« Il y a aussi des aspects positifs à la location. Mais c’est comme si vous jetiez de l’argent », a-t-il déclaré. « Je vérifie probablement (les annonces immobilières) peut-être toutes les semaines environ, juste pour voir s’il y a une sorte de logement abordable miracle qui apparaît. Je pense que c’est plus de la rêverie que d’avoir de l’espoir à ce stade. »

Szuszwalak a déclaré qu’il comprenait pourquoi les défenseurs du logement se concentrent sur les luttes des ménages à faible revenu. Mais, a-t-il dit, «je pense qu’il manque un élément intermédiaire. Je suis un peu dans un endroit étrange où je ne gagne pas une tonne, mais plus que ne le permettent beaucoup de programmes à revenu restreint.

Le logement qui correspondrait à son budget – il cherche quelque chose moins de 250 000 $ – est un condominium, a déclaré Szuszwalak. Il n’ya pas de logement à Denver.

Pendant des années, la loi sur les défauts de construction du Colorado, destinée à protéger les consommateurs, a été accusée d’absence de construction de nouveaux condos. Les critiques ont déclaré que la loi avait presque invité les avocats à organiser des poursuites pour les propriétaires de condos pour des problèmes de construction, ce qui rendait l’assurance très coûteuse. La loi a changé en 2017 pour exiger que plus de la moitié des résidents d’un complexe soient d’accord avant de poursuivre le promoteur. Denver a également décrété que les développeurs et les entrepreneurs devraient avoir la possibilité de réparer les problèmes avant que des poursuites ne soient intentées. Mais le potentiel de poursuites judiciaires reste une préoccupation, a déclaré le consultant immobilier Greenly, qui se spécialise dans les condos.

« Nous devons construire de manière agressive des logements à revenu moyen », a déclaré Greenly.

Rusty Crandall, président régional du promoteur national Meritage Homes, a déclaré que l’industrie de la construction résidentielle avait abandonné les condos dans le Colorado au début des années 2000.

« L’ensemble du segment n’est pas fourni car les constructeurs ne voulaient pas être poursuivi en justice », a-t-il déclaré.

Méritage« ne s’aventure pas dans le monde de la copropriété. Il y a encore trop de risques pour nous. »

Alors, comment Denver parvient-il à l’abordabilité pour tous?

Le milieu manquant de Szuszwalak attire l’attention des développeurs, qui y voient une opportunité. Crandall pense à ses enfants: « Comment vont-ils pouvoir se permettre une maison, même avec une formation universitaire et un bon travail? ? ”

Crandall’s Meritage a pris des mesures pour résoudre ce problème en développant des maisons en rangée, qui sont construites à proximité, économisant sur sts. Lors d’un développement de maisons en rangée à Aurora appelé Painted Prairie, Meritage maintient les prix sous contrôle en offrant moins d’options pour des articles tels que des armoires de cuisine et des robinets de salle de bain, permettant au développeur de commander en gros de manière économique. Les plans sont plus simples et la superficie en pieds carrés est plus petite.

Crandall a déclaré que son entreprise avait constaté que les consommateurs étaient prêts à renoncer à des choses telles que les sous-sols pour économiser de l’argent. Les maisons en rangée compactes Painted Prairie de Meritage se vendent à 300 000 $, soit environ 140 000 $ de moins que le prix de clôture médian d’une maison à Denver en avril.

Un petit promoteur, Paul Malone, cible également les acheteurs de revenus. Malone apporte les composants d’un projet de condos de 39 unités qu’il appelle The Nightingale d’une usine de logements modulaires du Minnesota à ériger sur un site dans le quartier Uptown de Denver. En raison du risque d’être poursuivi en justice par la loi sur les vices de construction, a-t-il dit, ses frais d’assurance sont trois fois supérieurs à ce qu’ils seraient s’il ne construisait pas de condos. Il commence petit et a l’intention de nouer des relations solides avec ses acheteurs, en espérant que cela les encouragera à travailler avec lui pour répondre à toute préoccupation plutôt que d’aller en justice.

La construction modulaire est considérée comme un moyen de construire plus efficacement . Nightingale aura des studios à partir de 250 000 $, une chambre à 299 000 $ et deux chambres à 437 000 $. Selon la Denver Metro Association of Realtors, le prix médian d’un condo en avril était de 322 000 $.

Malone a reconnu que ses 39 unités n’auraient pas un impact important sur l’offre. Mais il a dit que d’autres développeurs envisageaient également de construire des condos à prix moyen.

« J’aurais aimé que plus le fasse », a déclaré Malone. « Parce qu’il est important que la génération Y ait les moyens d’acheter une maison. »

Lafferty d’Habitat for Humanity développe des logements à vendre pour les familles qui n’ont pas le pouvoir d’achat des clients que Malone cible. Et elle a besoin de l’aide des décideurs politiques.

Lafferty a suggéré, par exemple, que les villes pourraient réduire les frais de planification et de permis exigés des promoteurs si elles construisent des logements à la portée de locataires ou d’acheteurs à revenu faible ou moyen.

Denver considère exactement cela, a déclaré Laura Aldrete, qui dirige le département chargé de déterminer si les plans d’un promoteur répondent aux critères de la ville pour la délivrance des permis de construire. Aldrete a déclaré que son ministère de la planification et du développement communautaire se lance dans un projet pilote qui offrira des permis accélérés et des frais réduits pour les promoteurs de logements abordables.

Aldrete a ajouté qu’elle travaillait avec Britta Fisher, chef du département du logement de Denver, sur un projet explorant comment le zonage peut augmenter l’abordabilité.

« Le zonage a fait exactement le contraire pendant de nombreuses années, (Le zonage de vastes étendues de Denver et de villes à travers le pays pour des maisons unifamiliales, par exemple, a mangé des terres, augmentant les coûts fonciers.)

Dans le cadre de leur projet, Aldrete envisage des approches telles que permettre à plus de duplex et de triplex d’ajouter de la densité. Fisher a déclaré que les unités d’habitation accessoires, désormais légales dans 25% de Denver, sont une autre façon d’augmenter doucement le nombre de personnes vivant sur une parcelle de terrain donnée. pourrait également créer des moyens pour les familles à faible revenu de gagner un revenu ou pour plusieurs générations d’une même famille de vivre à proximité et de se soutenir les unes les autres, a déclaré Fisher.

Mais les UDA peuvent coûter cher. L’année dernière, le conseil municipal de Denver a approuvé un fonds de 500 000 $ pour que les résidents du côté ouest construisent des UDA sur leur propriété. Propriétaires à faible revenu qui acceptent de louer les propriétés à des taux inférieurs à ceux du marché peuvent obtenir des prêts allant jusqu’à 25 000 $ à investir dans la construction d’une résidence secondaire. Les propriétaires ne doivent rembourser le prêt que s’ils vendent la propriété dans un délai de 25 ans.

En 2017, le maire Michael Hancock a fait un effort pour aider les familles à revenu faible et moyen à s’installer dans des appartements vides au taux du marché. Cela a conduit au programme Lower Income Voucher Equity, ou LIVE Denver, dans le cadre duquel les propriétaires pouvaient obtenir des subventions de la ville afin que les familles gagnant entre 40 et 80% de la superficie médiane puissent obtenir un logement. Jusqu’à présent, seules 17 familles ont été placées dans des logements grâce à LIVE Denver.

Fisher, le chef du logement de la ville, a déclaré que la ville évaluait l’initiative. Elle a déclaré que le taux de rotation élevé parmi les gestionnaires immobiliers signifiait que la ville devait continuer à informer les propriétaires sur le fonctionnement du programme.

En 2017, la ville a lancé un fonds pour le logement dans le but de créer et de préserver plus de 6200 logements abordables. maisons dans une décennie. Il a commencé avec 15 millions de dollars et a doublé depuis.

Le fonds est principalement utilisé pour distribuer des subventions et des prêts pour aider les promoteurs privés à offrir des logements inférieurs aux taux du marché. Il est financé en partie par les taxes, y compris sur la marijuana, et en partie par les frais payés par les développeurs qui ne veulent pas construire eux-mêmes des logements inférieurs au prix du marché.

Greenly a déclaré qu’au lieu de contribuer en espèces à un fonds, peut-être que les promoteurs devraient être tenus de construire un certain nombre de logements abordables dans une ville qui compte actuellement environ 23 000 logements à revenu restreint. »

« Nous avons besoin de logements », a-t-elle déclaré.

Fisher a déclaré que la ville pouvait créer des incitations pour les promoteurs sans éliminer les anciens. Elle a souligné les changements de zonage ces dernières années qui ont permis aux promoteurs de construire plus haut s’ils incluent des logements abordables dans les projets.

« C’est Il ne s’agit pas de supprimer un seul outil ou d’ajouter un seul outil », a déclaré Fisher.

Elle a déclaré que de nouvelles sources de financement sont nécessaires pour construire des logements au-dessous du taux du marché. Le principal outil de financement depuis des décennies a été les crédits d’impôt fédéraux. Les développeurs qui reçoivent des crédits les vendent à des investisseurs contre de l’argent qu’ils utilisent ensuite pour construire. Une agence d’État distribue des crédits d’impôt d’État et fédéraux sur une base concurrentielle, recevant généralement beaucoup plus de demandes qu’elle ne peut en satisfaire. Souvent, les développeurs postulent plusieurs fois avant de gagner une subvention.

Qui est responsable du logement abordable?

James Roy II, un organisateur communautaire à Denver, souhaite que la discussion dépasse les développeurs et les décideurs. Il a déclaré que les hôpitaux et les écoles, dont les employés sont exclus du marché du logement de Denver, peuvent fournir des solutions telles que le don de terres ou l’octroi de subventions pour réduire le coût du logement. Roy a déclaré que le coaching financier, les cours d’accession à la propriété et d’autres outils doivent être plus largement déployés pour aider les familles pauvres à se préparer à acheter une maison.

« Ce sont les familles que nous avons un impact. Ce sont les individus. Ce sont les enfants, » Roy « Penser à cela comme la production de logements passe à côté de l’essentiel. »

Elena Martinez a ramassé un dépliant sur une classe d’accession à la propriété il y a quelques années. Enfant, Martinez avait fait la navette entre les maisons de sa mère à Los Angeles et de son père à Denver. Elle a vécu l’itinérance.

«Je voulais un endroit stable. Je n’avais pas ça en grandissant», a-t-elle dit.

D’une certaine manière, le cours sur l’accession à la propriété qu’elle a suivi Elle a laissé Martinez découragé. Elle a rencontré des camarades de classe qui étaient mieux préparés et des agents immobiliers et des agents de crédit qui n’étaient pas encourageants.

« Je me sentais un peu désespérée. Comme si je n’avais pas les critères pour acheter une maison », dit-elle. « Je n’avais ni économies ni coussin. »

Martinez n’a pas abandonné. Elle a emménagé avec une de ses filles pour économiser de l’argent et payer ses factures. Il y a deux ans, Martinez a acheté une maison à Brighton.Elle avait loué pendant huit ans dans le quartier Globeville de Denver et y avait aimé, mais Brighton était l’endroit où elle pouvait se permettre d’acheter. Elle a dit qu’elle ne voulait pas dépenser plus de 320 000 $.

Martinez a appris dans la classe d’accession à la propriété sur les programmes d’aide aux prêts et aux acomptes offerts par des organisations telles que la Colorado Housing and Finance Authority. Martinez a finalement économisé 5 000 $ et a obtenu 15 000 $ en aide au versement initial de la CHFA sous la forme d’un deuxième prêt.

Martinez a sa propre entreprise, EHijole Tacos and Catering. Elle a récemment commencé à travailler en équipe de nuit en tant que technicienne psychiatrique dans un centre de réadaptation pour femmes en convalescence. Son mari a également deux emplois, comme livreur et comme préposé à l’entretien des rues pour la ville de Denver. Son hypothèque est de 2 160 $ par mois, soit près du double de ce qu’elle payait pour le loyer. Elle paie 2 300 $ par mois parce qu’elle veut aller de l’avant.

«Je voulais vraiment cette structure (de posséder une maison) quand j’étais plus jeune», a-t-elle déclaré. «Malheureusement, je n’ai jamais réussi. Maintenant, je suis grand-mère et je l’ai fait. »

En plus de ce cours sur l’accession à la propriété, Martinez remercie les organisations qui l’ont aidée à devenir entrepreneure.

Yessica Holguin est directeur exécutif du Centre for Community Wealth Building de Denver, qui utilise la formation professionnelle, le développement de l’esprit d’entreprise et d’autres stratégies pour aider les personnes issues de communautés historiquement négligées à devenir autonomes sur le plan économique.

« Ce ne serait pas mal si nous étions la construction d’appartements à 2 500 $ (par mois) si les gens pouvaient se permettre d’y vivre », a déclaré Holguin.

L’organisation de Holguin a aidé Martinez à démarrer son entreprise de restauration et à trouver du travail dans l’industrie alimentaire, même après que la pandémie a mis fin à une grande partie de l’économie de Denver .

Eric Kornacki est également préoccupé par la viabilité économique de l’achat d’une maison à Denver. En 2009, il a contribué au lancement d’un projet de sécurité alimentaire qui est devenu l’organisation à but non lucratif Re: Vision à Westwood. Il a récemment quitté Re: Vision pour une nouvelle organisation à but non lucratif appelée Uplands Community Collective , qui travaille aux côtés d’un constructeur de maisons.

Kornacki est chargé de veiller, entre autres, à ce que des locaux soient embauchés pour construire le projet de développement que le constructeur de maisons d’Uplands, Jeff Handlin, propose: 2350 appartements, maisons en rangée et célibataires -des maisons unifamiliales à des prix différents, ainsi que des commerces et des zones de loisirs, sur un terrain à Westminster, juste au nord de Denver.

Handlin a été repoussé par des résidents de la région inquiets de perdre de l’espace ouvert et gagner ce qu’ils considèrent comme trop de voisins.

«Nous avons besoin de densité pour rendre nos quartiers plus inclusifs. Je sais que ce n’est pas populaire », a déclaré Handlin. «Nous devons tous réfléchir au nombre de personnes que nous voulons avoir accès à notre écosystème de logement. La tente doit s’agrandir.»

Gene Myers, PDG de Thrive Home Builders, est spécialisé dans les maisons pour les personnes à revenu faible ou moyen. Myers est fier de l’efficacité énergétique de ses produits, affirmant que cela les rend abordables après que les familles emménagent.

Myers vient de vendre la 271e maison de l’un de ses projets à Stapleton . Il a dit avoir entendu des commentaires désobligeants de résidents plus établis sur ce que les nouveaux propriétaires pourraient apporter au quartier. Leurs craintes ne se sont pas concrétisées, a-t-il dit.

« Il n’y a pas de canapés sur les porches,  » il a dit. « Tout ce dont ils avaient besoin était une chance. »

Correction: en raison d’une erreur d’un journaliste, une version précédente de cet article indiquait à tort que Gene Myers avait construit des maisons pour le Colorado Community Land Trust. Il ne l’a pas fait.