La locazione congiunta è senza dubbio il dispositivo di elusione della successione più popolare in circolazione. E perchè no? La proprietà posseduta in locazione congiunta passa automaticamente, senza successione, al proprietario superstite quando uno dei proprietari muore. La costituzione di una locazione comune è facile e non costa un centesimo.

La locazione comune spesso funziona bene quando le coppie (sposate o meno) acquistano immobili, veicoli, conti bancari, titoli o altri beni di valore proprietà insieme. Ci possono essere, tuttavia, alcuni gravi inconvenienti (discussi di seguito), specialmente se possiedi una proprietà da solo e stai pensando di rendere qualcun altro un inquilino comune solo per evitare la successione.

In molti stati, le coppie sposate (o i partner domestici registrati o i partner di unione civile) spesso prendono il titolo non in locazione comune, ma invece in “locazione per intero”. Entrambi evitano la successione esattamente allo stesso modo. Se “sei interessato a questa opzione, leggi questo prima sezione per le regole generali di locazione congiunta; quindi controlla la discussione sulla locazione per intero.

In che modo l’affitto congiunto evita la successione

Quando un comproprietario (chiamato inquilino comune, sebbene non abbia nulla a che fare con l’affitto) muore, i proprietari sopravvissuti ottengono automaticamente il deceduto quota del proprietario della proprietà in locazione comune. Questo trasferimento automatico ai sopravvissuti è chiamato “diritto alla sopravvivenza”. La proprietà non passa attraverso il tribunale di successione: i sopravvissuti devono solo mescolare alcuni semplici documenti per inserire la proprietà nei loro nomi.

I passaggi esatti dipendono dal tipo di proprietà, ma generalmente tutti i Il nuovo proprietario non deve fare altro che compilare un semplice modulo e presentarlo, con un certificato di morte, al custode dei registri di proprietà: una banca, un dipartimento statale dei veicoli a motore o un ufficio dei registri immobiliari della contea.

ESEMPIO : Evelyn e sua figlia Miya possiedono un’auto insieme, registrata a loro nome come inquilini comuni con diritto di sopravvivenza. Quando Evelyn muore, il suo mezzo interesse per l’auto andrà a sua figlia senza successione. Per ottenere l’auto registrata a suo nome da sola, Miya dovrà solo compilare un semplice modulo e presentarlo all’agenzia statale per i veicoli a motore.

Se sei un inquilino comune, non puoi lasciare la tua quota a nessun altro oltre agli inquilini comuni sopravvissuti . Quindi, anche se il tuo testamento lascia specificamente il tuo mezzo interesse in una casa in affitto comune a qualcun altro, non ha alcun effetto. L’inquilino congiunto sopravvissuto diventerà automaticamente proprietario della proprietà dopo la tua morte.

Ma questa regola è meno ferrea di quanto possa sembrare. Nella maggior parte dei casi, un inquilino comune può facilmente e unilateralmente interrompere l’affitto congiunto in qualsiasi momento prima della morte.

ESEMPIO: Eleanor e Sadie possiedono una casa insieme come inquilini comuni. Senza dirlo a Sadie, Eleanor firma un atto (e lo registra nell’ufficio del catasto della contea) trasferendo il suo mezzo interesse da se stessa come inquilina comune a se stessa come “inquilina in comune”. (La locazione in comune è una forma di comproprietà che non include il diritto alla sopravvivenza.) Questo pone fine alla locazione congiunta, lasciando Eleanor libera di lasciare il suo mezzo interesse nella proprietà a qualcun altro nel suo testamento.

Potresti anche dare il tuo interesse a qualcun altro. Se lo fai, i nuovi proprietari non saranno inquilini congiunti; saranno invece “inquilini in comune”. Non esiste alcun diritto di sopravvivenza con l’affitto in una proprietà comune.

ESEMPIO: Sean e Alice possiedono una casa sulla spiaggia, che hanno ereditato dai genitori, in affitto comune. Sean concede il suo mezzo interesse ai suoi figli adulti , rendendoli inquilini in comune con Alice. Quando Alice muore, il suo interesse non andrà automaticamente ai figli di Sean. Invece, passerà secondo i termini della sua volontà.

Limitazioni della locazione congiunta

Esistono limiti definiti all’efficacia della comproprietà come strategia di elusione della successione.

La successione non viene evitata quando muore l’ultimo proprietario. La parte dell’evasione della successione dell’affitto congiunto funziona solo alla morte del primo comproprietario. (Oppure, se ci sono tre inquilini comuni, solo alla morte dei primi due, e così via). Quando l’ultimo comproprietario muore, la proprietà deve passare attraverso la successione prima di andare a chiunque la erediti, a meno che l’ultimo proprietario ha utilizzato un diverso metodo di elusione delle successioni, come il trasferimento della proprietà a un trust vivente. Al contrario, alcuni altri dispositivi di elusione della successione, come i trust viventi o i conti pagabili in caso di morte, ti consentono di nominare un beneficiario che erediterà gratuitamente la successione quando il secondo comproprietario muore.

non evitato se entrambi i proprietari muoiono contemporaneamente. In quel caso molto improbabile, la quota di proprietà di ciascun proprietario passerebbe secondo i termini del suo testamento. Se un inquilino comune morisse senza un testamento valido, la proprietà andrebbe ai parenti più stretti di ciascun proprietario ai sensi della legge statale. In ogni caso, la successione sarebbe probabilmente necessaria.

L’incapacità di un proprietario può ostacolare gli altri. Se un comproprietario diventa incapace e non può prendere decisioni, la libertà di agire degli altri proprietari sarebbe limitata. Questo problema può essere evitato se ogni comproprietario firma un documento chiamato “Procura durevole”, dando a qualcuno l’autorità di gestire i propri affari se non può, o se la proprietà viene trasferita a un trust vivente.

Inconvenienti dell’aggiunta di un nuovo inquilino comune solo per evitare la successione

La locazione comune è di solito una scelta di pianificazione patrimoniale sbagliata quando una persona anziana, cercando solo di evitare la successione, mette in locazione congiunta con qualcun altro la proprietà di proprietà esclusiva. L’aggiunta di un altro proprietario in questo modo crea diversi potenziali mal di testa.

Stai regalando una proprietà. Se rendi qualcun altro un inquilino congiunto di una proprietà che ora possiedi tu stesso, rinunci a metà della proprietà della proprietà. il nuovo proprietario potrebbe vendere o ipotecare la sua quota, oppure perderla ai creditori o in caso di divorzio.

ESEMPIO: una donna dell’Arizona ha aggiunto il figlio adulto come proprietario del suo condominio come inquilino comune. La madre ha pagato tutte le spese della proprietà e ha ricevuto tutte le entrate derivanti dall’affitto agli inquilini. In seguito, l’IRS ha citato in giudizio il figlio per le imposte sul reddito non pagate e alla fine l’appartamento è stato venduto per pagare le tasse. La madre ha ricevuto la metà dei proventi. per l’altra metà, sostenendo che era l’unica vera proprietaria perché l’affitto comune era stato creato solo per scopi di pianificazione successoria. Ha perso. (Nikirk v. US, 2003 WL 22474742 (D. Ariz. 2003).)

L’imposta sulle donazioni può essere applicata sul trasferimento. Se i doni a una persona (eccetto il coniuge) in un anno superano deral dall’esclusione dell’imposta sulle donazioni ($ 15.000 per il 2020), è necessario presentare una dichiarazione dei redditi alle donazioni all’IRS. Nessuna imposta è effettivamente dovuta, tuttavia, fino a quando non lasci o registri una somma molto elevata ($ 11,58 milioni nel 2020) in doni tassabili.

C’è una grande eccezione: se due o più persone possiedono una banca conto in locazione congiunta, ma una persona mette tutto o la maggior parte del denaro, nessuna imposta sulle donazioni viene applicata a quella persona. La teoria è che poiché il contributore ha ancora il potere di ritirare il denaro, non è stato ancora fatto alcun regalo. A Una donazione tassabile può essere fatta, tuttavia, quando l’altro inquilino comune ritira denaro da essa. (IRS Priv. Ltr. Rul. 94-27003, 1994.)

Può generare controversie dopo la tua morte. Molti anziani le persone commettono l’errore di aggiungere qualcuno come inquilino congiunto a un conto bancario solo per “comodità”. Vogliono qualcuno che li aiuti depositando assegni e pagando le bollette. Ma dopo la morte del proprietario originale, il comproprietario può affermare che lui oppure ha il diritto, in qualità di inquilino congiunto superstite, di mantenere i fondi rimanenti sul conto. In alcuni casi, forse questo è ciò che il defunto persegue. davvero intenzionale: è troppo tardi per chiedere. Purtroppo, questo tipo di confusione porta spesso ad aspre e permanenti fratture familiari, alcune delle quali vengono combattute in tribunale.

Se vuoi solo che qualcuno scriva assegni per te, valuta la possibilità di aprire un conto “comodo” o dare a una persona di fiducia una “procura”. In entrambi i casi, si darà a qualcuno da te scelto l’autorità di utilizzare denaro nel tuo conto, ma solo per tuo conto.

Un coniuge superstite potrebbe perdere una detrazione fiscale sul reddito. Se rendi il tuo coniuge un inquilino congiunto con te su una proprietà che possiedi separatamente, il coniuge superstite potrebbe perdere un’agevolazione fiscale sul reddito potenzialmente importante in seguito, quando la proprietà viene venduta.

Devi preoccuparti di questo problema solo se:

• possiedi una proprietà separatamente e desideri rendere il tuo coniuge un inquilino comune ora invece di lasciare la proprietà a lui o lei alla tua morte
• la proprietà ” Il valore è aumentato (o ti aspetti che accada) e
• non vivi in uno stato di proprietà della comunità (gli stati di proprietà della comunità sono Arizona, Californ ia, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington o Wisconsin).

Per comprendere il problema, è necessario conoscere un po ‘le regole della “base imponibile” dell’IRS. La base imponibile su qualsiasi elemento di proprietà è l’importo da cui viene calcolato il reddito imponibile quando la proprietà viene venduta. Di solito, la base è ciò che hai pagato per la proprietà, con alcuni aggiustamenti. Ad esempio, se acquisti un oggetto d’antiquariato per $ 100, tale importo è la tua base. Se 20 anni dopo lo vendi per $ 400, le regole dell’IRS ti consentono di sottrarre la tua base di $ 100, lasciando $ 300 di reddito imponibile.

Se possiedi un pezzo di proprietà da solo e lo lasci al tuo coniuge a la tua morte, la sua base imponibile è il valore di mercato della proprietà al momento in cui è stata ereditata. Se il valore della proprietà è aumentato, la base sale (è “aumentata”, in gergo fiscale) , pure. Questo è positivo, perché una base più alta significa un reddito imponibile inferiore quando la proprietà viene venduta.

Al contrario, se trasferisci la proprietà esclusiva in affitto in comune con il tuo coniuge, la base imponibile della metà di te give rimane esattamente lo stesso, non è intensificato. (26 USC § 2040.)

Come notato sopra, esiste una regola speciale per le coppie negli stati di proprietà della comunità: entrambe le metà della proprietà della comunità ottengono una base maggiore quando uno dei coniugi muore. Questo è vero anche se la proprietà della comunità è detenuta in affitto comune. Ma in quel caso, il coniuge superstite deve mostrare all’IRS che la proprietà della locazione comune era in realtà proprietà della comunità, cioè che è stata acquistata con fondi di proprietà della comunità. Se i documenti del titolo dicono locazione comune, questo è ciò che farà l’IRS. Potrebbe essere meglio mantenere il titolo come proprietà della comunità in primo luogo.