Utoljára 2019. február 24-én frissítette: Mark Ferguson

Az ingatlanokban rengeteg pénzt kereshet házak nagykereskedelme, de nem könnyű. Sok guru szereti tanítani a nagykereskedelmet, mint egyszerű módja annak, hogy meggazdagodjon, anélkül, hogy pénzbe kellene kezdenie. Csodálatos üzlet lehet, de korántsem könnyű, és általában legalább egy kis pénzt igényel. Ez a cikk bemutatja, hogyan működik a nagykereskedelem, mire számíthat reálisan az üzleti életben, és hogyan lehet sikeres.

Lehet, hogy sokan nem ismerik azt, amit egy ingatlan nagykereskedő csinál, de ez nagyon egyszerű: egy nagykereskedő házakat nagyon gyorsan vásárol és ad el, anélkül, hogy bármilyen javítást végezne, vagy szereznek egy ingatlant szerződés alapján, és átruházzák a szerződést egy másik vevőre. Sok ingatlanbefektető nagykereskedelemben kezdi meg működését, mert ez olcsó pénzkeresési mód lehet. Őszintén szólva a nagykereskedelmet akaró emberek többsége nem keres sok pénzt, mert feladja a kemény munka és az elkötelezettség miatt a sikeres nagykereskedelmi vállalkozás felépítése. Azok a nagykereskedők, akik ragaszkodnak hozzá, rendszereket építenek és kitartanak, több millió dollárt kereshetnek az üzletben.

Különleges az InvestFourMore olvasó! Ezzel a speciális linkkel 96% -os kedvezményt kaphat a Rehabvaluator No-BS Wholesaling 101 Master Class képzésére.

Mi az ingatlan nagykereskedelem?

A nagykereskedelem a házak gyors és gyors eladásán alapul, anélkül, hogy elkészítené. bármilyen javítás. A nagykereskedő jóval a piaci érték alatt szerzi meg a szerződéssel kötött házakat, majd eladja a házakat, vagy átruházza a szerződéseket egy másik befektetőre. A nagykereskedő eladja a házakat azoknak a befektetőknek, akik készpénzzel vagy készpénzszerű kölcsönökkel (magánpénz, kemény pénz) fizethetnek, mert nincs idő hitelhez jutni, és nincsenek ellenőrzés vagy értékelés.

Csak kb. minden tulajdonos által elfoglalt vevőnek ki kell töltenie ezeket a tételeket, hogy kölcsönhöz jusson, és ezért adják el az ingatlanokat más befektetőknek. A nagykereskedőnek nem kell saját pénzét felhasználnia, mert az úgynevezett kettős zárásként vagy szerződés átruházásaként használja fel. Amikor kétszer bezárja, a címadó cég a végső befektető pénzét használja fel az eredeti eladó kifizetésére, így a nagykereskedőnek nem kell előállnia a készpénzzel. Megbízás alkalmazásakor a nagykereskedő egyszerűen az eladóval kötött szerződést átruházza a végső befektetőre, és a végső befektető lesz a vevő.

Hogyan működik a nagykereskedelmi üzlet?

A nagykereskedelmi üzlet lebonyolítása bonyolultnak tűnhet, de egyszerű, ha rájön, hogyan működik az összes mozgó alkatrész, és a megfelelő emberek segítenek. A folyamat így működik:

Keresse meg az üzletet

Egy tipikus nagykereskedő a távollévők tulajdonosainak küldött képeslapokat (tulajdonosoknak, akik nem laknak otthon) megpróbálják megvásárolni a ház. A távollevők tulajdonosai néha motiváltabbak, mert nem laknak a házban, és rossz bérlőik lehetnek, vagy nincsenek bérlőik. A nagykereskedő sok más módon is találhat üzletet, ideértve az MLS-t, az aukciókat, a dollárért való vezetést, az FSBO-kat stb.

Szerezd meg a házat szerződéssel

Amint a nagykereskedő talál egy potenciális üzletet, beszélniük kell a tulajdonossal, és meg kell próbálniuk a házat szerződtetni. A nagykereskedőnek tudnia kell, hogy befektető vevőik mit fizetnek a házért, és ennél kevesebbért kapják meg szerződés alapján. A nagykereskedő különbséget tesz, hogy miért szerzi meg az ingatlant szerződés alapján, és mit fizet a végső vevő. Ha házat szerez szerződés alapján, az eladó és a nagykereskedő aláírja a szerződést az ügylet összes feltételével.

Találjon vevőt, aki a szerződést átruházza, vagy duplán bezárja

Amint a nagykereskedő a ház szerződés alapján, vevőt kell találniuk rá. A nagykereskedőknek rendelkezniük kell azon vevők listájával, akiknek elküldik az üzletet. Minden nagykereskedő eltérő módon kezeli a vásárlókat, mivel egyesek a házat az érkezési sorrendben kínálják fel (aki azt mondja, hogy előbb szeretné, az megkapja), és van olyan ajánlattételi rendszer, ahol a legmagasabb ajánlatot tevő kapja meg az üzletet. p>

Állítsa be a zárást a címadó céggel

A sikeres nagykereskedelmi üzletág egyik kulcsfontosságú eleme a befektetőbarát címtársaság megtalálása. Nem minden címadó cég végez dupla bezárást vagy ismeri a nagykereskedők működését. A legtöbb nagykereskedő megköveteli, hogy a végső vevő vissza nem térítendő, komoly pénzbetétet nyújtson be a címadó cégnél. Ha a befektető visszalép, akkor a nagykereskedő kapja meg azt a komoly pénzt.

Állítsa be a zárást

A címadó cég gondoskodik arról, hogy az ingatlan egyértelmű címmel rendelkezzen (egyes államokban használhatja ügyvéd ennek kezelésére). Miután egyértelmű címet megerősítettek, létrejön a zárás, és a címadó cég elkészíti a papírokat és ütemezi az aláírás napját.A nagykereskedőnek meg kell győződnie arról, hogy az ingatlan ugyanolyan állapotban van, mint amikor a végső vevő mondja, és hogy az ingatlan hozzáférhető és üres (feltéve, hogy ezek voltak az ügylet feltételei).

Sok lépés van nagykereskedelmi üzlet megkötése, és ez nem is olyan egyszerű, mint sokan úgy tűnik. A legnehezebb az olyan ügyletek megtalálása, amelyek elég jók ahhoz, hogy a végső vásárló kívánja, a nagykereskedő pedig pénzt keressen.

Mire kell vigyáznia a nagykereskedőnek?

Mint nagykereskedő, el kell vinnie a ház címét, vagy el kell adnia az érdeklődését. Nem vezethet be vevőt és eladót, majd jutalékot vagy más típusú díjat vehet fel. Ezt ingatlanügylet közvetítésének lehetne tekinteni, ehhez pedig engedéllyel kell rendelkeznie. Törvénybe ütközik az ingatlanok engedély nélküli gyakorlása. Éppen ezért a nagykereskedők szerződést kötnek, vagy egy dupla zárójegyet alkalmaznak az üzlet teljesítéséhez. Arra is ügyelnie kell, hogy leadjon más befektetőknek vagy ingatlanügynököknek jutalékot vagy díjat, ha az ingatlan bezárul. Ezt úgy lehet tekinteni, hogy licenc nélkül is gyakorolnak ingatlant. Vannak olyan esetek, amikor lead-alapon fizethet, függetlenül attól, hogy az ingatlan bezárul-e vagy sem. Konkrét jogi tanácsért forduljon ügyvédhez.

Mennyi pénzt keres a nagykereskedő üzletenként?

A nagykereskedő úgy keresi a pénzét, hogy többet terhel a végső vevőre, mint amennyit szerződés alapján kap a ház. Mennyit keresnek, nagyban változik a nagykereskedő, az üzlet és más tényezők alapján. Néhány nagykereskedő csak néhány ezer dollárt kereshet minden egyes ügyletnél, míg mások 200 000 dollárt kereshetnek egy nagy, több millió dolláros ügyletnél. Sok házat vásárolok nagykereskedőktől, és vannak, akik elégedettek üzletenként 5000 dollárral, míg mások ügyletenként 10 000 és 20 000 dollár között. Az üzletenként több pénzt kereső nagykereskedők nagy vevői listával rendelkeznek, és gyakran arra késztethetik a vásárlókat, hogy a kért árnál többet fizessenek.

Mennyit keresnek a nagykereskedők?

Csakúgy, mint a legtöbb szakma , vannak, akik keményen dolgoznak, okosan dolgoznak, és sok pénzt keresnek, és vannak, akik nem és kudarcot vallanak. Azok az ingatlanbefektetők, akik sikeresek a nagykereskedelemben, rendelkeznek olyan rendszerekkel, amelyek megkeresik az ügyleteket és a vevőket. Sok nagykereskedő volt a podcastomon, és országszerte sok nagykereskedővel találkoztam, akik havi 20–50 000 dollárt keresnek, de ez nem a tipikus nagykereskedő. Havonta 5-10 házat adnak el (néha többet), hogy pénzt keressenek. A nagykereskedők, akik sok üzletet kötöttek, létrehoztak egy vállalkozást – nemcsak ők csinálnak mindent egyedül. Lesz felvásárlójuk, szerződéskezelőjük, marketingesük, könyvelőjük stb. A sok üzletet folytató nagykereskedők szintén rengeteg pénzt költenek marketingre. Néhány nagykereskedő havonta 10-20 000 levelet küld ki.

Úgy gondolom, hogy a most induló nagykereskedőnek képesnek kell lennie 5-10 nagykereskedelmi üzlet eladására az első évben, ha keményen dolgozik. Ez nettó 25 000 dollárról 50 000 dollárra teheti őket; előfordulhat azonban, hogy az első indulás után hónapokig nem keres pénzt. Időbe telik, amíg az eladók eladják, eladják őket szerződés alapján, és a végső vevő megvásárolja a házakat. Ha a nagykereskedő útitárs, akkor többet is kereshet. Mások sokkal kevesebbet tudtak keresni. A szupersikeres nagykereskedők nem egyik napról a másikra tették. Ha csak hetente pár órát kavar, abban a reményben, hogy évi 100 000 dollárt keres, csalódni fog.

Melyek a nagykereskedők által elkövetett gyakori hibák?

A legtöbb ember, aki ingatlan nagykereskedők akarnak lenni, valójában soha nem kötnek üzletet. Téves elképzeléseik vannak a vállalkozás működéséről, nem veszik észre, mennyi munka van, vagy nem rendben végeznek dolgokat. Íme néhány hiba, amelyet látok:

Nem tudom, mit fizet a készpénz-befektető

Az üzletkötés legfontosabb része az üzletkötés. Sok új nagykereskedő vagy befektető úgy gondolja, hogy csak azért, mert találtak egy FSBO-t (a tulajdonosok eladják), vagy egy eladót hívnak vissza, visszahívják őket. Nem számít, hol találta meg az ingatlant – az számít, hogy milyen áron lehet az ingatlant beszerezni. Ha nem találja elég olcsónak az ingatlanokat, egyik vevője sem akarja őket, függetlenül attól, hogy hány vevője van a listáján.

Guru-ígéretek elnyerése

Több nagykereskedő elérte nekem azt mondva, hogy a következő hónapokban több száz nagykereskedelmi üzletük lesz, tudni szeretném, hányat tudok vásárolni. Azt mondják, hogy különleges hozzáférést kapnak a tőzsdén nem szereplő kizárásokhoz. Soha többé nem hallok ezekről a nagykereskedőktől, mivel a nagykereskedők számára nincs külön hozzáférés a tőzsdén nem szereplő kizárásokhoz. Kemény munkából kap ajánlatokat, nem trükkökből.

A számok összemosása

Sok nagykereskedő egyszerűen kitalálja a számokat, mert nem ismeri a valós számokat, vagy próbál üzletet kötni. valamiből, ami nem üzlet.Látom, hogy állandóan nagykereskedői ajánlatokat küldtek nekem őrülten alacsony rehabilitációs becslésekkel vagy olyan profitadatokkal, amelyek csak a javításokat tartalmazzák: “Az Ön ára 100 000 USD, a javításokhoz 20 000 USD, ARV 150 000 USD, a haszon 30 000 USD!” A nagykereskedő elhagyja az értékesítési költségeket, a szállítási költségeket, a zárási költségeket és az esetleges finanszírozási költségeket.

A befektető valószínűleg pénzt veszítene erről az ügyletről, és a nagykereskedő amatőrnek tűnik, ha ezeket a számokat felteszi. jobb kihagyni a profit számát, mint megpróbálni a befektetőket üzletre csalni. Az általam ismert legjobb nagykereskedők az ismételt üzleti tevékenységen dolgoznak, és nem próbálják új és újabb befektetőket csábítani rossz üzletekbe.

Hogyan lehet sikeres nagykereskedő vagy?

Ha egyike szeretnél lenni azoknak, akik rengeteg pénzt keresnek nagykereskedelemben, akkor igen. Időre és pénzre lesz szükséged vállalkozásod felépítéséhez. Íme az alapvető lépések az építéshez nagykereskedelmi vállalkozás:

• Készítsen tervet az eladók és a vevők piacra viteléről.
• Kezdje el összeállítani a vevők listáját a REI-találkozókon vagy aukciókon való részvétellel, vagy készpénzes vevők keresésével .
• Legyen szakértője a terület értékeinek megismerésében.
• Tudja meg, mennyibe kerül a környéken lévő ingatlanok javítása.
• Indítsa el az ingatlanok marketingjét. A közvetlen marketing (képeslapok, bandita feliratok, Craigslist hirdetések) lesz a legjobb megoldás.
• Tartsa meg a közvetlen marketinget az eladók számára. Több száz vagy akár több ezer marketingdarab kell ahhoz, hogy a motivált eladók reagáljanak. Hónapokba telhet, amíg megköti az első üzletét, és ezért a legtöbb ember kilép.
• A vásárlók számára folytassa a marketinget. Minél több vásárlója van, annál jobb. A legsikeresebb nagykereskedők soha nem hagyják abba a vásárlók keresését.
• Miután létrejöttek az ügyletek, ki kell fejlesztenie a rendszereket. Kezdje el tesztelni a különböző képeslapokat és jelzéseket, hogy kiderüljön, melyek teljesítenek a legjobban. Foglalkozzon munkatársakkal a termelékenység növelése érdekében, és építsen egy olyan vállalkozást, amely úgy fog működni, hogy nem csinál mindent.

Ha mindez nehéznek tűnik, az azért van, mert nehéz. Ha rengeteg pénzt akar keresni ingatlanban vagy bármi mással, akkor keményen kell dolgoznia.

Mennyit fizethetnek a nagykereskedők az ingatlanokért?

Az egyik leginkább a nagykereskedelmi házak fontos részei az, hogy tudják, mit fizetnek a vásárlók. Senki sem vásárol ingatlant, ha azok ára túl magas. Sok békaláb az ARV százalékát használja annak meghatározására, hogy mit fog fizetni egy házért. Az ARV azt jelenti: Javított érték után, és ez az, amit a ház elad, amint helyrehozzák. A 70 százalékos szabályt általában használják a békalábak között, és kimondja:

A befektető az ARV 70% -át fizeti meg, levonva a javításokat.

Ha az ARV 200 000 USD és a háznak 30 000 USD kell javítások után a befektető 110 000 dollárt fizetne. (200 000 USD x, 7) mínusz 20 000 USD = 110 000 USD. A házak megfordításakor nagyon sok költség merül fel a javítások mellett, ezért vásárolnak a papucsok ilyen olcsón házakat. Sok nagykereskedő nem veszi észre a vásárlóik által igényelt kedvezményt.

Az ország egyes területein lehet olyan papucs, amely többet fizet a flipekért vagy kevesebbet. Láthatja az ARV százalékos arányát 65 és 85 között a piac és a verseny alapján. Csak a rendkívül forró piacokon látja a nagyon magas százalékos arányokat.

Amint a nagykereskedő tudja, hogy a befektető mire vásárol ingatlanokat, még olcsóbban kell szerződést kötnie a pénzükhöz. Nyilvánvaló, hogy egy jó nagykereskedőnek nagyon jól ismernie kell a saját területén lévő értékeket, és elképzelnie kell, hogy mennyibe kerül egy ingatlan javítása.

Hogyan találhat meg nagykereskedelmi ingatlanokat?

Folyamatosan arról beszélünk, hogy mennyire fontos a nagykereskedelem a nagykereskedelem során, de valójában hogyan csinálja? Az alábbiakban számos módszert talál az olcsó ingatlanok megtalálásához. Sok házat megfordítok, és találok ajánlatokat az MLS-ből, aukciókból, Craigslistből, Zillow-ból és saját közvetlen marketingemből. Megállapítottam, hogy a legtöbb sikeres nagykereskedő általában közvetlen marketing révén talál üzletet.

MLS

A nagykereskedők házakat vásárolhatnak az MLS-től, de ez nehéz. Az MLS-től történő vásárláskor előfordulhat, hogy a nagykereskedőnek ingatlanközvetítőt kell alkalmaznia, és dupla zárást kell alkalmaznia. Számos MLS-eladó, például a HUD-házak és a bankok, nem engedélyezik az átruházható szerződéseket. Kettős zárás az, amikor a címtársaság a végső befektetők készpénzét használja fel a ház megvásárlásához az eredeti eladótól. Egyes eladók nem engedélyezik a kettős bezárást sem, mivel törvényi korlátozásaik vannak arra vonatkozóan, hogy az ingatlan értékesítése után milyen gyorsan lehet újra értékesíteni az ingatlant. Emiatt nehéz a nagykereskedelmi kizárások száma, de néhány nagykereskedő megtanulta az LLC-nél vásárolni és eladni azt az LLC-t, amely néha megkerüli a korlátozásokat.

Számos más módon is lehet házakat vásárolni az MLS-től. nem kizárások. Az MLS-ügyleteket általában nehezebb nagykereskedelmi forgalomba hozni, mert többen tudnak róluk, és sok készpénzbefektető nagykereskedő nélkül vásárolhatná meg ezeket a házakat. Ha a nagykereskedő jóval alacsonyabb áron tud tárgyalni, vagy gyorsan cselekszik, hogy félelmetes üzleteket kössön, nagykereskedelmi lehetőség nyílik az MLS-től.

Hajtson dollárért

A dollárért történő vezetés az, amikor üres házakat keres vezetés, gyaloglás, biciklizés stb. közben. Ha üres házat talál, megpróbálja felvenni a kapcsolatot tulajdonosok, hátha eladják neked. Ezt úgy teheti meg, hogy levelet, képeslapot küld, bekopog, ajtót hagy, vagy megpróbálja megtalálni a telefonszámukat.

Közvetlen levél

A közvetlen levél magában foglalja képeslapok, levelek vagy más típusú levelek küldését a potenciálisan motivált eladóknak. Levelezőket küldünk a környékünkön lévő ezer házba. Olyan speciális listákat használunk, mint a távollevők tulajdonosai, hogy megcélozzuk azokat az embereket, akik nagyobb valószínűséggel árulnak. Olyan céget használok, amely létrehozza a betűket, létrehozza a listákat, és még egy telefonos központtal is rendelkezik, hogy válaszoljon a hívásokra.

Hálózat

Sok házat vásárolok az ügynökök hálózatától, hitelezők, tulajdonos cégek, vállalkozók, barátok és család. Legtöbben tudják, hogy csúnya házakat veszek folyamatosan, de nem tudják, hogy tudnak nekem segíteni, hacsak nem mondom meg nekik, hogyan. Lehet, hogy utalási díjat fizet nekik az ügyletek megtalálásáért, de ellenőrizze az állami törvényeket.

Bandita feliratok

Az eladóknak a marketing megkezdésének legegyszerűbb módja néhány bandita kitűzése. táblák, amelyek azt jelzik, hogy házakat vásárol. A befektetők ezeket a forgalmas utcasarkokra vagy a vásárolni kívánt városrészekre szeretik elhelyezni. Sok város tiltottá tette a bandita jelzéseket, és ha a tábláid eltűnnek, akkor a város eltávolíthatja őket, vagy egy másik befektető, aki kevesebb versenyt szeretne.

Webhelyek

A motivált eladók vonzása óriási lett az interneten. Ha olyan webhelyet tud létrehozni, amely vonzza az eladókat a környékén, az nagyszerű forrást jelenthet a potenciális ügyfelek számára. Hirdethet a Craigslisten, a Facebookon vagy a Google-on is, hogy embereket küldjön a webhelyére.

Aukciók

Lehetséges, hogy nagyszerű ajánlatokat kaphat aukciókból, de sok nagykereskedő számára nehéz használni őket. . A legtöbb aukció tényleges készpénzt igényel nagyon gyorsan, miután az aukció lejárt. Nagyon nehéz árverési szerződést rendelni vagy dupla lezárást teljesíteni. A nagykereskedőnek általában jelentős összeget kell letennie a komoly pénzből, és elveszítheti azt, ha nem tud bezárni.

FSBO

A tulajdonosok általi értékesítés további jó forrás lehet nagykereskedők számára. Meg kell dolgozni, hogy megtalálja őket. Sok FSBO eladó weboldalakat használ fel otthona felsorolásához. Az FSBO-kat megtalálhatja a Craigslisten, a Zillow-ban és még a Facebook-on is.
Az alábbi videó sokféle módon mutatja be az ingatlanok sokaságának megszerzését:

Kevés pénzzel foglalkozik üzletekkel

Sok MLS-listához pénzeszközök igazolása, előminősítési levél és komoly pénz szükséges. Ez megnehezíti a nagykereskedők részéről az MLS-től való vásárlást, amikor nincs pénzük. A legtöbb REO és HUD lista nem teszi lehetővé a szerződés átruházását, ami azt jelenti, hogy meg kell vásárolnia a házat. Ha nagykereskedelmet folytat, mert nincs pénze befektetési célú ingatlan megvásárlására, nehéz lehet házat nagykereskedelemben vásárolni az MLS-től. Ha piacon kívüli eladóktól vásárol ingatlant, könnyebb lesz házat szerezni szerződés alapján. A piacon kívüli vagy az FSBO ingatlan eladója a szerződés aláírása előtt nem követelheti meg az előminősítési levelet vagy a pénzeszközök igazolását. Lehetséges, hogy nem is követelnek komoly pénzt.

Mit jelent a szerződés hozzárendelése?

A szerződés hozzárendelése egyszerű fogalom. A szerződés rendelkezik egy záradékkal, amely lehetővé teszi annak átruházását, vagyis más személy léphet be és válhat vevővé az eladó engedélye nélkül. A nagykereskedő a ház megvásárlása nélkül eladhatja a szerződést egy másik befektetőnek. Bárki más beléphet, és vevő lehet, amíg a szerződés feltételei szerint vásárol.

Hogyan lehet használni a ház nagykereskedelméhez közeli kettőt

Lehetséges nagykereskedők vásárolnak házat, majd azonnal eladják, anélkül, hogy felhasználnák a pénzüket. Szüksége van egy nagyszerű cégre, amely duplán zár. Az eladó eladja a házat a nagykereskedőnek, aki azonnal eladja a végső vevőnek. A címadó cég a végső vevő pénzét használja az eredeti eladó kifizetésére. Kérjük, ellenőrizze az állami törvényeket, hogy megbizonyosodjon arról, hogy ez a stratégia törvényes az Ön területén.

Hogyan talál nagykereskedő vevőket?

A legtöbb nagykereskedelmi üzlet nem hirdethető az MLS-en (többszörös listázási szolgáltatás) ), amelyet az ingatlanügynökök házak eladására használnak. Csak az ön tulajdonában lévő eladó házakat sorolhatja fel, és a nagykereskedők általában nem rendelkeznek az ingatlannal, amikor vevőket próbálnak találni – csak szerződéssel rendelkeznek. Ezért kell a nagykereskedőknek vevőket és üzleteket találniuk.

A nagykereskedőnek nagyon gyorsan le kell zárnia a szerződés átruházása vagy a kettős bezárás befejezése érdekében a szerződés időtartamán belül. Általában nincs idejük új vevőket keresni, miután megtalálták az üzletet. A legjobb, ha a nagykereskedő rendelkezik vevői listával, mielőtt megkötik az üzletet.Íme néhány tipp a vásárlók megtalálásához:

REI találkozók

Az ingatlanbefektetők találkozói vagy találkozói remek hely a befektetői vásárlók megtalálásához. Az értekezleteket úgy találhatja meg, hogy a környékén helyi REI klubokat keres, más befektetőkkel beszélget, vagy online keres. Találkozhat nagykereskedőkkel és készpénz-vásárlókkal az üléseken.

Ellenőrizze a legutóbbi értékesítéseket

A nyilvános nyilvántartások között keresse meg, hogy kik vásároltak házakat nemrég készpénzért, mivel ők valószínűleg befektetők. Most kaptam egy levelet egy nagykereskedőtől, aki felvette a kapcsolatot velem, mert házat vásároltam készpénzért.

Lógj ott, ahol a házat vásárló befektetők lógnak

Menj oda, ahol a befektetők mennek: vagyonkezelő az eladások (kizárások), az aukciók és az adóbevételek egyaránt kiváló helyek a befektetők megtalálásához.

Hirdessen

Tegyen közzé hirdetéseket a Craigslisten, a Facebookon vagy az újságokban.

Keressen más házvásárlókat

Sokan, akik piacon kívüli ingatlanokat keresnek, befektetők is, akik megfordítják vagy bérletet vásárolnak. Nem mind nagykereskedők. Keressen olyan embereket, akik ügyleteket keresnek, és kérdezze meg tőlük, hogy ők is vevők-e.

Hálózatépítés

Beszéljen minden helyi kapcsolattartójával: cégekkel, hitelezőkkel, ügynökökkel, vállalkozókkal, stb., hogy más vevőket találjanak.

A nagykereskedők működhetnek együtt az ingatlanügynökökkel?

Megemlítettem, hogy a nagykereskedők általában nem sorolják házaikat az ingatlanügynökökkel az MLS-be. A házak nem csak azért nem szerepelhetnek, mert a nagykereskedő nem birtokolja őket, hanem a nagykereskedőnek ingatlanügynöknek kellene fizetnie a ház eladásáért is. Gyakran nincs elég hely a nagykereskedőnek fizetni egy ügynöknek és pénzt keresni. Ez nem azt jelenti, hogy a nagykereskedők más módon nem működhetnek együtt az ingatlanközvetítőkkel.

Folyamatosan nagykereskedőktől vásárolok házakat, és a legjobbnak talált nagykereskedők közül néhány azt eredményezte, hogy én ingatlanközvetítő voltam. A vevők megtalálásának másik módja az ingatlanügynökök. Találtam néhány nagykereskedőt, akiktől vásárolni lehetett, mert e-mailt küldtek a környékem összes ingatlanközvetítőjének, mondván, hogy házakat is értékesítenek olyan ügyfeleknek, akiket ingatlanügynökök képviselnek. Azt válaszoltam, hogy befektető vagyok, és fel akarok venni vevőik listájára, ami én is voltam.

Sok nagykereskedőt ismerek, akik ingatlanügynököknek küldik el ingatlanjaikat. Azt mondják az ügynöknek, hogy ha vevőjük érdekli, az ingatlan jutalékát hozzá kellett adni ahhoz az árhoz, amelyért a nagykereskedő megpróbálja eladni a házat. Például egy nagykereskedő 100 000 dollárért ad el házat a listáján szereplő rendszeres készpénzvásárlónak. Ha ügynököt használva adnák el a házat egy vevőnek, az ár 100 000 dollár lenne, plusz bármilyen jutalékot kérne az ingatlanügynök.

Lehet Ön ingatlanközvetítő és nagykereskedő?

Sokan azt mondják, hogy nem lehetsz ingatlanbefektető és ingatlanügynök. Mindkettő vagyok és szeretek egyszerre lenni mindkettő. Nem nagykereskedelemmel foglalkozom, mert a megvásárolt házakat megfordítom (megjavítom) és bérleti díjat veszek. Még mindig használok olyan technikákat, amelyeket a nagykereskedők alkalmaznak az üzletkötésekhez. Miért mondják az emberek, hogy a befektetőknek nem szabad ügynököknek lenniük?

Vannak, akik úgy gondolják, hogy ez akadályozza vállalkozásukat abban, hogy az ingatlanügynökök törvényei és rendeletei szerint dolgozzanak.

Az ingatlanügynökök magasabb szinten tartják, és nyilvánosságra hozatal és elszámoltathatóság Szerintem ez jó dolog, de néhány befektető szerint ez rossz dolog. Azt hiszem, hogy ügynök vagyok, nagyobb elszámoltathatóságot biztosítok az eladókkal szemben, mert megkereshetik az engedélyemet, és láthatják, hogy profi vagyok, nem pedig véletlenszerű ember az utcán. El kell adnom, hogy ügynök vagyok, amivel nincs gondom, és lehet, hogy piaci érték alatt veszem az ingatlant, ami nekem is jó. Amikor nem piacon vásárolok, nincsenek jutalékok, ami könnyen igazolja, hogy alacsonyabb áron vásárolnak házat, mint amennyit az MLS-en eladnának. Nagyon őszinte vagyok, hogy piaci áron vásárolok házakat, és felvázolom a nekem való eladás előnyeit, mint a ház ügynök általi felsorolása:

• Nincsenek ingatlanközvetítői jutalékok
• Nem javításokat kell végrehajtani
• Nincs bemutatás
• Nincs ellenőrzés
• Nincs értékelés
• Gyors zárás
• Lehet hagyjon minden elhagyni kívánt dolgot

Ugyanezen előnyök közül néhányat a nagykereskedők is igénybe vehetnek, attól függően, hogy hogyan szervezik az ügyleteiket.

Ki fizeti a zárást nagykereskedelmi üzlet költségei

Amikor egy eladó házat ad el az MLS-en, az eladó általában fizet a tulajdonjog biztosításáért, a zárási költségek egy részéért és az ingatlan jutalékokért. Az ügyletek felépítése teljesen más, ha nagykereskedelemben vannak. A nagykereskedő a záróköltség-felelősséget a végső vevőre ruházza át. Azt hiszem, szinte minden házban, amelyet nagykereskedelemként vásároltam, vevőként fizettem a tulajdoni biztosítási és zárási költségeket. Ha Ön vevő, akkor ez egy extra költség, amelyet tudnia kell.Még néhány nagykereskedelmi vállalatnál megpróbáltam leküzdeni a marketing és egyéb szolgáltatási díjakat, amelyeket a vevő fizet, anélkül, hogy ezt előzetesen megemlítette volna.

Mi a madárfogás?

Ön is hallhatja a madárkutatás és a nagykereskedelem együttesen. A madárkutya az, aki nagykereskedők vagy befektetők számára talál vezetést. Említettem, hogy törvényellenes lehet a ház eladásához közvetlenül kapcsolódó jutalék vagy díj egy részének felvétele. A madárkutyák gyakran megkerülik ezt, ha díjat számítanak minden egyes befektetőért leadott ügyletért, függetlenül attól, hogy a befektető megkapja-e az üzletet.

Következtetés

A nagykereskedelem lehet a módszer sok készpénz és tapasztalat nélkül kezdett befektetni ingatlanokba. Ez nem azt jelenti, hogy könnyű, vagy a pénz gyorsan meg fog érkezni. Sok munkát igényel, és könnyen bajba kerülhet, ha nem tudja, mit csinál. Szánjon rá időt arra, hogy megtanulja a vállalkozás működését, tanuljon másoktól, megtanulja piacát, megtalálja a vevőket és a megfelelő módon üzleteljen, és sikeres vállalkozást hozhat létre.