A közös bérleti jog kétségtelenül a legnépszerűbb körültekintő eszköz a probátusok elkerülésére. És miért nem? A közös bérletben lévő ingatlan hagyaték nélkül automatikusan átkerül a túlélő tulajdonos (ok) ra, ha egy tulajdonos meghal. A közös bérlet létrehozása egyszerű, és ez egy fillérjébe sem kerül.

A közös bérlet gyakran jól működik, ha párok (házasok vagy nem) ingatlanokat, járműveket, bankszámlákat, értékpapírokat vagy más értékes elemeket szereznek be. Vannak azonban komoly hátrányai (az alábbiakban tárgyaljuk), különösen, ha egyedül birtokolod a tulajdonodat, és arra gondolsz, hogy valakit közös bérlővé tegyél, csak a hagyaték elkerülése érdekében.

Sok államban a házaspárok (vagy a bejegyzett házastársak vagy a civil szakszervezeti partnerek) gyakran nem közös bérleti jogviszonyban veszik át a címet, hanem “teljes egészében bérbe adják”. Mindkettő pontosan ugyanúgy kerüli el a hagyatékot. Ha érdekli ez a lehetőség, olvassa el ezt első szakasz az általános közös bérleti szabályokról; majd ellenőrizze a bérleti szerződést a teljes egészében.

Hogyan kerülhető el a közös bérlet a hagyatéktól

Amikor egy közös tulajdonos (akit közös bérlőnek hívnak, bár semmi köze nincs a bérléshez) meghal, a túlélő tulajdonosok automatikusan megkapják az elhunytat tulajdonos részesedése a közös bérleti vagyonból. Ezt a túlélőknek történő automatikus átadást “túlélési jognak” nevezzük. Az ingatlan nem megy végrendeleten a bíróságon – a túlélőnek csak néhány egyszerű papírt kell összekevernie ahhoz, hogy az ingatlan a nevükre kerüljön.

A pontos lépések az ingatlan típusától függenek, de általában az összes az új tulajdonosnak egy egyszerű űrlapot kell kitöltenie, és halotti anyakönyvi kivonattal be kell mutatnia a tulajdonosi nyilvántartások kezelőjének: banknak, állami gépjármű-osztálynak vagy megyei ingatlan-nyilvántartási irodának.

PÉLDA : Evelyn és lánya, Miya, közös autóval rendelkeznek, nevükön közös bérlőként vannak nyilvántartva, akiknek túlélési joguk van. Amikor Evelyn meghal, az autó iránti fél érdeklődése hagyaték nélkül megy a lányához. Ahhoz, hogy az autó a nevére legyen bejegyezve egyedül Miya-nak csak egy egyszerű űrlapot kell kitöltenie és benyújtania az állami gépjármű-ügynökséghez.

Ha közös bérlő vagy, akkor a túlélő közös bérlőkön kívül senki másra nem hagyhatja a részét. . Tehát akkor is, ha akarata kifejezetten másra bízza a közös bérleti ház iránti félérdekét, ennek nincs hatása. A túlélő közös bérlő halála után automatikusan birtokolja az ingatlant.

Ez a szabály azonban kevésbé vaskos, mint amilyennek hangozhat. A legtöbb esetben a közös bérlő a halál előtt bármikor és egyoldalúan megszakíthatja a közös bérleti díjat.

PÉLDA: Eleanor és Sadie közös bérlőként házat birtokol. Anélkül, hogy elmondta volna Sadie-nek, Eleanor aláír egy okiratot (és azt a megyei földhivatali nyilvántartó hivatalban rögzíti), amelyben félköltségeit közös bérlőként magáról “közös bérlőnek” adja. (A közös bérleti viszony a tulajdonjog egyik formája, amely nem foglalja magában a túlélési jogot.) Ezzel megszűnik a közös bérleti jog, így Eleanor szabadon hagyhatja, hogy végrendeletében másnak a tulajdonban lévő érdekeltsége maradjon.

Érdeklődhet másnak is. Ha mégis, akkor az új tulajdonosok nem lesznek közös bérlők; ehelyett “közös bérlők” lesznek. Nincs joga a túlélésre és a közös tulajdonban lévő bérleti jogokra.

PÉLDA: Sean és Alice egy tengerparti ház birtokában van, amelyet szüleiktől örököltek közös bérletben. Sean félig érdekli felnőtt gyermekeit. Ha Alice meghal, akkor az érdeklődése nem automatikusan Sean gyermekei felé fordul. Ehelyett az akaratának feltételei szerint telik el.

A közös bérleti jog korlátai

A közös tulajdon, mint a hagyatéki elkerülés stratégiájának hatékonysága határozott.

A hagyatékot nem kerülik el, amikor az utolsó tulajdonos meghal. A közös bérleti szerződés hagyatéki elkerülésének része csak az első tulajdonostárs halálakor működik. (Vagy ha három közös bérlő van, csak az első kettő halálakor, és így tovább.) Amikor az utolsó tulajdonostárs meghal, az ingatlannak hagyatéki eljáráson kell átesnie, mielőtt bárki megkapná azt, aki örökli, kivéve, ha az utolsó tulajdonos más hagyatéki elkerülés módszert alkalmazott, például átadta az ingatlant egy élő bizalomnak. Ezzel szemben néhány más hagyatéki elkerülő eszköz, például az életbiztosítások vagy a halálra fizetendő számlák lehetővé teszik, hogy megnevezzen egy kedvezményezettet, aki a második tulajdonostárs halálakor hagyatékmentesen örököl.

A hagyatéki engedély nem kerülhető el, ha mindkét tulajdonos egyszerre hal meg. Ebben a nagyon valószínűtlen esetben az egyes tulajdonosok vagyonának a része az ő akaratának megfelelően haladna át. Ha egy közös bérlő érvényes akarat nélkül halt meg, az ingatlan az egyes törvények szerint a tulajdonos legközelebbi hozzátartozóihoz került. Akárhogy is, valószínűleg hagyatékra lenne szükség.

Az egyik tulajdonos cselekvőképtelensége zabálhatja a többieket. Ha az egyik közös tulajdonos cselekvőképtelenné válik, és nem tudna döntéseket hozni, a többi tulajdonos cselekvési szabadságát korlátozzák. Ez a probléma elkerülhető, ha minden közös tulajdonos aláírja a “Tartós meghatalmazás” nevű dokumentumot, amely felhatalmazást ad valakinek arra, hogy ügyeit intézze, ha nem tudják, vagy ha az ingatlant élő vagyonkezelőnek adják át.

Hátrányok, ha új közös bérlőt vesznek fel a hagyaték elkerülése érdekében

A közös bérlet általában rossz választás a birtoktervezésre, amikor egy idősebb ember, csak a hagyaték elkerülése érdekében, kizárólag más tulajdonú ingatlant ad közös bérletbe mással. Ilyen módon egy másik tulajdonos hozzáadása számos potenciális fejfájást okozhat.

Ingatlant ad át. Ha valaki mást közös tulajdonú ingatlanná tesz, amelynek tulajdonosa most Ön, akkor az ingatlan fél tulajdonjogát feladja. az új tulajdonos eladhatja vagy jelzálogkölcsönbe helyezheti a részét – vagy elveszítheti a hitelezőknek vagy válás esetén. kifizette az ingatlan összes költségét, és megkapta a bérlőknek történő bérbeadásból származó összes jövedelmet. Később az IRS beperelte a fiát be nem fizetett jövedelemadó miatt, végül a társasházat eladták az adók megfizetésére. Az anya a bevétel felét megkapta. a másik felét azzal érvelve, hogy ő az egyetlen igazi tulajdonos, mert a közös bérleti szerződést csak ingatlantervezési célokra hozták létre. Vesztett. (Nikirk kontra USA, 2003, WL 22474742 (D. Ariz. 2003).)

Az átutalás után meg lehet állapítani az ajándékadót. Ha egy személynek (kivéve a házastársának) adott ajándékok egy év alatt meghaladják ajándék adókedvezmény (2020-ra 15 000 USD) esetén ajándék-bevallást kell benyújtania az IRS-hez. Adót azonban nem kell fizetni, amíg el nem hagy vagy el nem ad egy nagyon nagy összeget (11,58 millió USD 2020-ban) adóköteles ajándékokat.

Van egy nagy kivétel: Ha két vagy több ember rendelkezik bankkal számlán közös bérleti jogviszonyban, de egy személy a pénz egészét vagy többségét beteszi, az illető adót nem számolják el. Az elmélet szerint mivel a közreműködőnek továbbra is van hatalma a pénz visszavonására, még nem történt ajándék. adóköteles ajándékot akkor tehetünk, amikor a másik közös bérlő pénzt vesz fel belőle. (IRS Priv. Ltr. Rul. 94-27003, 1994.)

Ez vitákat okozhat a halála után. Sok idősebb az emberek elkövetik azt a hibát, hogy valakit közös bérlőként csak “kényelem érdekében” adnak hozzá egy bankszámlához. Azt akarják, hogy valaki segítsen rajtuk csekkek letétbe helyezésével és számlák kifizetésével. De miután az eredeti tulajdonos meghal, a tulajdonostárs azt állíthatja, hogy ő vagy túlélő közös bérlőként jogosult a számlán maradó pénzeszközöket megtartani. Bizonyos esetekben talán ez az, amit az elhunyt személy valóban szándékosan – késő megkérdezni. Sajnálatos módon ez a fajta zavartság gyakran keserű és tartós családi széthúzásokhoz vezet, amelyek közül néhányat a bíróságon küzdenek meg.

Ha csak azt szeretné, ha valaki csekket írna neked, fontolja meg a “kényelmi” számla megnyitását vagy Megbízott személynek “meghatalmazást” ad. Bármelyik módon is megadhatja valakinek azt a jogot, hogy Ön a számláján, de csak az Ön nevében felhasználja a pénzt.

A túlélő házastárs elmulaszthatja a jövedelemadó-kedvezményt. Ha házastársát közös bérlővé teszi veled a különálló tulajdonban lévő ingatlanon, akkor a túlélő házastárs később, amikor az ingatlant eladják, kihagyhat egy potenciálisan nagy jövedelemadó-kedvezményt.

Ezzel aggódnia kell. csak akkor okoz problémát, ha:

• önállóan rendelkezik ingatlannal, és most szeretné házastársát közös bérlővé tenni, ahelyett, hogy halálakor neki hagyná az ingatlant
• értéke nőtt (vagy elvárja), és
• nem él közösségi tulajdonban lévő államban (a közösségi tulajdon államok Arizona, Kalifornia) Idaho, Louisiana, Nevada, Új-Mexikó, Texas, Washington vagy Wisconsin).

A probléma megértéséhez ismernie kell egy kicsit az IRS „adóalapjának” szabályait. Az ingatlanok bármelyikének adóalapja az az összeg, amelyből az adóköteles nyereséget számolják el az ingatlan értékesítésekor. Általában az alap az, amit fizetett az ingatlanért, némi kiigazítással. Például, ha antik árat vásárol 100 dollárért, akkor ez az összeg az alapja. Ha 20 évvel később eladod 400 dollárért, akkor az IRS szabályai lehetővé teszik a 100 dolláros alap levonását, így 300 dollár adóköteles nyereség marad.

Ha egyedül birtokolsz egy ingatlant, és otthagyod a házastársadnak itt: az Ön halála, adóalapja az ingatlan piaci értéke annak öröklése idején. Ha az ingatlan értéke nőtt, akkor az alap emelkedik (adózsargonban “fokozódik”) , is. Ez jó, mert a magasabb alap alacsonyabb adóköteles nyereséget jelent, ha az ingatlant eladják.

Ezzel szemben, ha a kizárólagos tulajdonban lévő ingatlant házastársával közös bérleti jogviszonyba helyezi, akkor a felének adóalapja adj marad pontosan ugyanolyan; ez nem fokozódik. (26 USC 2040. §.)

Amint azt fentebb megjegyeztük, a közösségi tulajdonban lévő párokra vonatkozó speciális szabály kimondja: A közösségi vagyon mindkét fele fokozottabb alapot kap, ha az egyik házastárs meghal. Ez még akkor is igaz ha a közösségi vagyont közös bérletben tartják. De ebben az esetben a túlélő házastársnak be kell mutatnia az IRS-nek, hogy a közös bérleti vagyon valójában közösségi tulajdon volt – vagyis azt, hogy közösségi tulajdonú alapokkal vásárolták meg. közös bérleti jogviszony, erre fog menni az IRS. Lehet, hogy jobban jársz, ha eleve közösségi tulajdonként tartod a címet.