“A bérlésnek is vannak pozitív oldalai. De csak az az érzés, hogy csak pénzt dobsz el – mondta. “Valószínűleg kb. Hetente ellenőrzöm (ingatlanlista), csak azért, hogy lássam-e valamiféle csodálatos, megfizethető lakást. Azt hiszem, ez inkább ábrándozik, mint reményteljesnek lenni.”

Szuszwalak elmondta, hogy megérti, miért a lakhatásvédők az alacsonyabb jövedelmű háztartások küzdelmeire összpontosítanak. De azt mondta: “Azt hiszem, hiányzik egyfajta középkomponens. Olyan furcsa helyen vagyok, ahol nem sok pénzt keresek, de több, mint sok jövedelemkorlátozott program ”lehetővé teszi.

A ház, amely megfelelne a költségvetésének – keres valamit 250 000 dollár alatt – egy társasház, mondta Szuszwalak. Ez hiányzik Denver városából.

Évek óta a coloradói építési hibákról szóló törvényt, amelynek célja a fogyasztók védelme, vádolták az új társasházak hiánya miatt. A kritikusok szerint a törvény szinte felkérte az ügyvédeket, hogy szervezzenek társasházi tulajdonosokat az építési problémák miatt pereskedésre, ami nagyon megdrágítja a biztosítást. A törvény 2017-ben megváltozott, és előírta, hogy a komplexum lakóinak több mint fele beleegyezzen, mielőtt beperelné a fejlesztőt. A Denver úgy döntött, hogy a fejlesztőknek és a kivitelezőknek lehetőséget kell kapniuk a problémák kijavítására, mielőtt pert indítanának. De a jogi fellépés lehetősége továbbra is aggodalomra ad okot – mondta Greenly ingatlanügyi tanácsadó, aki a lakásokra szakosodott.

“Agresszíven kell építenünk a közepes jövedelmű lakásokat” – mondta Greenly.

Rusty Crandall, a Meritage Homes országos fejlesztő területének elnöke szerint az otthoni építőipar a 2000-es évek elején felhagyott a társasházakkal Coloradóban.

“A teljes szegmenst nem szállítjuk, mert az építők nem akarták pereljen be ”- mondta.

A Meritage” nem merészkedik be a társasház világába. Még mindig túl nagy a kockázata számunkra. “

Tehát hogyan érheti el Denver mindenki számára a megfizethetőséget?

Szuszwalak hiányzó közepe egyre nagyobb figyelmet fordít a fejlesztőkre, akik ott látják a lehetőséget. Crandall gyermekeire gondolt: “Hogyan tudják megengedni maguknak az otthont, még főiskolai végzettség és jó munka mellett is ? ”

A Crandall Meritage lépéseket tett a probléma megoldására azáltal, hogy olyan házakat fejlesztett ki, amelyek szorosan egymás mellett épülnek, megtakarítva a földterületet. sts Az Aurora városában, a Painted Prairie nevű városháza-fejlesztés során a Meritage tovább ellenőrzi az árakat, mivel kevesebb lehetőséget kínál olyan tárgyakhoz, mint a konyhai szekrények és a fürdőszobai csaptelepek, így a fejlesztő gazdaságosan ömlesztve rendelhet. A tervek egyszerűbbek és a négyzetméterek kisebbek.

Crandall elmondta, hogy cége úgy találta, hogy a fogyasztók pénzmegtakarítás céljából hajlandók lemondani az alagsorokról. A Meritage kompakt Painted Prairie lakóházai alacsony áron, 300 ezer dollárban fogynak, ami körülbelül 140 000 dollárral alacsonyabb, mint egy denveri ház áprilisi záróárfolyama.

Egy kisebb fejlesztő, Paul Malone szintén közép- és középvállalkozásokat céloz meg. jövedelem vásárlók. Malone egy 39 lakásos társasházi projekt alkatrészeit hozza magával, akit The Nightingale-nek hív, egy minnesotai moduláris házgyárból, hogy felállítson egy helyet Denver Uptown negyedében. Az építési hibákról szóló törvény által előterjesztett peres kockázat miatt szerinte biztosítási költségei háromszor akkorák, mint amekkora lennének, ha nem építene társasházat. Kicsiben kezdi, és szoros kapcsolatokat kíván kialakítani vásárlóival, remélve, hogy ez arra ösztönzi majd őket, hogy a bíróság elé állítás helyett inkább együttműködjenek vele az esetleges gondok miatt.

A moduláris építkezést a hatékonyabb építkezés egyik módjának tekintik. . A Nightingale stúdióinak ára 250 000 dollár lesz, egy hálószobás 299 000 dollár, két hálószobája pedig 437 000 dollár. A Denveri Metro Realtors Association szerint a lakás medián ára áprilisban 322 000 dollár volt.

Malone elismerte, hogy 39 egysége nem lesz nagy hatással a kínálatra. De azt mondta, hogy más fejlesztők is fontolóra veszik a közepes árú társasházak építését.

“Szeretném, ha több lenne” – mondta Malone. “Mivel fontos, hogy az évezredesek megengedhessék maguknak, hogy házakat vásároljanak.”

A Habitat for Humanity Lafferty eladó házakat fejleszt családok számára, amelyek nem rendelkeznek a Malone által megcélzott vásárlók vásárlóerejével. És segítséget szeretne a döntéshozóktól.

Lafferty például azt javasolta, hogy a városok csökkenthessék a fejlesztők által megkövetelt tervezési és engedélyezési díjakat, ha alacsony és közepes jövedelmű bérlők vagy vevők számára elérhető lakást építenek.

A Denver éppen ezt fontolgatja – mondta Laura Aldrete, aki annak az osztálynak az élén áll, amelynek feladata annak meghatározása, hogy egy fejlesztő tervei megfelelnek-e a város kritériumainak az építési engedélyek kiadására. Aldrete elmondta, hogy a Közösségi Tervezési és Fejlesztési Osztálya kísérleti projektbe kezd, amely gyorsított engedélyeket és alacsonyabb díjakat kínál a megfizethető lakások fejlesztői számára.

Aldrete hozzátette, hogy Britta Fisherrel, a Denver lakásügyi osztályának vezetőjével dolgozik egy projekten, amely azt kutatja, hogyan növelheti az övezet a megfizethetőséget.

“A zónázás sok éven át éppen ellenkezőleg, – mondta Aldrete. (Például Denver és az ország egész területén fekvő városok családi házak számára történő övezete elfogyasztotta a földet, emelve a földköltségeket.)

Projektjük részeként az Aldrete fontolgatja olyan megközelítések, mint például több duplex és triplex engedélyezése a sűrűség növelése érdekében. Fisher szerint a kiegészítő lakóegységek, amelyek Denver 25 százalékában már legálisak, egy másik módja annak, hogy gyengéden megnöveljék a földterületeken élők számát. lehetőséget teremthet az alacsony jövedelmű családok számára jövedelemszerzésre, vagy arra, hogy egy család több generációja egymás közelében éljen és támogassa egymást – mondta Fisher.

De az ADU-k drágák lehetnek. Tavaly a denveri városi tanács jóváhagyta 500 000 dolláros alap a nyugati oldal lakói számára, hogy ingatlanjaikon ADU-kat építsenek. Alacsony jövedelmű háztulajdonosok akik beleegyeznek az ingatlanok piaci ár alatti bérbe adásába, akár 25 000 dollár hitelt is kaphatnak egy második otthon építésére. A háztulajdonosoknak csak akkor kell visszafizetniük a kölcsönt, ha 25 éven belül eladják az ingatlant.

2017-ben Michael Hancock polgármester arra ösztönözte az alacsony és közepes jövedelmű családokat, hogy üres, piaci kamatozású lakásokba kerüljenek. Ez vezetett az Alacsonyabb jövedelmű utalványtőke-programhoz vagy a LIVE Denverhez, amelynek keretében a bérbeadók városi támogatásokat kaphattak, hogy a terület mediánjának 40–80 százaléka között kereső családok lakáshoz jussanak. Eddig csak 17 családot helyeztek el a LIVE Denveren keresztül.

Fisher, a város lakásfőnöke elmondta, hogy a város értékeli a kezdeményezést. Szerinte a nagy ingatlankezelői forgalom azt jelentette, hogy a városnak folyamatosan oktatnia kellett a bérbeadókat a program működéséről.

2017-ben a város lakásalapot indított azzal a céllal, hogy több mint 6200 megfizethető árut hozzon létre és őrizzen meg. egy évtized alatt. 15 millió dollárral kezdődött, és azóta megduplázódott.

Az alapot elsősorban támogatások és kölcsönök támogatására használják, hogy segítsék a piaci kamat alatt lakást kínáló magánfejlesztőket. Ezt részben az adók finanszírozzák, beleértve a marihuánát is, részben pedig azok a fejlesztők által fizetett díjak, amelyek nem akarják maguk a piacon alacsonyabb lakást építeni.

Zölden elmondta, hogy készpénzhez való hozzájárulás helyett alapot, lehet, hogy a fejlesztőknek meg kell követelniük, hogy bizonyos mennyiségű megfizethető lakást építsenek egy olyan városban, amelyben jelenleg mintegy 23 000 jövedelemkorlátozott otthon van. >

Fisher szerint a város ösztönzőket teremthet a fejlesztők számára anélkül, hogy megszüntetné a régieket. Rámutatott az elmúlt évek övezeti változásaira, amelyek lehetővé tették a fejlesztők számára, hogy magasabbakat építsenek, ha megfizethető lakhatásokat is tartalmaznak a projektekben.

“Ez nem pedig egyetlen eszköz eltávolításáról vagy egyetlen eszköz hozzáadásáról. ”- mondta Fisher.

Szerinte új finanszírozási forrásokra van szükség ahhoz, hogy a piaci kamatláb alatt épüljenek meg az épületek. A fő finanszírozási eszköz évtizedek óta a szövetségi adójóváírás. A kreditet kapott fejlesztők készpénzért adják el a befektetőknek, amelyet aztán építenek. Egy állami ügynökség az állami és a szövetségi adójóváírásokat verseny alapon osztja szét, általában sokkal több kérelmet kap, mint amennyit kielégíteni tud. A fejlesztők gyakran többször is pályáznak, mielőtt elnyerik a támogatást.

Ki a felelős a megfizethető lakhatásért?

James Roy II, a denveri közösségszervező azt szeretné, ha a vita túlmutatna a fejlesztőkön és a döntéshozókon. Szerinte a kórházak és iskolák, amelyek alkalmazottainak árát kiszorítják a denveri lakáspiacról, olyan megoldásokat nyújthatnak, mint a földadomány vagy a támogatások a lakhatás költségeinek csökkentése érdekében. Roy szerint a pénzügyi tanácsadást, a lakástulajdonosi osztályokat és más eszközöket szélesebb körben kell alkalmazni, hogy a szegény családok felkészülhessenek lakásvásárlásra.

“A családok vagyunk hatással. Ez egyének. Gyerekek” – Roy “Ha belegondolunk, hogy a lakástermelés elmarad a lényegtől.”

Elena Martinez néhány évvel ezelőtt felvett egy szórólapot a lakástulajdonosi osztályról. Gyerekkorában Martinez ingázott édesanyja Los Angelesben és apja Denverben. Hajléktalanságot tapasztalt.

“Szerettem volna egy helyet a stabilitáshoz. Nem nőttem fel erre.” – mondta.

Bizonyos szempontból az otthoni tulajdon tanfolyam, amelyen részt vett Szívből hagyta Martinezt. Találkozott jobban felkészült osztálytársaival, valamint nem biztató ingatlanügynökekkel és kölcsöntisztekkel.

“Valahogy reménytelennek éreztem magam. Mintha nem lennének kritériumaim a lakásvásárláshoz. ”- mondta. “Nem volt megtakarításom vagy párnám.”

Martinez nem adta fel. Pénztakarékosság és számlák kifizetéséhez költözött az egyik lányához. Két évvel ezelőtt Martinez vett egy házat Brightonban.Nyolc évre bérelt Denver Globeville negyedében, és ott tetszett neki, de Brighton volt az, ahol megengedhette magának a vásárlást. Azt mondta, hogy nem akar több mint 320 000 dollárt költeni.

Martinez a háztulajdonosi osztályban megismerte az olyan szervezetek által nyújtott kölcsönöket és előlegeket segítő programokat, mint például a Colorado Housing and Finance Authority. Martinez végül 5000 dollárt spórolt meg, és 15 000 dollárt kapott a CHFA-tól egy második kölcsön formájában előlegben.

Martineznek saját vállalkozása van, az EHijole Tacos és a Catering. A közelmúltban pszichiátriai technikusként egy éjszakai műszakban is dolgozni kezdett a kábítószer-visszaélésből felépülő nők rehabilitációs intézményében. Férjének két munkája is van, szállítóként és utcakarbantartó munkaként Denver városában. Jelzálogköltsége havi 2160 dollár, ami majdnem kétszerese a bérleti díjának. Havonta 2300 dollárt fizet, mert előbbre akar jutni.

“Nagyon szerettem volna ezt a struktúrát (az otthon birtoklását) fiatalabb koromban” – mondta. “Sajnos, soha nem valósítottam meg. Most nagymama vagyok, és megcsináltam. ”

A háztulajdon-osztály mellett Martinez azokat a szervezeteket is jóváírja, amelyek segítettek neki vállalkozóvá válni.

Yessica Holguin a denveri Közösségi Vagyonépítési Központ ügyvezető igazgatója, amely munkaképzést, vállalkozói szellem fejlesztését és egyéb stratégiákat használ a történelmileg figyelmen kívül hagyott közösségekből származó emberek gazdasági önellátásának elnyeréséhez.

“Nem lenne rossz, ha mi lennénk 2500 dollár (havi) lakás építése, ha az emberek megengedhetik maguknak, hogy ott lakjanak. ”- mondta Holguin.

Holguin szervezete segített Martineznek elindítani vendéglátóipari vállalkozását, és munkát találni az élelmiszeriparban még azután is, hogy a járvány Denver gazdaságának nagy részét elzárta.

Eric Kornacki a denveri házvásárlás gazdasági életképességével is foglalkozik. 2009-ben segített elindítani egy élelmezésbiztonsági projektet, amely a Westwood-i Re: Vision nonprofit szervezetgé nőtte ki magát. Nemrégiben otthagyta a Re: Vision programot egy új nonprofit szervezet, a Felvidéki Közösségi Kollektíva néven , amely egy házépítő mellett működik.

Kornacki feladata többek között annak biztosítása, hogy a helyieket felvegyék a felvidéki házépítő, Jeff Handlin fejlesztési projekt felépítésére: 2350 lakást, városi házat és egyedülálló – különböző áron kínált családi házak, valamint vállalkozások és rekreációs területek egy telken Westminsterben, közvetlenül Denvertől északra.

A Handlin visszautasította a terület lakóitól, akik aggódnak a szabad tér elvesztése miatt, és megszerezni azt, amit túl sok szomszédnak tartanak.

“Sűrűségre van szükségünk, hogy befogadóbbá tegyük a környéket. Tudom, hogy nem népszerű ”- mondta Handlin. “Mindannyiunknak el kell gondolkodnia azon, hogy hány embert akarunk elérni a lakások ökoszisztémájához. A sátornak nagyobbnak kell lennie.”

Gene Myers, a Thrive Home Builders vezérigazgatója az otthonokra szakosodott alacsony és közepes jövedelműek számára. Myers büszke termékei energiahatékonyságára, mondván, hogy ez megfizethetővé teszi őket a családok beköltözése után.

Myers éppen eladta a 271. otthont Stapleton egyik projektjében. . Azt mondta, meghallgatta a megalapozottabb lakosok megvető észrevételeit arról, hogy mit hozhatnak az új lakástulajdonosok a környékre. Szerinte félelmeik nem váltak be.

“Az első tornácokon nincs kanapé, ” ő mondta. “Csak egy esélyre volt szükségük.”

Helyesbítés: A riporter hibája miatt a történet korábbi verziója helytelenül állította, hogy Gene Myers otthonokat épített a Colorado Community Land Trust számára. Ő nem.