Addebiti CAM (Common Area Maintenance): cosa sapere
Gli addebiti Common Area Maintenance (CAM) possono creare confusione. Sono un termine che si riferisce al denaro che paghi al proprietario per sostenere i costi di gestione delle aree comuni dell’edificio. Allo stesso tempo, tuttavia, il termine area comune può anche riferirsi a un’area dell’edificio su cui pagare l’affitto. E, per rendere le cose ancora più confuse, si sovrappongono alle spese di esercizio. Continua a leggere e ne avremo un senso.
Introduzione – Cosa sapere sull’area comune
Indipendentemente dal tipo di edificio che occupi, se ha più di un inquilino, puoi dividerlo in due parti. Ci sono pezzi che occupano inquilini come te. E poi ci sono pezzi che tutti condividono. Quest’ultimo costituisce l’area comune.
Cosa sapere sull’area comune
Che cos’è “un’area comune? Che manutenzione?
Qualunque cosa tu condividere con gli altri inquilini – o che non controlli all’interno delle mura degradanti della tua suite – è un’area comune. Mentre il tuo ufficio è la tua area privata, i corridoi e i bagni in comune sul tuo piano sono aree comuni. Il tuo Internet l “allacciamento viene probabilmente fatturato direttamente a te, quindi è privato, ma se l” intero edificio condivide lo stesso allacciamento idrico, anche tale allacciamento idrico fa parte delle aree comuni. (Questo è il motivo per cui abbiamo parlato di pezzi dell’edificio invece che specificamente di spazi)
La manutenzione è il costo di gestione delle aree comuni dell’edificio. Comprende di tutto, dalla bolletta della luce per illuminare i corridoi, all’assicurazione per la proprietà fino al costo della pulizia del parcheggio. Di solito, il proprietario stabilisce un budget annuale per la manutenzione e ti fattura ogni mese, con un pagamento definitivo dopo l’inizio dell’anno successivo.
La manutenzione dell’area comune è la stessa cosa delle spese operative?
Le spese di esercizio sono il costo di gestione dell’edificio. Includono servizi pubblici, riparazioni, assicurazioni, tasse sulla proprietà e gestione, tra le altre cose. La manutenzione dell’area comune è simile ma si applica solo al costo di esecuzione delle funzionalità condivise. Le CAM escludono anche l’imposta sulla proprietà e l’assicurazione. Ciò significa che è normale sentire i tuoi rimborsi descritti come “CAM, tasse e assicurazioni”, che è un altro modo per dire che “pagherai la tua parte delle spese operative dell’edificio”.
Perché paghi CAM?
In parole povere, paghi CAM perché il contratto di locazione lo richiede. Con un contratto di locazione a servizio completo, i proprietari addebitano l’importo stabilito ogni mese. Quindi utilizzano il tuo servizio completo pagamento dell’affitto per pagare le spese di funzionamento dell’edificio, il mutuo (se ne hanno uno) e poi se stessi oi loro investitori. Se le spese dell’edificio aumentano, il proprietario deve assorbire tale costo, ma se diminuiscono, il proprietario può mantenere il vantaggio.
In un contratto di locazione in cui si pagano le spese CAM e altre spese operative , il tuo affitto viene separato dal costo di gestione dell’edificio. Poiché sei responsabile dei CAM, ti assumi il rischio dei costi di esercizio dell’edificio. Se salgono, paghi di più, e se scendono, paghi meno. Allo stesso tempo, il proprietario ottiene un ritorno fisso sul capitale investito sotto forma di affitto.
Come viene determinato il CAM?
I proprietari calcolano l’addebito totale per la manutenzione dell’area comune in base a sommando tutte le spese operative per l’edificio, le tasse sulla proprietà e l’assicurazione. Alcuni contratti consentono anche di aggiungere una commissione amministrativa CAM, che è una raccolta extra in aggiunta alle spese CAM.
Per determinare quanto paghi per le CAM, trovano la tua quota proporzionale dell’edificio. Sebbene sia importante leggere attentamente il contratto di locazione per capire esattamente come questi vengono calcolati, il processo inizia generalmente prendendo l’area utilizzabile totale dell’edificio. Quindi, la dividono nello spazio utilizzabile della tua suite. Quindi, se hai 10.000 piedi quadrati utilizzabili su un edificio di 200.000 piedi quadrati utilizzabili, hai il 5% dello spazio utilizzabile dell’edificio. Ciò significa che la tua quota proporzionale è del 5% e dovrai pagare il 5% delle spese CAM totali dell’edificio.
È difficile prevedere in anticipo quali saranno le CAM. Per questo motivo, i proprietari di solito creano un budget CAM all’inizio dell’anno. Quindi, lo dividono per 12 e ti addebitano la tua quota ogni mese. Alla fine dell’anno, confrontano ciò che ti addebitano con i costi effettivi e ti inviano un assegno per la differenza se hai pagato in eccesso o ti inviano una fattura se hai pagato meno. Quindi, ricomincia per il prossimo anno.
Cosa posso fare per i costi di manutenzione dell’area comune?
Non c’è “molto che puoi fare per gli addebiti CAM nel tuo Se sei una parte importante dell’edificio, utilizzare le risorse della proprietà in modo più saggio potrebbe farti risparmiare denaro a lungo termine, ma a parte questo, le tue CAM sono generalmente ciò che il tuo proprietario addebita. Presta attenzione alla loro matematica, però.per assicurarti che ti stiano addebitando solo la tua giusta quota dell’edificio. Optare per un contratto di locazione a servizio completo potrebbe farti risparmiare denaro proteggendoti dall’esposizione alle CAM, ma se un proprietario si sta assumendo quel rischio extra per te, lui o è probabile che voglia essere ricompensata con un rendimento più elevato.
Come posso assicurarmi che la mia tariffa CAM sia equa?
Oltre a controllare attentamente i numeri e, se necessario, se il tuo padrone di casa fa una verifica, non hai molti modi per mantenere il tuo proprietario onesto una volta che ti sei trasferito nell’edificio. Prima di trasferirti, però, tu e il tuo rappresentante inquilino potete fare molto per proteggervi da irragionevoli CAM. Ecco alcune strategie che potrebbero funzionare per te nel tuo mercato:
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Cerca altri edifici nella zona per vedere come sono allineati tutti i loro CAM. Se un edificio ha un affitto elevato e CAM superiori rispetto ad altri, potrebbe essere da evitare.
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Richiedi una cronologia CAM. Se un edificio ha una lunga storia di CAM piatte o in declino, potresti si prevede un aumento a sorpresa con la scadenza della manutenzione differita. Al contrario, se aumenta costantemente di un importo ragionevole, potrebbe indicare una gestione responsabile.
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Negozia i termini della tua CAM. A seconda del mercato, e il rappresentante dell’inquilino può essere una guida, potresti essere in grado di negoziare aumenti limitati, modificare la metratura su cui è calcolato o adottare altre misure per ridurre le tue spese.
Comprensione dell’area degli spazi per uffici
Nozioni di base sullo spazio
Gli edifici per uffici affittano lo spazio ai loro inquilini. Inoltre, forniscono spazi condivisi per il pubblico e per i loro inquilini. Quegli spazi condivisi, come gli atri, gli atri, i servizi igienici e gli spazi ricreativi, fanno funzionare meglio l’edificio, ma richiedono anche denaro e sforzi per mantenerlo. Lo spazio che occupano è uno spazio che il proprietario non può “mettere in suite private per i suoi inquilini. Per questo motivo, la maggior parte dei proprietari ripiega in parte o tutto il valore di quello spazio condiviso (a volte indicato come” area comune “) nell’affitto che addebitano ai loro inquilini.
Metraggio quadrato utilizzabile e affittabile
Lo spazio all’interno delle mura in rovina della tua suite, il tuo spazio, è indicato come tuo utilizzabile spazio. Quindi, ad esempio, se hai uno spazio che misura 30 piedi di larghezza e 80 piedi di lunghezza, avresti 2400 piedi quadrati utilizzabili, poiché 30 volte 80 è uguale a 2400.
Quando aggiungi il tuo quadrato utilizzabile metraggio alla tua parte delle aree comuni dell’edificio, ottieni la metratura affittabile. Sebbene il rappresentante dell’inquilino possa aiutarti a verificare la metratura, se desideri calcolarla da solo, hai bisogno di tre informazioni:
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La dimensione del tuo spazio (in piedi quadrati utilizzabili )
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La metratura totale utilizzabile dell’edificio
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Lo spazio totale dell’area comune dell’edificio
Una volta ottenute queste informazioni, dividi la dimensione del tuo spazio per la “metratura totale utilizzabile dell’edificio. Questo ti darà una percentuale, che rappresenta la tua quota proporzionale dell’edificio” s area utilizzabile totale. Quindi, moltiplica lo spazio dell’area comune per la tua quota proporzionale. Aggiungi quel prodotto alla metratura utilizzabile per trovare i tuoi piedi quadrati affittabili totali.
Variazioni nei termini di locazione commerciale
Mentre il settore immobiliare commerciale ha definizioni “ufficiali” per tutti questi termini di locazione commerciale, in pratica, potresti scoprire che l’interpretazione di ciascun proprietario di essi differisce. Potresti scoprire che un edificio addebita “CAM, tasse e assicurazione” mentre le spese per CAM di un altro includono già tasse e assicurazione. Gli edifici possono avere standard diversi per il modo in cui misurano il tuo spazio e gli spazi delle aree comuni negli edifici. Oltre a queste modifiche, puoi trovare differenze anche in quasi tutti gli altri termini di leasing.
Conclusione
Le spese di manutenzione dell’area comune (CAM) sono alcune delle parti più complicate di negoziare la locazione di un ufficio. Spesso è difficile confrontarli tra edifici e possono essere molto variabili da manager a manager. Il modo migliore per assicurarti di pagare i CAM giusti è avvalerti dell’aiuto di un rappresentante dell’inquilino quando trovi il tuo prossimo spazio e tenere il suo numero a portata di mano per tutta la durata della locazione.