Hai cercato per mesi la casa dei tuoi sogni e hai appena iniziato a rinunciare alla speranza quando finalmente trovi la casa che conosci è quella giusta, ma è elencata come “sotto contratto”. Vedere una casa di cui ti innamori ma scoprire che c’è una vendita in sospeso può essere molto deludente per un acquirente. Forse ti sei trovato in una situazione simile, o forse stai cercando di acquistare e vuoi sapere se vale la pena visitare o meno una casa sotto contratto, tanto per cominciare. O forse hai una casa in vendita e vuoi sapere se puoi continuare legalmente ad accettare offerte in caso di vendita in sospeso. Indipendentemente dalla tua situazione individuale, il processo di acquisto di una casa può essere stressante, ma comprendere i termini comunemente usati e ciò che puoi fare legalmente può aiutare ad alleviare parte della pressione.

hash-mark Cosa fa sotto contratto significare?

Una casa sotto contratto (a volte indicata come contingente o in attesa) si riferisce a una situazione in cui un acquirente ha presentato un’offerta che è stata accettata dal venditore. Tuttavia, l’offerta è subordinata al rispetto di una o più condizioni. Se le condizioni stabilite non vengono soddisfatte entro il periodo di tempo assegnato (come stabilito dal contratto), l’affare non è più valido e la casa sarà nuovamente in vendita. Ad esempio, un acquirente può includere una contingenza che gli consente di ritirarsi senza conseguenze se viene rilevata una riparazione importante durante l’ispezione a casa.

Queste contingenze in genere esistono per consentire sia all’acquirente che al venditore una via d’uscita la vendita senza conseguenze legali in caso di problemi o se non vengono risolti problemi specifici. Affinché una casa sia considerata ufficialmente sotto contratto, è necessario firmare un accordo scritto tra acquirente e venditore che delinei i termini dell’accordo.

Se un venditore e un acquirente hanno stipulato un accordo scritto, e la casa è ufficialmente sotto contratto, il venditore non può vendere legalmente la casa a nessun altro acquirente a meno che i termini del contratto non siano rispettati e il contratto è quindi nullo. Il contratto e il contratto di vendita sono legalmente vincolanti, impedendo al venditore di cambiare idea e scegliere di vendere a un acquirente diverso.

Se ti sei innamorato di una casa sotto contratto, non preoccuparti, non tutto è perduto. Affinché la vendita si concluda, devono essere rispettati tutti i termini del contratto, e questo di certo non sempre accade. Non è raro che un accordo fallisca nella fase di sottocontratto per una serie di motivi. In genere, una vendita potrebbe non arrivare alla chiusura per motivi quali l’acquirente non è soddisfatto del risultato di un’ispezione della casa, il finanziamento dell’acquirente è andato in fumo o una valutazione che ritorna notevolmente inferiore al prezzo di vendita.

hash-mark Un venditore può accettare un’altra offerta mentre è sotto contratto?

Tecnicamente sì, un venditore può accettare un’altra offerta mentre la casa è sotto contratto. Detto questo, un venditore generalmente non può semplicemente annullare o revocare un contratto, perché è arrivata un’offerta più alta, poiché un contratto completamente eseguito è legalmente vincolante. Realisticamente, dipende dai termini del contratto, ma nella maggior parte dei casi, un venditore sarebbe in grado di accettare un backup solo nel caso in cui l’accordo iniziale fallisse.

hash mark Acquisto di una casa in base a contratto

Fortunatamente, anche se una casa è sotto contratto, il venditore può comunque scegliere di accettare offerte di riserva e nella maggior parte dei casi, poiché probabilmente capiscono che le vendite possono (e falliscono). Sebbene non possano ritirarsi se hanno un contratto con un altro acquirente, ciò non significa che non possano continuare a mostrare e commercializzare la casa. Spetta al venditore se continuerà a mostrare la casa e ad accettare le offerte. In genere, per loro è vantaggioso farlo come piano di riserva.

Ci sono molti motivi per cui un accordo potrebbe fallire, quindi se vuoi provare a segnare la casa dei tuoi sogni, mettere in un’offerta di backup può aiutarti a proteggerlo prima che torni sul mercato. Parla con il tuo agente immobiliare del modo migliore per inserire un’offerta di riserva, vorrai renderla attraente per il venditore, ma non vuoi essere così ansioso di fare un’offerta superiore al prezzo richiesto.

Ma se il primo accordo fallisce, non eccitarti ancora troppo. È una buona idea esaminare i motivi per cui quella prima vendita non è mai arrivata alla conclusione. Poiché così tante vendite vanno male a causa delle ispezioni domestiche, assicurati che non sia stata trovata una riparazione significativa che potrebbe scoraggiarti dall’acquisto della casa. Potresti essere entusiasta della possibilità di acquistare la casa, ma non lasciarti essere così entusiasta dell’opportunità da trascurare punti potenzialmente scoraggianti.

Ad esempio, supponiamo che la casa dei tuoi sogni sia quotata a $ 250.000, ma è sotto contratto. Dopo aver visitato la casa, decidi di presentare un’offerta per $ 255.000. Una settimana dopo ricevi una chiamata che dice che l’accordo originale è andato a buon fine e il venditore vorrebbe accettare la tua offerta. Prima di accettare, dovresti prima scoprire perché il contratto originale è fallito. C’è stato un grosso problema che è venuto fuori dal nulla o il venditore si è rifiutato di riparare qualcosa? Una volta scoperto, puoi prendere una decisione informata sulla casa. Se decidi di acquistare, dovresti comunque eseguire la dovuta diligenza e completare un’ispezione a casa e parlare con il tuo agente.

In definitiva, se pensi di aver trovato la casa dei tuoi sogni ma è sotto contratto, vale comunque la pena di fare un’offerta di riserva. In realtà c’è una buona possibilità che la vendita originale vada a buon fine e avrai il tuo tempo per brillare. Ma è consigliabile continuare a guardare altre proprietà mentre aspetti di vedere cosa succede. Molti acquirenti scelgono di non sperare e quindi non accetteranno offerte di backup. Ma se stai cercando case in una zona popolare o una casa molto ricercata, non è una cattiva idea. In questo modo, se ci riesci, la tua offerta di sostegno potrebbe impedire che la casa venga nuovamente elencata, il che a sua volta potrebbe impedirti di avere a che fare con altri acquirenti competitivi e insinuare una guerra di offerte.

Per i venditori, lo stesso vale. Anche se hai una casa sotto contratto, accettare offerte aggiuntive può fornire un piano di riserva se l’affare fallisce.