Lis pendens est une doctrine de longue date et souvent mal comprise concernant les intérêts peu orthodoxes dans l’immobilier. La doctrine de la litispendance signifie littéralement «poursuite en instance», et les avis de litispendance sont le mécanisme par lequel une partie ayant une réclamation non enregistrée ou irréprochable sur un bien immobilier peut mettre des tiers intéressés par le bien au courant de la réclamation ou de l’intérêt.

Les parties qui travaillent dans le domaine de l’immobilier doivent savoir ces quatre choses sur la litispendance:

Le contenu de l’avis de litispendance est important.

Dans de nombreux États, les avis de litispendance sont régis par la loi. Cela signifie que, en tant qu’intérêt statutaire, une partie qui signale l’avis doit se conformer aux exigences de l’avis exigées par la loi ou que l’avis est invalide. Même dans les juridictions où La litispendance est une doctrine de common law, de nombreux litiges impliquant une litispendance portent sur la question de savoir si l’avis est suffisamment adéquat pour avoir un effet technique.

Les avis lis pendens peuvent être un outil puissant.

Parce que la litispendance est généralement enregistrée dans l’immeuble documents, la litispendance a pour effet de signaler aux autres qu’il existe un différend concernant l’immeuble. Quiconque achète ou prend un intérêt dans le bien après que la litispendance est enregistrée prend son intérêt sous réserve de la litispendance. Un avis de litispendance renforce donc l’effet de levier d’une partie ayant des droits ou intérêts ambigus dans un bien immobilier. Par exemple, en cas de litige concernant l’opposabilité d’une lettre d’intention d’acquérir un bien immobilier, l’acheteur éventuel peut ajouter du poids à sa réclamation en utilisant un avis de litispendance, à condition que l’acheteur soit convaincu qu’il a un engagement, mais pas encore réalisé, droit d’acheter la propriété. De même, s’il y a une question sur l’opposabilité d’un contrat de développement immobilier, le promoteur potentiel peut protéger ses intérêts dans la propriété et empêcher toute activité ultérieure impliquant l’utilisation alternative de l’immobilier par un avis de litispendance.

L’utilisation incorrecte des avis de litispendance comporte également des risques.

L’enregistrement des avis de litispendance dans le mauvais contexte, prématurément ou à des fins inappropriées peut engager la responsabilité de la partie affirmant l’intérêt. L’utilisation trop zélée d’un avis de litispendance peut constituer une calomnie de titre. Dans de nombreuses juridictions, cela peut exposer une partie à une responsabilité conséquente et dérivée importante, ainsi qu’à, dans de nombreuses juridictions, une responsabilité pour les honoraires d’avocat de la partie calomniée.

Comprendre la pratique et le droit locaux en matière de litispendance.

Le droit et la pratique du litige diffèrent – parfois considérablement – entre les juridictions. Une récente affaire fédérale souligne le risque de recourir à la litispendance dans une juridiction inconnue. Là, un avocat licencié à New York a comparu devant un tribunal fédéral du Wisconsin et a déposé un avis de litispendance concernant la réclamation de ses clients. La demande contestée sur laquelle se fonde la notification concernait une réclamation concernant des biens personnels qui n’avait pas encore fait l’objet d’un jugement. Parce que la réclamation n’était pas liée à l’immobilier qui faisait l’objet de l’avis et en raison d’autres défauts techniques dans l’avis en vertu de la loi du Wisconsin, la stratégie du demandeur s’est retournée contre lui et le tribunal de district fédéral a annulé l’avis et sanctionné l’avocat ainsi que le client de l’avocat. L’avocat a également perdu son statut de pro hac vice et n’a pas pu continuer à représenter son client dans le litige principal entre les parties.