A bruttó bérleti szorzó (vagy GRM) egy egyszerű, boríték nélküli módszer a jövedelemtermelő ingatlanok értékének becslésére. GIM vagy bruttó jövedelem módszerként is ismert, a bruttó bérleti szorzó kiszámítása lehetővé teszi a befektetők számára, hogy a bérleti jövedelem alapján gyorsan rangsorolják a potenciális befektetési célú ingatlanokat.

A GRM egy olyan számítás is, amelyet gyorsan változó bérleti piacon is fel lehet használni. . Első jó áttekintést nyújt arról, hogy a bérleti ingatlan nyereséges vagy veszteséges lesz-e a piaci viszonyok változásával.

Ebben a cikkben megvizsgáljuk, hogy az ingatlanbefektetők hogyan használhatják a GRM-et, hogyan hozhatnak létre GRM-et. osztályozási skála, valamint a bruttó bérleti szorzó használatának előnyei és hátrányai a bérleti ingatlan lehetséges beruházásainak értékelésére.

Mi a bruttó bérleti szorzó?

A bruttó bérleti szorzó (GRM) összehasonlítja az ingatlan bruttó éves bérleti jövedelme az ingatlan valós piaci értékéhez viszonyítva. Mivel a bruttó bérleti díjat használják, a GRM nem veszi figyelembe a normál működési költségeket vagy az adósságszolgálatot.

A GRM egyszerűsített módszer a bérleti ingatlan értékének elemzésére a jövedelem megközelítés alkalmazásával. Például a Roofstock piactérre néző ingatlanbefektető gyorsan és egyszerűen meghatározhatja a különféle piacokon eladó családi házak bérleti díjának bruttó bérszorzóját.

A bruttó bérleti szorzó azonban nem ‘ t a tulajdon értékének mélyreható elemzésének helyettesítésére szánták. Ehelyett a GRM kiszámításával első pillantásra megtudhatja, hogy érdemes-e egy tulajdonságnak további időt és erőfeszítést fordítani a részletek elemzésére.

A GRM kiszámítása

Itt van a képlet a bruttó bérleti szorzó kiszámításához:

• Bruttó bérleti szorzó = Ingatlan ár / Bruttó éves bérleti jövedelem
• Példa: 500 000 USD ingatlanár / 42 000 USD bruttó éves bérleti díj = 11,9 GRM

A GRM számítás összehasonlítja az ingatlan kért árát vagy valós piaci értékét a bruttó bérleti jövedelemmel. A bruttó bérleti szorzó használata jó módszer arra, hogy “gyorsan megnézze”, milyen gyorsan fizetik ki az ingatlant a beruházás által generált bruttó bérleti díjból.

Ebben a példában a kifizetési időszak csak 12 évesnél fiatalabbak. Ne feledje azonban, hogy az olyan költségeket, mint a rutinszerű javítások, az egységfordulók megüresedett helye, valamint az ingatlanadókat és a biztosításokat, ez a számítás nem tartalmazza. Ez azért van, mert a GRM képlet bruttó bérleti díjat használ, nem pedig NOI-t.

Példák a GRM-képlet használatára

A fenti példában a GRM-képletet használtuk a bruttó bérleti szorzó.

A bruttó bérleti szorzó számítás két másik módon is használható:

1. meghatározza a valós piaci értéket a bruttó bérleti díj és az összehasonlítható ingatlanok GRM alapján. ugyanazon a piacon.
2. Számolja ki, hogy a bruttó bérleti díjaknak mi legyen a piaci GRM és a vételár alapján.

Vizsgáljuk meg a GRM felhasználásának két másik módját képlet.

A valós piaci érték meghatározásához a GRM képletet kell használni

Az ingatlan valós piaci értékének meghatározásához tudnia kell, hogy mi az azonos piacon lévő hasonló ingatlanok GRM értéke, és mi a bruttó bérleti díj, vagy ha az ingatlan üres, a bruttó bérleti díjak előrejelzése szerint várhatóan

• GRM = ingatlanár / éves bruttó bérleti jövedelem
• ingatlanár = bruttó éves bérleti jövedelem x GRM
• Példa: 42 000 USD bruttó éves bérleti jövedelem x 11,9 GRM = 499 800 USD (kerekítve 500 000 USD-ig)

GRM képlet használata a bruttó bérleti díj kiszámításához

Most nézzük meg használja a GRM képletet a bruttó bérleti díj kiszámításához. Ehhez a számításhoz ismernie kell az ingatlan valós piaci értékét és azt, hogy mi az azonos piacon lévő hasonló ingatlanok GRM értéke.

• GRM = ingatlanár / bruttó éves bérleti jövedelem
• Bruttó éves bérleti jövedelem = Ingatlan ár / GRM

• Példa: 500 000 USD ingatlan ára / 11,9 GRM = 42 016 USD (lefelé kerekítve 42 000 USD)

GRM osztályozási skála létrehozása

Ha bérleti díjba fektet be jövedelemtermelő befektetést vásárol, és az ingatlan által generált jövedelemáramot. Míg az alacsonyabb GRM elegendő jövedelmet generálhat ahhoz, hogy gyorsabban megtérüljön egy ingatlan, a befektetőknek figyelembe kell venniük az ingatlan korát és a magasabb fenntartási költségek lehetőségét is.

Egy régebbi, alacsony GRM-mel rendelkező ingatlan jó ajánlatnak tűnhet. Ha azonban sok karbantartási munkát kell elvégezni, akkor az üresedés magasabb lehet, ami alacsonyabb cash flow-t és magasabb GRM-et eredményez.

Ezért hasznos egy GRM osztályozási skála kidolgozása az Ön piaca számára:

• Alacsony GRM = régi ingatlan, elhalasztott karbantartással, vagy olyan nagy javításokra szorul, mint tetőcsere, vagy új fűtési és hűtési rendszer.
• Átlagos GRM = az elmúlt 10 vagy 20 évben épített ingatlan, amely frissítésre szorul, például energiatakarékos ablakok, készülékek cseréje vagy külső festés.
• Átlagon felüli GRM = épített ingatlan az elmúlt 10 évben, amely csak rutinszerű karbantartást igényel az ingatlan értékének fenntartása és a bérleti díjak piacon tartása érdekében.
• Magas GRM = vadonatúj ingatlan, alacsonyabb rutinszerű karbantartási költségekkel új készülékekkel és korszerű elektromos készülékekkel , vízvezeték és HVAC rendszerek.

A piacra vonatkozó GRM osztályozási skála kidolgozása lehetővé teszi a bruttó bérleti szorzó számításának használatát, hogy egyensúlyba hozza a vagyonkor és a megnövekedett fenntartási költségek közötti kockázatot.

A vagyonkor mellett a Roofstock környéki rangsorban is figyelembe veheti az ugyanazon a területen található ingatlanok GRM-jeit.

Mi a jó bruttó bérleti szorzó?

Ugyanúgy változnak a tőkésítési ráta az ingatlaneszköz-osztályok és a piacok között, a GRM-ek is változnak.

Például egy családi bérlés 11,5 grammal nagyszerű lehet egy olyan nagyvárosban, mint Atlanta, de ez túl alacsony lenne a texasi Lufkin piacon, ahol a GRM 7,0 vagy annál magasabb. A GRM jó eldöntésének legjobb módja, ha a bruttó bérleti szorzóval összehasonlítjuk az azonos piaci területen lévő összehasonlítható ingatlanokat.

Előnyök & A GRM használatának hátrányai

Az ingatlanbefektetők három okból használják a bruttó bérleti szorzót: a GRM könnyen hozzáférhető információkat használ, könnyen kiszámítható és időt takarít meg a potenciálisan rossz ügyletek kiszűrésével.

Vannak azonban hátrányai is a bruttó bérleti szorzóhoz. Itt vannak a GRM képlet használatának legnagyobb előnyei és hátrányai.

A GRM alkalmazásának előnyei

• A GRM értelmesebb, mint az ingatlan ára, négyzetméterenkénti ár. , vagy egységenkénti árat, mert úgy ítéli meg, hogy a bérleti jövedelem keletkezik.
• A GRM egy könnyen használható előszűrő eszköz több ingatlan értékeléséhez és a bérleti jövedelem alapján eldöntheti, hogy melyik kínálja a legtöbb potenciális értéket kért ár.
• A GRM-et mind a vevők, mind az eladók felhasználhatják. Teljesen naprakész és jól karbantartott ingatlannal rendelkező eladó és tapasztalt bérlő árajánlhatja az ingatlant a piaci GRM-nél valamivel magasabb áron. Másrészt a vevő olyan GRM-t keres, amely valamivel alacsonyabb, mint a piaci GRM, mert az ár a piac alatt lehet.

A GRM használatának hátrányai

• A működési költségeket nem veszik figyelembe a GRM kiszámításakor.
• A normál egységfordulásokból származó üresedési tényezőt és a rosszul karbantartott ingatlanokat a GRM nem veszi figyelembe.
• GRM csak akkor használhatók, ha hasonló tulajdonságokat hasonlítanak össze ugyanazon a környéken vagy piacon.

GRM és felső korlát Számítás

Mind a GRM, mind a felső határt a jövedelem megközelítéssel számolják, de a két képlet két különböző módon elemzi a tulajdonság értékét. A felső kulcs képlete a nettó működési bevételt (NOI) használja, és figyelembe veszi a szokásos működési költségeket, például a javításokat, a kezelési díjakat, az ingatlanadókat és a biztosításokat.

A felső kulcs kiszámításának képlete a következő:

• Tőkésítési ráta = NOI / Piaci érték

Íme egy példa arra, hogy két, ugyanazon GRM-mel rendelkező bérelhető ingatlanok eltérő tőkésítési rátákkal rendelkezhetnek:

1. ingatlan

Piaci érték 250 000 USD

Bruttó jövedelem 30 000 USD

NOI 20 000 USD

8,33 GRM

Korlátozás 8%

2. ingatlan

Piaci érték 250 000 USD

Bruttó jövedelem 30 000 USD

NOI 15 000 USD

8,33 GRM

Határráta 6%

Ez azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy a magasabb felső korlátú 1. számú ingatlan jobb befektetés, mint a 2. ingatlan. Például az első ingatlan tulajdonosa visszatarthatja a szükséges karbantartást annak érdekében, hogy a NOI magas legyen.

Másrészt a második ingatlan tulajdonosa nemrég 5000 dollárt költött a bérleti díj frissítésére, rövid távon alacsonyabb NOI-t, hosszú távon pedig magasabb NOI-t hozva létre, amikor a kiadások normalizálódnak. .

Ha a kettes ingatlan tulajdonosa további 2500 USD éves bérleti jövedelmet is képes termelni a frissített ingatlanból, akkor a felső határ és a GRM is megváltozik:

Végső gondolatok

A bruttó bérleti szorzó segítségével az ingatlanbefektetők gyorsan és egyszerűen megvizsgálhatják és rangsorolhatják a potenciális ingatlanbefektetéseket. A GRM könnyen kiszámítható, könnyen hozzáférhető információk felhasználásával.

A bruttó bérleti szorzó használatának azonban vannak korlátai. A GRM a bruttó jövedelemen alapul, és nem veszi figyelembe a működési költségeket. Ezenkívül a bruttó bérleti szorzókat csak akkor lehet használni, ha összehasonlítjuk az azonos területeken vagy piacokon található hasonló bérleményeket.