par l’idée largement répandue que ce type de modèle de développement offre des possibilités de logement relativement abordables et une qualité de vie apparemment meilleure.