Il moltiplicatore dell’affitto lordo (o GRM) è un metodo semplice e non vincolante per stimare il valore degli immobili produttivi di reddito. Conosciuto anche come GIM o metodo del reddito lordo, il calcolo del moltiplicatore dell’affitto lordo consente agli investitori di classificare rapidamente potenziali proprietà di investimento in base al reddito da locazione.

GRM è anche un calcolo che può essere utilizzato in un mercato degli affitti in rapida evoluzione . Fornisce un buon primo sguardo per capire se una proprietà in affitto sarà redditizia o non redditizia al mutare delle condizioni di mercato.

In questo articolo esamineremo i diversi modi in cui gli investitori immobiliari possono utilizzare GRM, come creare un GRM scala di valutazione e i pro e i contro dell’utilizzo del moltiplicatore dell’affitto lordo per valutare potenziali investimenti immobiliari in affitto.

Che cos’è il moltiplicatore dell’affitto lordo?

Il moltiplicatore dell’affitto lordo (GRM) confronta il reddito da locazione annuo lordo al valore equo di mercato di un immobile. Poiché viene utilizzato l’affitto lordo, GRM non tiene conto delle normali spese operative o del servizio del debito.

GRM è un modo semplificato per analizzare il valore della proprietà in affitto utilizzando l’approccio del reddito. Ad esempio, un investitore immobiliare che guarda il mercato di Roofstock può determinare rapidamente e facilmente il moltiplicatore dell’affitto lordo delle varie case unifamiliari in vendita in vendita in vari mercati.

Tuttavia, il moltiplicatore dell’affitto lordo non lo è ‘ t voleva essere un sostituto per un’analisi approfondita del valore della proprietà. Invece, il calcolo del GRM ti consente di sapere a prima vista se una proprietà vale la pena dedicare tempo e sforzi aggiuntivi per analizzarla in dettaglio.

Come calcolare il GRM

Ecco la formula per calcolare un moltiplicatore dell’affitto lordo:

• Moltiplicatore dell’affitto lordo = Prezzo della proprietà / Reddito locativo annuo lordo
• Esempio: $ 500.000 prezzo della proprietà / $ 42.000 rendite annuali lorde = 11,9 GRM

Il calcolo GRM confronta il prezzo richiesto della proprietà o il valore equo di mercato con il reddito da locazione lordo. L’utilizzo del moltiplicatore dell’affitto lordo è un buon modo per “dare una rapida occhiata” alla velocità con cui la proprietà verrà ripagata dall’affitto lordo generato dall’investimento.

In questo esempio, il periodo di profitto è solo sotto i 12 anni. Tuttavia, tieni presente che le spese come le riparazioni di routine, la vacanza da turni di unità e le tasse sulla proprietà e l’assicurazione non sono incluse in questo calcolo. Questo perché la formula GRM utilizza l’affitto lordo e non NOI.

Esempi di utilizzo della formula GRM

Nell’esempio precedente, la formula GRM è stata utilizzata per calcolare la moltiplicatore dell’affitto lordo.

Il calcolo del moltiplicatore dell’affitto lordo può essere utilizzato anche in due altri modi:

1. Determina il valore equo di mercato basato sull’affitto lordo e GRM per proprietà comparabili nel stesso mercato.
2. Calcola gli affitti lordi in base al GRM di mercato e al prezzo di acquisto.

Diamo un’occhiata agli altri due modi di utilizzare il GRM formula.

Utilizzo della formula GRM per determinare il valore equo di mercato

Per determinare il valore equo di mercato di una proprietà, è necessario sapere qual è il GRM per proprietà comparabili nello stesso mercato e qual è l’affitto lordo o, se il la proprietà è sfitta, quali sono gli affitti lordi previsti.

• GRM = Prezzo della proprietà / Reddito locativo annuo lordo
• Prezzo della proprietà = Reddito locativo annuo lordo x GRM
• Esempio: $ 42.000 Reddito locativo annuo lordo x 11,9 GRM = $ 499.800 (arrotondato a $ 500.000)

Utilizzo della formula GRM per calcolare l’affitto lordo

Ora utilizzare la formula GRM per calcolare quale dovrebbe essere l’affitto lordo. Per questo calcolo, è necessario conoscere il valore equo di mercato della proprietà e qual è il GRM per proprietà comparabili nello stesso mercato.

• GRM = Prezzo della proprietà / Reddito locativo annuo lordo
• Reddito locativo annuo lordo = Prezzo della proprietà / GRM

• Esempio: $ 500.000 Prezzo della proprietà / 11,9 GRM = $ 42.016 (arrotondato per difetto a $ 42.000)

Come creare una scala di valutazione GRM

Quando investi in un noleggio proprietà si sta acquistando un investimento produttivo di reddito e il flusso di reddito che la proprietà genera. Sebbene un GRM inferiore possa generare entrate sufficienti per ripagare più rapidamente una proprietà, gli investitori dovrebbero anche considerare l’età della proprietà e il potenziale per costi di manutenzione più elevati.

Una vecchia proprietà con un basso GRM potrebbe sembrare un buon affare. Tuttavia, se è necessario fare molti lavori di manutenzione, il posto vacante potrebbe essere più alto, il che a sua volta crea un flusso di cassa inferiore e un GRM più elevato.

Ecco perché è utile sviluppare una scala di valutazione GRM per il tuo mercato in questo modo:

• GRM basso = vecchia proprietà con manutenzione differita o che necessita di importanti riparazioni di capitale come la sostituzione del tetto o un nuovo sistema di riscaldamento e raffreddamento.
• GRM medio = proprietà costruita negli ultimi 10 o 20 anni che necessita di aggiornamenti come finestre a risparmio energetico, sostituzione di elettrodomestici o tinteggiatura esterna.
• GRM superiore alla media = proprietà costruita negli ultimi 10 anni che richiede solo la manutenzione ordinaria per mantenere il valore della proprietà e mantenere gli affitti sul mercato.
• GRM elevato = proprietà nuova di zecca con spese di manutenzione ordinaria inferiori con nuovi elettrodomestici e impianti elettrici all’avanguardia , impianti idraulici e HVAC.

Lo sviluppo di una scala di classificazione GRM per il tuo mercato ti consente di utilizzare il calcolo del moltiplicatore dell’affitto lordo per bilanciare il rischio tra l’età della proprietà e il potenziale di aumento delle spese di manutenzione.

Oltre all’età della struttura, puoi anche tenere conto della classifica del quartiere di Roofstock per confrontare i GRM di proprietà situate nella stessa area.

Che cos’è un buon moltiplicatore dell’affitto lordo?

Allo stesso modo i tassi di capitalizzazione variano tra le classi di attività immobiliari e tra i mercati, anche i GRM variano.

Ad esempio, un affitto unifamiliare con 11,5 GRM potrebbe essere un ottimo affare in una grande città come Atlanta, ma sarebbe troppo basso per il mercato di Lufkin, in Texas, dove i GRM sono 7.0 e superiori. Il modo migliore per decidere se un GRM è buono è utilizzare il moltiplicatore dell’affitto lordo per confrontare proprietà comparabili nella stessa area di mercato.

Pro & Contro dell’utilizzo del GRM

Gli investitori immobiliari utilizzano il moltiplicatore dell’affitto lordo per tre motivi: GRM utilizza informazioni prontamente disponibili, è facile da calcolare e consente di risparmiare tempo escludendo accordi potenzialmente negativi.

Tuttavia, ci sono anche degli svantaggi al moltiplicatore dell’affitto lordo. Ecco i maggiori pro e contro dell’utilizzo della formula GRM.

Vantaggi dell’utilizzo del GRM

• GRM è più significativo del prezzo della proprietà, prezzo per piede quadrato , o prezzo per unità perché considera il reddito da locazione generato.
• GRM è uno strumento di preselezione facile da usare per valutare più proprietà e decidere quale offre il maggior valore potenziale in base al reddito da locazione e prezzo richiesto.
• GRM può essere utilizzato sia dagli acquirenti che dai venditori. Un venditore con una proprietà completamente aggiornata e ben tenuta e un inquilino esperto possono prezzare la proprietà con un prezzo richiesto leggermente superiore al GRM di mercato. D’altra parte, un acquirente cercherà un GRM leggermente inferiore al GRM di mercato perché il prezzo potrebbe essere inferiore al mercato.

Svantaggi dell’utilizzo del GRM

• Le spese operative non vengono prese in considerazione nel calcolo del GRM.
• Il fattore di sfitto derivante dai normali turni di unità e dalla proprietà inadeguata non viene preso in considerazione con il GRM.
• GRM sono utili solo quando si confrontano tipi di proprietà simili nello stesso quartiere o mercato.

GRM vs. Cap Rate Calcolo

Sia il GRM che il tasso massimo vengono calcolati utilizzando l’approccio del reddito, ma le due formule analizzano il valore della proprietà in due modi diversi. La formula del tasso limite utilizza il reddito operativo netto (NOI) e tiene conto delle normali spese operative come riparazioni, commissioni di gestione, tasse sulla proprietà e assicurazioni.

La formula di calcolo del tasso limite è:

• Tasso di capitalizzazione = NOI / Valore di mercato

Ecco un esempio di come due proprietà in affitto con lo stesso GRM possono avere tassi di capitalizzazione diversi:

Proprietà n. 1

Valore di mercato $ 250.000

Reddito lordo $ 30.000

NOI $ 20.000

GRM 8,33

Cap rate 8%

Proprietà n. 2

Valore di mercato $ 250.000

Reddito lordo $ 30.000

NOI $ 15.000

GRM 8,33

Cap rate 6%

Ora, questo non significa necessariamente che la proprietà n. 1 con un cap rate più alto sia un investimento migliore della proprietà n. 2. Ad esempio, il proprietario della prima proprietà potrebbe trattenere la manutenzione necessaria per mantenere alto il NOI.

D’altra parte, il proprietario della proprietà due potrebbe aver speso di recente $ 5.000 per aggiornare l’affitto, creando un NOI inferiore a breve termine ma un NOI più alto a lungo termine quando le spese tornano alla normalità .

Se il proprietario della proprietà due è anche in grado di generare un reddito da locazione annuo aggiuntivo di $ 2.500 dalla proprietà aggiornata, anche il tasso massimo e il GRM cambieranno:

Considerazioni finali

Il moltiplicatore dell’affitto lordo offre agli investitori immobiliari un modo semplice e veloce per selezionare e classificare i potenziali investimenti immobiliari. Il GRM è facile da calcolare utilizzando informazioni prontamente disponibili.

Tuttavia, ci sono limitazioni anche all’uso del moltiplicatore dell’affitto lordo. Un GRM si basa sul reddito lordo e non considera le spese operative. Inoltre, i moltiplicatori dell’affitto lordo possono essere utilizzati solo quando si confrontano proprietà in affitto simili nelle stesse aree o mercati.

Oltre a calcolare il moltiplicatore dell’affitto lordo, gli investitori immobiliari possono utilizzare il Calcolatore Roofstock Cloudhouse per visualizzare il flusso di cassa, il tasso massimo, il potenziale apprezzamento e il rendimento di qualsiasi casa unifamiliare negli Stati Uniti