Nota: questo articolo fa riferimento a un modulo in uso fino al 3 ottobre 2015. Per coloro che presentano una richiesta di mutuo dopo o dopo questo data, due nuovi moduli, denominati “Stima del prestito” e “Informativa di chiusura”, sostituiscono la Dichiarazione di insediamento HUD-1, la Stima in buona fede e il modulo di divulgazione della verità sul prestito che erano precedentemente richiesti per la chiusura dei mutui ipotecari. Se hai richiesto il tuo mutuo prima del 3 ottobre 2015, riceverai un HUD-1. Questo articolo può aiutarti a capire meglio questo modulo, che è importante perché, per prima cosa, può aiutarti a dimostrare un guadagno o una perdita quando vendi la tua casa.

L’HUD-1 fornisce un’immagine del lato monetario della chiusura della proprietà. Mostra tutti i trasferimenti di denaro tra te, come acquirente e il venditore della casa, e tutti i costi di chiusura, comprese le commissioni di deposito a garanzia e di proprietà, e i costi del prestito. È “un modulo standardizzato che il tuo agente di regolamento o” depositario “ha completato alla chiusura, come richiesto per tutte le chiusure che coinvolgono un prestatore assicurato a livello federale ai sensi del Real Estate Settlement Procedures Act (“RESPA”) (12 USC § § 2601-2617).

L’HUD-1 è un documento importante. Il modulo mostra dove sono stati spesi i soldi per l’acquisto. Puoi confrontare l’HUD-1 con la stima in buona fede (“GFE”) fornita dal tuo prestatore quando hai richiesto il prestito per assicurarti di non essere stato addebitato in eccesso per alcun prestito, titolo, registrazione di documenti o commissioni di deposito a garanzia. di più sul confronto del tuo HUD-1 con il GFE di seguito.

È anche importante salvare il tuo HUD-1 per il tuo preparatore fiscale. Ne avrai bisogno nell’anno dell’acquisto e anche nell’anno in cui vendi la proprietà.

Il modulo HUD-1 stesso è stato creato dal Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti (“HUD” ), ed è stato aggiornato periodicamente dall’HUD. L’ultima versione è disponibile sul sito web di HUD.

Cosa mostra l’HUD-1?

L’HUD-1 è un modulo in più parti, diviso in sezioni per argomento, come descritto sotto. È anche diviso in parte dell’acquirente e parte del venditore. L’acquirente è indicato come “mutuatario” nel modulo perché l’HUD-1 è stato creato per spiegare le chiusure che coinvolgono il finanziamento del prestatore. Tuttavia, l’HUD-1 viene talvolta utilizzato in operazioni solo in contanti quando viene chiuso da una compagnia di assicurazione del titolo o da una società di deposito a garanzia separata.

HUD-1, sezioni dalla A alla I: informazioni di riferimento e di identificazione

La parte superiore della prima pagina dell’HUD-1 mostra le informazioni sulle parti, il mutuo e la chiusura.

Il numero del file (Sezione B. 6.) è il numero del file dell’agente di liquidazione, e ti verrà chiesto se chiami il depositario (o l’assicuratore del titolo, se la stessa società) con domande sul titolo o sull’escrow. Il numero del prestito (Sezione B.7.) È il numero di conto del prestatore per il tuo prestito e ti servirà ogni volta che cerchi informazioni dal tuo prestatore o da qualsiasi istituto di credito che potrebbe acquistare il tuo prestito in futuro.

HUD-1 Sezione J e K: Riepilogo dei costi e dei crediti

Le sezioni J e K mostrano le transazioni tra il mutuatario e il venditore e riepilogano le commissioni e i pagamenti dalla Sezione L nella pagina seguente. I numeri di riga nelle serie 100, 200 e 300 riguardano il mutuatario. I numeri di riga nelle serie 400, 500 e 600 riguardano il venditore. Alcune di queste diventano un po ‘secche, ma vale la pena esaminarle per assicurarti di aver compreso appieno il modulo.

La transazione di base tra il mutuatario e il venditore è mostrata nelle serie di righe 100 e 400 – in altre parole, quanto stai pagando per la casa e in che forma. I due lati (il lato del mutuatario e il lato del venditore) generalmente si rispecchiano a vicenda. La serie 100 mostra gli addebiti al mutuatario e la serie 400 mostra i crediti corrispondenti al venditore.

Il prezzo di acquisto dell’immobile si trova nelle righe 101 e 401. Qualsiasi prezzo di acquisto aggiuntivo per la proprietà personale venduta con l’immobile, se presente, si trova nelle righe 102 e 402.

Potreste notare che la riga 103 sul lato del mutuatario, che è il totale di tutte le spese di regolamento del mutuatario mostrate nella sezione L, non non hanno una riga corrispondente sul lato del venditore. Questo perché le spese di regolamento del venditore vengono detratte dal prezzo di acquisto, piuttosto che accreditate sul prezzo di acquisto come per l’acquirente. Troverai le spese di liquidazione del venditore alla riga 502, dove “vengono sottratte dall’Importo lordo dovuto al venditore alla riga 420.

Il costo della nuova costruzione, se non incluso come parte del prezzo di acquisto , è indicato nella riga 104. Il prezzo di acquisto di una casa fabbricata quando addebitato separatamente dal prezzo del terreno è indicato nella riga 105.

La riga 120 è etichettata “Importo lordo dovuto dal mutuatario”. È la somma di tutti i soldi che paghi per il prezzo di acquisto, il costo di tutti gli altri acquisti e le spese di liquidazione totali.Di conseguenza, dal lato del venditore, il totale del prezzo di acquisto e altre somme dovute dal mutuatario al venditore viene visualizzato nella riga 420 come “Importo lordo dovuto al venditore”.

Le altre righe nelle righe 100 e Le serie 400 vengono utilizzate per vari rimborsi al venditore. Se il contratto richiedeva di rimborsare il venditore per i suoi pagamenti precedenti di cui beneficerai in futuro, troverai tali cifre nelle righe da 104 a 105 e da 404 a 405. Per Ad esempio, potresti essere stato obbligato a rimborsare il venditore per tasse in eccesso e conti di riserva assicurativa se hai assunto il prestito del venditore, o potresti aver dovuto al locatario venditore affitti che erano dovuti prima della chiusura, ma che erano non pagati e riscuotibili in quella data .

Allo stesso modo, potresti aver rimborsato al venditore i pagamenti anticipati a terzi per un’assicurazione contro le inondazioni o un’assicurazione ipotecaria se hai assunto l’ipoteca del venditore. Questi rimborsi sono mostrati nelle righe da 106 a 112.

Crediti che riducono il l’importo in dollari che devi portare alla chiusura è mostrato nella serie 200. L’accredito di denaro sul conto del mutuatario appare nella riga 201, con l’addebito per il denaro sul conto del venditore corrispondente sulla riga 501 o sulla riga 506. Quest’ultimo dipende dal fatto che venga portato a chiusura (trovalo alla riga 501), o in tutto o in parte del denaro in entrata è trattenuto da un broker come pagamento delle commissioni (lo trovi alla riga 506).

L’importo nominale del prestito in denaro del primo acquisto è mostrato nella riga 202. L’importo del prestito di un venditore ipotizzato dal mutuatario è mostrato nella riga 203. I mutui per il secondo acquisto di denaro, o prestiti di equità domestica che sono subordinati al prestito per il primo acquisto, sono indicati nelle righe da 205 a 209. Negli stati in cui il venditore paga per la polizza assicurativa del proprietario, il credito del mutuatario per il premio per la polizza di assicurazione del titolo del proprietario viene mostrato alla riga 204 e addebitato al venditore alla riga 507.

Imposte e accertamenti sugli immobili che sono ripartiti proporzionalmente tra mutuatario e venditore a partire dal la data di chiusura è indicata alle righe 210 a 212 sul lato del mutuatario e le righe da 510 a 512 sul lato del venditore. Le imposte generali sugli immobili dovute, ma non ancora fatturate e pagabili, vengono accreditate al mutuatario nelle righe 210 e 211 e addebitate al venditore nelle corrispondenti righe della serie 500.

Le valutazioni sono analogamente accreditate e addebitate in righe 212 e 512, rispettivamente. Qualsiasi credito sul costo di chiusura concesso dal venditore al mutuatario apparirà nelle serie di righe 200 e 500.

I vecchi prestiti del venditore rimborsati attraverso la chiusura vengono visualizzati alle righe 508 e 509. Se ci sono più pagamenti, possono essere visualizzati dalle righe da 513 a 519.

Troverai un calcolo della somma di denaro che devi portare alla chiusura (chiamata “linea di fondo” del mutuatario) nella serie 300. Tutto ciò che è dovuto dal mutuatario che è stato totalizzato nella riga 120 viene riportato alla riga 301. Tutti i crediti che riducono l’importo dovuto dal mutuatario vengono sommati nella riga 302 e quindi sottratti dalla riga 301, ottenendo la riga inferiore del mutuatario mostrata in linea 303.

La linea di fondo del venditore, ovvero la quantità di denaro che il venditore riceve alla chiusura, viene calcolata in modo simile nella serie 600.

HUD-1 Sezione L: Dettagli della transazione Addebiti per mutuatario e venditore

La sezione L contiene un lungo elenco di spese di liquidazione. Le spese mostrate nella colonna di sinistra sono pagate dal mutuatario e le spese mostrate nella colonna di destra devono essere pagate dal venditore. Le spese di regolamento sono raggruppate nelle seguenti serie di righe:

• La serie di righe 700 mostra la commissione del broker, l’importo di qualsiasi deposito trattenuto per la commissione e come la commissione verrà suddivisa tra tutti i broker coinvolti nella vendita.
• La riga 800 mostra le spese di prestito come la commissione di creazione, i punti e le commissioni per i servizi di terze parti al prestatore, compreso il perito, la società di segnalazione del credito, i servizi fiscali e i servizi di certificazione delle inondazioni .
• La serie di righe 900 mostra gli interessi prepagati, i premi assicurativi ipotecari e l’assicurazione del proprietario di casa.
• La serie di righe 1000 mostra le riserve fiscali e assicurative pagate al prestatore alla chiusura da quei mutuatari che sono richiesto per effettuare pagamenti mensili per questi elementi direttamente al prestatore. Il numero di mesi di riserve richieste dal prestatore varia e talvolta può essere negoziato a seconda del tipo di prestito e della situazione finanziaria del mutuatario.
• La linea della serie 1100 mostra le spese di assicurazione del titolo e di deposito a garanzia, inclusi i premi per il polizza del proprietario e del prestito, premio della polizza del proprietario (di nuovo, a cui si fa riferimento nelle sezioni J e K descritte sopra). Anche le parcelle dell’avvocato sono inserite in questa serie di righe.
• La serie di righe 1200 elenca le spese governative per la registrazione dell’atto e del mutuo e le tasse di trasferimento, che sono spesso addebitate dallo stato, dalla contea e dal comune in cui la proprietà si trova.Per ulteriori informazioni sulle tasse di trasferimento, consultare l’articolo di Nolo “Acquirenti di case: quali documenti aspettarsi alla chiusura dell’impegno”.
• La linea serie 1300 prevede costi aggiuntivi di chiusura di terze parti, inclusi gli onorari degli ispettori, i compensi dei periti e le tariffe per servizi di deposito a garanzia aggiuntivi come un possesso separato o un deposito a garanzia di riparazione.

Confronta l’HUD-1 con la stima della tua buona fede

Come accennato, puoi usare l’HUD-1 per confermare che il prestito effettivo e gli addebiti di chiusura non sono saliti dagli addebiti stimati che ti sono stati mostrati nella stima in buona fede (GFE). Per semplificare questo compito, la legge richiede che il depositario faccia riferimento alle voci sul GFE all’interno delle voci corrispondenti sull’HUD-1.

La pagina 3 dell’HUD-1 mostra il confronto dettagliato. La legge vieta inoltre di aumentare le commissioni di creazione del prestito, i punti e le tasse di trasferimento dagli importi mostrato sul GFE e richiede che le spese di registrazione del governo e le spese per i servizi di terze parti in cui la terza parte sia s eletti dal prestatore o dal venditore, come le commissioni di stima, le commissioni di segnalazione del credito, le commissioni del servizio fiscale, le certificazioni di allagamento, l’assicurazione ipotecaria prepagata e i premi di assicurazione del titolo, non aumentano mai oltre il 10% dalla stima. Il modulo GFE, inclusa una spiegazione di quali addebiti non possono essere modificati, può essere trovato sul sito Web dell’HUD.

Con tutto lo stress della chiusura e del movimento, potresti non aver notato un errore nell’HUD-1, o una commissione imprevista, o un aumento della commissione dal GFE, fino a quando non è terminata. In tal caso, non esitare a contattare l’avvocato che ti ha assistito alla chiusura, o se non ne avevi uno, il fiduciario o anche direttamente l’istituto di credito. Il prestatore dovrebbe rispondere immediatamente a eventuali dubbi su aumenti illegali delle commissioni di liquidazione, poiché è legalmente obbligato a rimborsarti. Se il tuo prestito o il funzionario di chiusura non ti aiuta, chiedi di parlare con qualcuno del dipartimento di conformità .